Как продать квартиру с материнским капиталом

Как продать квартиру с материнским капиталом

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

– Можно ли продать жилье, купленное на материнский капитал?

Отвечает исполнительный директор ООО «Юрсодбиз» Оксана Плахтиенко:

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам. Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся. Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены. Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую. Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться. В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно. Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались. ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

  • с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
  • с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
  • с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала. Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей. Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка. Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки. Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового. Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка. Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру. Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден. С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети. И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома. Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего. », а «с одновременным приобретением несовершеннолетним. », то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала в 2020 году

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Читать еще:  Как узнать лицевой счет квартиры по адресу

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Более 90% семей реализуют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Но и это жилье многие участники программы хотят обменять на более комфортное — большее по квадратуре или расположенное в более удобном районе. Отвечаем на вопросы: как продать квартиру, купленную на материнский капитал , возможно ли это, как избежать рисков и трудностей и завершить сделку максимально быстро.

Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал

В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:

▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом ;

▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.

Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.

Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.

Условия и особенности продажи жилья, купленного за маткапитал

Квартира, которую вы продаете, должна быть в общей собственности всей семьи.

Если вы покупали квартиру, используя заемные средства, и оформили ее только на мать или отца детей, перед продажей ее нужно оформить в общую собственность. Такая процедура называется нотариальной обязанностью, чтобы ее исполнить у вас будет 6 месяцев.

Если дети совершеннолетние — нужно их согласие, если нет — органа опеки и попечительства.

Дети должны получить от нового жилья те же или большие доли — меньшие доли разрешают получить, только если значительно улучшаются условия проживания.

Обязательно одобрение от органов опеки и попечительства, Пенсионного фонда и в случае с ипотекой — от банка.

Нужно заблаговременно подготовить новую жилплощадь — с равными или лучшими условиями, задатком и регистрацией в Росреестре.

Доказать опекунскому совету, что не ущемите права детей — обеспечите те же доли, а жилищные условия не будут ухудшены.

Право собственности делится между всеми членами семьи , а родители действуют только в интересах детей — государство жестко контролирует все процессы сделок купли-продажи недвижимости.

Развод родителей не повлияет на изменение доли для детей.

Любой проживающий и прописанный в квартире имеет право на долю в новом жилье после продажи.

Если квартира в собственности менее 3 лет или менее 5 лет при приобретении после 1 января 2016 года, за нее нужно платить налог.

Важно сохранять уровень жилищных условий при замене жилья, приобретенного на материнский капитал, но есть возможность приобрести новое жилье с меньшей площадью — например, если один из детей нуждается в специальном дорогостоящем лечении или родители получат меньшую долю в новом жилье в пользу равнозначных долей детям.

Сроки продажи

Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — получить разрешение . Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Когда не нужно. По статье 217.1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3–5 лет в зависимости от даты приобретения. Продавец не платит налог и не сдает декларацию 3-НДФЛ.

Есть варианты, когда налог не нужно платить при проведении сделки в едином налоговом периоде или, если семья не использовала налоговый вычет. Однако, каждый случай индивидуален — тут лучше посоветоваться с налоговым консультантом, чтобы не ошибиться.

Когда нужно платить. Налог за продажу нужно платить, если квартира находится в собственности семьи менее 3 лет, либо менее 5 лет при оформлении права собственности после 1 января 2016 года.

Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года — 36 месяцев, 5 лет — 60 месяцев.

Как рассчитать налог

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года

Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.

продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается;

продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.

В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.

Вы купили квартиру после 1 января 2016

Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости , вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.

Пример 1. Вы купили квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 000 000 рублей и продаете ее в 2019 году за 5 000 000 рублей. Кадастровая цена квартиры 3 500 000 рублей, а 70% от этой суммы — 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в 5 миллионов рублей больше 70% кадастровой стоимости в 3,5 миллиона. Выбираем налогооблагаемую базу:

  • Вы указываете, что продаете квартиру по договору купли-продажи за 5 миллионов рублей и эта цена выше 70% кадастровой стоимости. Налог составит 13% от (5 000 000 — 1 000 000 налогового вычета). То есть 13% с 4 000 000 = 520 000 рублей.
  • Вместо налогового вычета вы используете разницу между ценой продажи и покупки: 5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000. Налогом будет 13% от 2 миллионов рублей = 260 000 рублей.

Пример 2. Купив квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 миллиона рублей, вы продаете ее в 2019 тоже за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость недвижимости на 2019 год — 3,5 миллиона, а 70% от суммы — 2,45 миллиона. Продажная цена в 3 000 000 превышает 70% кадастровой. Выбираем, как платить налог:

  • Указываем, что по договору квартира продается за 3 000 000 рублей, что выше 70% кадастровой стоимости — налог 13% с суммы с налоговым вычетом в 1 000 000. Это 13 % от 2 000 000 = 260 000 рублей.
  • Не используем налоговый вычет, а отнимаем от суммы продажи квартиры сумму покупки: 3 000 000 — 3 000 000 = 0 рублей налога.
Читать еще:  Что такое ипотека на квартиру

В договоре продажи указана сумма менее 70% кадастровой стоимости. Учитывают кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности на покупателя. Рассчитывайте налог наиболее подходящим способом на выбор:

▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости имущественный налог в 1 000 000 рублей, если он полагается;

▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости документально подтвержденную цену приобретения вами этой квартиры.

Для каждого варианта нужно самостоятельно подать декларацию в налоговую.

Пример 1. Вы купили квартиру 4 года назад в 2016 году за 2 000 000 рублей, а продаете в 2020 году за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость — 3 500 000 рублей, 70% — 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в договоре 2020 года меньше 70% кадастровой. Вы выбираете вариант налогообложения:

  • Нужно отнять 70% кадастровой стоимости в 2 450 000 рублей налоговый вычет в 1 000 000 налогового вычета. Налог равен 13% от 1 450 000 рублей = 188 500.
  • Без использования налогового вычета отнимаем от 70% кадастровой цены в 2,45 миллиона рублей сумму приобретения квартиры в 2 миллиона рублей. Налогом будет 13% от 450 000 рублей = 58 500 рублей.

Пример 2. Вы унаследовали квартиру в 2016 году от ближайшего родственника квартиру и продаете ее за 4 000 000 рублей в 2020 году. Поскольку минимальный срок владения, чтобы освободить недвижимость от налога — 3 года, вы не платите налог

Продажа квартиры с материнским капиталом — пошаговая инструкция

Шаг 1. Позаботиться о замене равнозначной доли для детей или материальной компенсации

Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие , согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.

В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.

В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.

Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.

Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.

Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:

❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;

❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет — например, приобрели новое жилье.

Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.

Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников — например, у бабушек или дедушек.

В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:

✔ квартира родственников больше проданной;

✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону — например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.

Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.

Шаг 2. Подготовить документы

Для разрешения органов опеки и регистрации перехода права в Росреестре нужно подготовить и собрать пакет документов.

Список документов. Отнести документы нужно в представительство органов опеки или в МФЦ. В представительстве специалист сможет заверить копии документов по представленным оригиналам:

Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка в органы опеки. Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.

Паспорт гражданина РФ ребенка, если ему уже есть 14 и свидетельство о рождении. Если ребенку еще нет 14 лет, нужно только свидетельство о рождении.

Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных
представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.

Документы на недвижимость (продажа и покупка) — кадастровый и технический паспорта, свидетельство права собственности, выписка из ЕГРН и другое.

Правоустанавливающий документ (документ основания по встречной сделке): договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.

Разрешение от банка, если квартира в ипотеке.

Разрешение от Пенсионного фонда и сертификат семейного капитала, если покупатель вашей квартиры тоже использует средства материнского капитала.

Ваш сертификат семейного капитала, использованный при покупке квартиры.

Согласие супруга или супруги на сделку.

Согласие совершеннолетнего ребенка, у которого есть доля в квартире.

Страховка на квартире при ее наличии.

Предварительные договоры купли-продажи.

Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.

Пакет документов разнится в зависимости от условий купли-продажи. Чтобы не забыть нужные бумаги, проконсультируйтесь с юристом — это поможет сократить сроки рассмотрения заявки и избежать отказа.

Обязательные пункты договора. Проверьте, чтобы в договоре купли-продажи были прописаны:

стороны сделки, права и их обязанности;

законные основания на сделку и приложения, которые это подтверждают;

характеристики недвижимости, адрес, место расположения;

срок погашения суммы сделки покупателем;

сумма задатка от покупателя;

наличие субсидий и соцпомощи;

реквизиты счетов, откуда и куда будут перечисляться деньги при безналичном расчете.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Если недвижимость приобретена или появилась в процессе нового строительства с привлечением средств материнского капитала, то родители-собственники обязаны выделить в ней доли своим несовершеннолетним детям. Дальнейшая реализация такой недвижимости не должна ущемлять интересы детей. Поэтому у продажи этого имущества есть своя специфика.

Когда можно продавать жилье

Квартиру, купленную за материнский капитал, можно продать в любой момент, когда в этом возникла необходимость. Жилье должно быть полностью оплачено и не иметь обременений. Но процедура сделки будет отличаться в зависимости от следующих обстоятельств:

Дети достигли совершеннолетия Дети несовершеннолетние
Доли выделены детям ограничения по сделке снимаются, контроль государства прекращается, квартира или другое жилое помещение продается на общих основаниях, бывшие дети участвуют в сделке самостоятельно сделку контролируют органы опеки и попечительства (ООП), родители предоставляют детям другое жилое помещение и сохраняют их имущественные доли в продаваемом жилом помещении.
Детские доли не выделены бывшие дети не участвуют в сделке, но участвуют в обсуждении условий . Им передается их доля выручки, либо выделяются доли во вновь приобретаемой недвижимости. дети не участвуют в сделке , оформление разрешения в ООП не обязательно, выручка от реализации детских долей зачисляется на специальные счета , либо им выделяются доли во вновь приобретаемой недвижимости

При продаже имущества без выделения долей чадам возникает неопределенность: документы не содержат полной информации о недвижимости, а правильность оформление сделки и соблюдение прав ее участников зависят от добросовестности родителей. Последовательность действий продавцов будет выглядеть следующим образом:

  • Поиск возможного покупателя. В этом может помочь риелторская организация. Кто не хочет переплачивать или испытывает трудности с деньгами, может попытаться сделать все самостоятельно. Информацию о продаваемом жилье можно разместить на интернет-сайтах, специализирующихся на операциях с недвижимостью. Преимуществом размещения информации на таких сайтах является то, что она доступна для просмотра на территории всей России. Такое объявление может привлечь иногородних покупателей. Во многих поселениях имеются местные периодические издания, печатные и электронные, также размещающие сведения о сделках с недвижимым имуществом. О предстоящей продаже следует оповестить более широкий круг людей: друзей, знакомых, родственников, коллег и пр.
  • Когда нашелся предполагаемый покупатель, следует с ним подробно обсудить условия сделки: продажную стоимость, порядок оплаты, процесс передачи жилья, сроки освобождения помещения семьей продавца, сроки снятия с регистрационного учета, а также происхождение средств, которыми покупатель собирается рассчитываться. Это могут быть собственные накопления, кредитные средства, материнский капитал или доход от реализации другой недвижимости. Об обременении жилого помещения ипотекой или обязательствах по материнскому капиталу лучше рассказать предполагаемому покупателю сразу. Если покупатель узнает об этом из других источников, он может утратить интерес к покупке, чувствую подвох с вашей стороны.
  • Когда соглашение по существенным условиям достигнуто, то следующий этап – это поход к нотариусу. Если в недвижимости выделены доли (супружеские, детские или и те и другие), то необходимо нотариально заверить согласие всех участников будущей сделки на отчуждение долей. Нотариальное заверение не имеет специального срока действия. То есть к нему применяется общий срок исковой давности – 3 года. Если доли в недвижимости не выделялись, и у нее есть только один зарегистрированный владелец, то согласие собственников на отчуждение долей не требуется.
  • Если детские доли в жилом помещении выделены, то следующий этап — это визит в ООП и получение разрешения на продажу. Ниже подробно изложено то, как это делается.
  • Составление договора. Когда имеются все документы, необходимые для регистрации сделки, следует написать текст договора. Это делается по специальным правилам. Составить договор могут:
    • нотариус;
    • риелтор
    • адвокат;
    • сами участники сделки, найдя подходящий образец и ознакомившись с требованиями к таким договорам.
  • И наконец, финал – поход в Росреестр или многофункциональный центр. На сделку приходят все ее участники и со стороны продавца, и со стороны покупателя. Дети, старше 14 лет, ставят подписи самостоятельно. За младших расписываются родители или иные, действующие от их имени лица.

Участники сделки подписывают договор в присутствии специалиста.

Сроки регистрации составляют:

  • 7 рабочих дней (при подаче в Росреестр);
  • 9 рабочих дней (при подаче в МФЦ).

Как получить разрешение от органа опеки

Родители лично приходят в ООП и для предварительной беседы. Она не будет короткой, поэтому имеет смысл предварительно записаться по телефону, чтобы нужный специалист на месте и мог уделить посетителям необходимое время. При первичном приеме представляются документы, которые можно разделить на два блока:

  • Удостоверение личности и семейного положения:
    • паспорта родителей и детей, старше 14 лет;
    • свидетельства о рождении детей, не достигших паспортного возраста;
    • свидетельство о браке или о его расторжении;
    • паспорта усыновителей, опекунов, попечителей, если те действуют от имени детей;
    • правовые акты об усыновлении, назначении опекуном или попечителем;
    • справку о зарегистрированных по месту жительства жильцах или выписку из домовой книги на частный дом.
  • Характеристика продаваемого объекта:
    • свидетельства о праве собственности всех участников;
    • договор – основание приобретения жилого помещения;
    • технический паспорт, кадастровый план или справку БТИ в зависимости от времени проведения технического учета;
    • справка об отсутствии задолженности по оплате жилья, коммунальных услуг, налога на имущество;
    • справка о кадастровой или инвентаризационной стоимости;
    • предварительный договор продажи;
    • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах на жилое помещение;
    • нотариально удостоверенное согласие собственников на отчуждение долей в общей собственности.

Документы представляются в оригиналах и копиях. Специалист ООП сверяет копии с оригиналами, оставляет их в деле, оригиналы возвращает заявителям.

Если продажа жилого помещения сопровождается приобретением другого, то представляются те же документы на приобретаемое жилье. Предполагаемый продавец не передаст подлинники документов в руки малознакомых людей. Поэтому нужно договориться с ним, чтобы он явился в ООП.

Этот перечень не является исчерпывающим. Во время беседы специалист опеки будет выяснять, почему жилье продается. Например, семья собирается переехать на другое место жительства. Опека будет выяснять не только обеспеченность детей жильем и гарантии сохранения их имущественных долей, но и возможность по новому месту жительства для получения образования, охраны здоровья, доступа к культурным достижениям, общения с родственниками по прежнему месту жительства.

Если продажа обусловлена состоянием здоровья членов семьи, то потребуется медицинское заключение, подтверждающие заболевания и указывающее рекомендуемый образ жизни. Опека может потребовать подтверждения иных обстоятельств, влияющих на принятие решения.

Когда будут собраны все документы, заявителям нужно будет еще раз явиться в ООП вместе с детьми, достигшими 14 лет для составления заявления о выдаче разрешения. Утвержденной формы заявления не существует, и его следует заполнить по указаниям специалиста опекунского органа. Разрешение чаще всего выдается в форме распоряжения главы муниципального образования. Заявители могут присутствовать при рассмотрении дела главой и давать пояснения при необходимости.

У опекунского органа есть месяц на рассмотрение заявления. По просьбе заявителей он может вынести решение раньше. Разрешение на продажу действительно в течение месяца с момента вынесения. В этот срок нужно уложиться при подаче документов в Росреестр. В противном случае придется оформлять разрешение вновь.

Необходимые для продажи документы

Документы для государственной регистрации сделки подаются непосредственно в местный орган Росреестра по предварительной записи либо через МФЦ. На регистрацию подаются те же документы, что и в ООП, только в меньшем количестве:

  • свидетельства о государственной регистрации права всех собственников;
  • договор на покупку недвижимости;
  • договор на продажу, соответствующий предварительному договору, представленному в опеку. Количество его экземпляров определяется по числу участников сделки, плюс 1 экземпляр Росреестру, плюс 1 – органу опеки;
  • акт передачи жилья;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Давность ее получения не должна превышать месяца к моменту визита в Росреестр;
  • разрешение опеки на продажу;
  • паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • нотариально удостоверенное согласие собственников на отчуждение долей в общей собственности.
Читать еще:  Как получить квартиру многодетной семье

Все документы следует иметь в оригиналах и копиях. Принимающий специалист сверяет оригиналы с копиями, копии оставляет в регистрационном деле, оригиналы возвращает заявителям. Все экземпляры договора и все оригиналы свидетельств о праве собственности приобщаются к делу. После завершения регистрации договоры и свидетельства с отметками возвращаются участникам сделки.

Скачать образец договора купли-продажи

Договор доступен по ссылке. Предлагаемый текст является примерным, хотя и содержит ряд обязательных положений универсального характера. Например, если бы покупатели использовали средства ипотечного кредита для расчета, то изменился бы порядок оплаты, передачи квартиры и государственной регистрации. Кроме того, если к моменту подписания договора участвующий в нем ребенок достиг 14-летнего возраста, то его вписывают в пункт «Адреса и подписи сторон», и он расписывается самостоятельно.

Как продать собственность без выделения долей

Такая продажа возможна. На первоначальном этапе жилье, приобретаемое с участием маткапитала, может быть оформлено только на одного из супругов. Супруги могут владеть недвижимостью на праве общей супружеской собственности без выделения в ней долей. Выделить детские доли родители должны не позднее, чем через 6 месяцев после снятия всех обременений. От начала оформления покупки до истечения срока на выделение долей могут пройти годы, в течение которых у квартиры будет лишь один взрослый владелец. На этом этапе квартиру можно продать с соблюдением прав детей: наделение их другим жильем без ухудшения жилищных условий и сохранение имущественных долей. Несоблюдение этих условий может стать основанием признания сделки недействительной.

Особенностью продажи недвижимости без выделения долей является экономность. Не надо оформлять у нотариуса согласие собственников на отчуждение долей. Если в договоре на приобретение недвижимости нет упоминания об использовании маткапитала, то сделку можно провести в Росреестре и без разрешения ООП. Само по себе отсутствие разрешения не может повлечь недействительность договора при фактическом соблюдении прав детей.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Если в покупку жилья вложены кредитные деньги, то до полного погашения ипотеки его можно продать только с разрешения банка. При оформлении ипотеки банк забирает квартиру в залог, то есть, он сможет продать ее, если должник просрочит платежи по кредиту. Залог регистрируется в Росреестре. При поступлении на регистрацию сделки с недвижимостью, регистрирующий специалист увидит, что она обременена залогом и откажет в регистрации без разрешения залогодержателя, то есть банка.

Чтобы получить разрешение банка, следует представить ему гарантии того, что вырученные от продажи квартиры деньги в первую очередь будут направлены на погашение остатка ипотечного долга.

Риски при продаже квартиры за счет материнского капитала

Для продавца

Скрытых рисков для продавца нет. При получении сертификата Пенсионный фонд подробно информирует получателей о порядке использования средств маткапитала и об обязательности соблюдения прав детей. Он знает, что несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной с возвратом сторон в исходное положение, то есть детям возвращают жилье, с продавца в пользу покупателя взыскивают полученную оплату.

Для покупателя

Серьезный риск возникает в следующей ситуации. Объект приобретен продавцом частично за денежные накопления, частично – с привлечением заемных средств. В договоре на приобретение указан только один владелец. В дальнейшем для погашения займа семья использовала материнский капитал. Доли не выделены, потому что ипотечные обременения не сняты. Сделка, в которой нарушены права детей, может быть оспорена ими в течение трех лет после достижения совершеннолетия. Покупатель может благополучно и долго прожить в квартире, прежде чем получит повестку в суд.

Исключить риск полностью нельзя, но можно принять следующие меры для его минимизации:

  • Потребовать у предполагаемого продавца и внимательно изучить договор, по которому продаваемое жилье было куплено. Он может содержать условие о частичной оплате ипотеки средствами материнского капитала. В этом случае следует вести переговоры о том, как при продаже будут обеспечены интересы детей и есть ли разрешение на продажу органа опеки.
  • Также следует обратить внимание на оригинал свидетельства о государственной регистрации права, на обороте которого проставляются отметки об обременениях. При наличии такой отметки следует попросить кредитные документы. В них также может присутствовать упоминание об участии материнского капитала.
  • Нужно попросить у продавца общегражданский паспорт, в котором могут присутствовать штамп о заключении брака и сведения о наличии детей. Если жилье куплено после рождения детей и заключения брака, то следует привлечь к переговорам супругу или супруга, в том числе и бывшего, спросить об участии в сделке детей.

Если продавец неохотно обсуждает указанные моменты, уклоняется от ответов на вопросы предполагаемого покупателя, отказывается показать требуемые документы, от покупки жилья лучше отказаться и поискать другие варианты.

Как продать и как НЕ купить квартиру с маткапиталом?

Чтобы продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, надо наделить долями в ней всех членов семьи. Но если за квартиру ещё не выплачен кредит, то наделение долями превращается в увлекательный квест. Рассказываем, как пройти его без потерь. С другой стороны, если купить жильё, в которое «зашит» маткапитал, можно лишиться и жилья и денег.В этой статье рассказываем, о способах решения этой проблемы.

Уже более 12 лет российские семьи (не все, но многие) получают «материнский капитал». Чаще всего его используют на погашение ипотеки. По данным ПФР, так поступили более 3,5 млн (или 57%) семей, получивших маткапитал. А потом эти семьи (не все, но многие) с удивлением обнаружили, что стали «заложниками» приобретённого жилья. Оказалось, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, сложно, а иногда просто невозможно продать.

Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жильё, приобретенное за собственные деньги и с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: родителей и детей. Если же квартира покупается в ипотеку, то она оформляется сначала только на родителей (или одного из родителей), так как банки не хотят иметь в залоге имущество, совладельцами которого являются несовершеннолетние. А потом, после погашения жилищного кредита, родителей и детей обязательно наделяют долями, чтобы соблюсти нормы закона.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ первый

Стандартная схема продажи квартиры с ипотекой и маткапиталом состоит из следующих этапов:

  1. погашение остатка долга (обычно деньгами покупателя);
  2. снятие залога;
  3. наделение детей долями в квартире;
  4. согласование продажи с органами опеки;
  5. оформление сделки.

Наделение детей долями в квартире оформляется через договор дарения или через соглашение о разделе имущества. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о том, как производится раздел квартиры с маткапиталом между членами семьи. Если же речь идёт о квартире в ипотеке, то для включения детей в состав совладельцев необходимо согласие банка. Сегодня получить согласие на наделение детей долями (при подготовке квартиры к продаже) можно только у Сбербанка. Остальные кредитные организации ничего подобного своим заёмщикам не позволяют.

Если банк-залогодержатель не разрешает наделять детей долями в ипотечной квартире, то для продажи такой квартиры придётся выстроить многоходовую комбинацию.

Как замечает Станислав Галкин, отдельного упоминания заслуживает стойкость, которую проявляют в покупатели, ожидающие завершения процедуры. Ведь покупатель погасил чужой кредит, и у него нет гарантии, что он сможет вернуть свои деньги, если сделка не состоится. Хотя участники сделки и подписывают необходимые бумаги, защищающие интересы сторон, но если сделка сорвется, и продавец откажется добровольно вернуть деньги несостоявшемуся покупателю, то последнему придётся решать вопрос через суд. А это процесс долгий и не всегда предсказуемый.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй

Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал. От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются. Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:

  1. получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
  2. погашение остатка по ипотечному кредиту;
  3. снятие залога;
  4. продажа квартиры;
  5. покупка нового жилья;
  6. наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о нескольких вариантах проведения сделки с ипотечным жильём… Кстати, ещё пару лет назад, схемы, описанной Людмилой Плотниковой, еще не существовало. Органы опеки требовали, чтобы дети получали доли именно в той квартире, что была приобретена за средства маткапитала. Предложение других объектов однозначно отвергалось.

Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?

Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.

Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.

Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал». Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале. Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики. Обзоре судебной практики. », утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс. руб. Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.

Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн. Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс. Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи. Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры. Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители. Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.

Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс. руб. Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал). Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги. Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.

Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.

Как вычислить квартиру с маткапиталом?

Если материнским капиталом ипотека погашалась, то в документах на квартиру маткапитал может быть никак не отражен. Человек может купить такую квартиру, даже не догадываясь, что приобретает бомбу замедленного действия.

Описанная методика позволяет вычислить подавляющее большинство квартир с маткапиталом. Тем не менее, бывают и особо законспирированные варианты. Например, юрист агентства «ОБМЕНКВАРТИР.РФ» столкнулся с нетипичной ситуацией. Семья взяла кредит под залог имеющегося у неё жилья. За эти деньги была куплена ещё одна квартира – в строящемся доме, причём в договоре купли-продажи не было упомянуто использование заёмных средств. Кредит был целевым (на покупку недвижимости), поэтому ПФР разрешил использовать маткапитал для его частичного погашения. Так семья и сделала. После этого по закону в квартире, купленной за средства кредита, должны быть выделены доли детей, но папа-мама этого делать не стали, а просто выставили квартиру на продажу. В договоре, по которому они приобрели квартиру, нет ни слова ни о кредите, ни о маткапитале. И только профессионализм риэлтора позволил обнаружить использование маткапитала. В итоге продавцов (несмотря на их неудовольствие) принудили выполнить требование закона и наделить детей долями. После чего сделка по покупке этой квартиры была благополучно завершена.

Как застраховаться от покупки квартиры с маткапиталом?

В последнее время покупатели, помимо проверки бумаг на квартиру, стали выстраивать дополнительную – вторую «линию обороны» от маткапитала.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector