Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Вам нужно приобрести квартиру на вторичном рынке? Значительно облегчить такую задачу поможет представленный ниже порядок действий. Знание возможных нюансов на каждом из этапов, поможет должным образом подготовиться к сделке и минимизировать риски.

Способы и варианты покупки квартиры

В первую очередь покупателю необходимо определиться с подходящим вариантом покупки с учетом личных финансовых возможностей.

За наличные средства

Суть способа в том, что заявленная цена недвижимого имущества выплачивается единовременным платежом (за исключением внесенной предоплаты в виде аванса или задатка). Таким образом можно оградить себя от каких-либо переплат, а при проведении сделки без привлечения посредников – сэкономить определенную сумму. Сторонами выступают два лица – продавец и покупатель. Они же совместно обсуждают условия купли-продажи, что позволяет достигнуть оптимальных договоренностей о сроках заключения договора, порядке расчетов и т. д.

В ипотеку

Оформление ипотечного кредита может стать оптимальным способом улучшения жилищных условий, когда покупатель не располагает достаточной суммой для оплаты полной стоимости жилья, но имеет стабильный высокий доход. В сделке купли-продажи в таком случае появляется еще одна сторона – банковское учреждение, которое принимает решение о возможности предоставления ипотеки. В случае положительного ответа заключаются два договора: договор купли-продажи с продавцом и кредитный – с банком. Последний полностью оплачивает покупку, но от покупателя требуется внесение первоначального взноса и последующих выплат с процентами. Кроме того, оплачиваются банковские комиссии и обязательная страховка жилья. Общая переплата по ипотеке может колебаться в пределах 40-300%. Покупатель фактически получает квартиру в собственность, но она остается в залоге у банка до погашения долга с учетом процентов. Любые действия по распоряжению объектом можно совершать только по согласованию с банком.

За материнский капитал

Способ подходит для семей с двумя детьми и более (при условии, что второй или последующий ребенок рожден после 1 января 2007 г.), которые имеют право на получение материнского капитала (МК). Одно из разрешенных направлений его траты – улучшение жилищных условий, поэтому приобретение недвижимости на вторичном рынке будет вполне законным. В 2020 году сумма МК составляет 453 026 руб. Предварительно один из родителей оформляет на свое имя именной сертификат, после чего может подавать заявление в Пенсионный фонд (ПФ) о распоряжении средствами. Срок обращения зависит от планируемого способа покупки жилья:

  1. МК + собственные средства: не ранее достижения 3-летнего возраста ребенка (п. 6 ст. 7 закона № 256-ФЗ)
  2. МК + заемные средства: в любое время (п. 6.1 ст. 7 закона №256-ФЗ). Средства разрешено использовать на внесение первоначального взноса или погашение текущих платежей по кредиту. Главное, чтобы последний был оформлен как «жилищный», на потребительские кредиты такая возможность не распространяется.

При этом следует учитывать, что ПФ будет оценивать соответствие параметров покупаемой жилплощади требуемым нормативам. А сумма МК поступит продавцу на лицевой счет с некоторой задержкой (около 2 месяцев) после заключения сделки, поэтому предстоит предварительно получить его согласие на подобный вариант расчета.

В рассрочку

Покупка недвижимости в рассрочку подходит для случаев, когда покупатель не располагает полной суммой денег на момент сделки, но рассчитывает получить остаток в ближайшее время. Таким образом, вносится первоначальный взнос (обычно не менее 50%), а остальная сумма выплачивается по установленному графику. При этом срок рассрочки обычно не превышает 3-12 месяцев, но в отдельных случаях может «растягиваться» до 24 месяцев. В зависимости от договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для коротких сроков) или с оплатой процентов за отсрочку платежа (до 10-12%).

Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Пошагово процедура приобретения жилья на «вторичке» выглядит следующим образом:

  1. Поиск варианта, соответствующего желаемым характеристикам (район города, этажность дома, площадь и пр.).
  2. Встреча с собственником и первичный осмотр.
  3. Проверка объекта и продавца.
  4. Окончательное согласование условий, возможно заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
  5. Подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  6. Регистрация права собственности в Росреестре.
  7. Окончательные расчеты и передача объекта.

Порядок, процедура оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Рассмотрим более детально каждый из этапов в схеме покупки вторичного жилья.

Поиск квартиры

Для поиска подходящего объекта можно использовать один из следующих способов:

  • Самостоятельно. Для поиска жилого помещения можно изучать объявления (в печатных изданиях, на интернет-ресурсах и досках объявлений в интересующем районе) или использовать «сарафанное радио», оповестив о своих планах знакомых и коллег. Но при этом стоит быть готовым к временным и эмоциональным затратам, особенно, если недвижимость приобретается впервые. Главное – набраться терпения и не принимать спонтанных решений.
  • Через риэлтора. Его услуги требуют дополнительной оплаты (от 1 до 10% стоимости объекта), но позволяют сэкономить собственное время, а при достаточной надежности – минимизировать риски. Соответственно важно ответственно подходить к выбору риэлтора: проверить наличие лицензии, обратить внимание на обстановку его офиса, поискать отзывы в интернете.

Первичный осмотр

После подбора подходящего объекта можно договариваться с собственником об осмотре. В процессе последнего нужно обращать внимание на:

  • ровность/скрытые дефекты стен, пола, потолков;
  • наличие, работоспособность и общее состояние коммуникаций (водопровода, канализации, электричества и газа) и приборов учета по ним;
  • состояние электропроводки;
  • работоспособность входной двери и окон (в том числе целостность последних);
  • работу системы отопления (если жилье осматривается в отопительный сезон), плиты на кухне, сантехники;
  • отсутствие плесени, запаха сырости (особенно при расположении на 1-м этаже) и потеков на стенах (актуально для последних этажей);
  • наличие перепланировки (по реальному состоянию). Рекомендуем почитать: Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Проверка продавца и объекта

Для объектов вторичного рынка всегда остается риск того, что продавец не является настоящим или единственным собственником объекта. Не стоит верить ему на слово. Для подтверждения достоверности каждого факта он должен предоставить подтверждающие документы. При отсутствии отдельных экземпляров можно предложить подготовить недостающие справки или разрешения к моменту подписания предварительного ДКП.

Прояснить историю объекта и свести к минимуму возможные риски помогут вопросы, которые касаются:

    Даты и способа приобретения квартиры. Чем больше срок владения, тем лучше для покупателя (минимум 3-5 лет). Если право собственности получено совсем недавно, велик риск появления претензий со стороны третьих лиц, права которых могли быть нарушены при передаче объекта продавцу.

Согласование условий

Если после осмотра и всех проверок ожидания покупателя оправдались, можно переходить к следующему этапу – обсуждению окончательных условий:

  • стоимости жилого помещения;
  • сроков заключения договора купли-продажи;
  • внесения предоплаты (аванса или задатка);
  • сроков и порядка расчетов, передачи ключей;
  • даты регистрации в Росреестре.

При согласовании цены следует учитывать, что первоначальное предложение обычно выше той суммы, по которой продавец готов продать объект. За счет этого покупатель может поторговаться. Сбить цену помогут как выявленные в процессе осмотра недостатки (например, необходимость замены инженерных коммуникаций, общего ремонта и пр.), так и индивидуальные особенности самого жилья: отсутствие балкона, угловое расположение, отсутствие развитой инфраструктуры, неудобная транспортная развязка и пр.). Рекомендуем почитать: Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

Образец предварительного договора купли-продажи

Заключение договора

Договор купли-продажи – основной документ сделки, заключение которого влечет за собой юридические последствия – переход права собственности. В общем случае он составляется в простой письменной форме. Согласно ст. 558 ГК РФ, ДКП считается заключенным с момента подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации. Но покупатель становится полноправным собственником жилплощади только после регистрационных действий по смене собственника.

Чтобы правильно оформить ДКП, в него нужно включить следующие пункты:

  • Название документа, дата и место заключения.
  • Личные сведения сторон (по паспорту).
  • Подробное описание предмета договора (полный адрес, технические характеристики).
  • Цена квартиры (в цифровом и буквенном формате).
  • Порядок расчетов и передачи недвижимости.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность сторон за несоблюдение условий договора и порядок его расторжения.
  • Личные подписи продавца и покупателя с расшифровкой.

Нотариальное заверение документа будет обязательным условием, если:

  1. Продавцом выступает недееспособное лицо (по возрасту до достижения совершеннолетия или по состоянию здоровья).
  2. Продается одна из долей в квартире. Если по итогу происходит одновременное отчуждение всех долей, ДКП можно оформить в простой письменной форме.

В любой сделке заверить ДКП у нотариуса можно по желанию сторон. Дополнительным преимуществом будет бесплатная подача документов на регистрацию и ее проведение в более короткие сроки.

Образец договора купли-продажи квартиры

Регистрация права собственности

После подписания ДКП сторонам сделки необходимо одновременно обратиться к государственному регистратору (в Росреестр) для регистрации перехода права собственности к покупателю и внесения сведений о новом собственнике в ЕГРН.

Сегодня основная функция по регистрации возложена на отделения МФЦ. Они выполняют роль посредников, принимая и передавая документы в Росреестр. Процедуру также можно провести прямым обращением к регистратору (лично или по почте), в электронном формате (при наличии аккаунта на портале Госуслуги и усиленной электронной подписи) или через нотариуса (если он заверял ДКП).

Для регистрационных действий необходимо предоставить пакет документов, получение которых будет подтверждено распиской:

  • 3 экземпляра подписанных ДКП;
  • Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности;
  • Паспорта сторон.
  • Квитанцию об уплате госпошлины.
  • Пакет бумаг от продавца: выписку из ЕГРН, правоустанавливающие и технические документы, разрешение супруга на продажу (по обстоятельствам).

Срок регистрации будет зависеть от способа обращения к регистратору:

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Когда выгоднее покупать

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Читать еще:  Как получить субсидию на квартиру

Как покупать на вторичном рынке

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Человек, который ни разу не сталкивался с поиском жилья на вторичном рынке, может совершить несколько стратегических ошибок, которые в дальнейшем будут дорого ему стоить. О том, как выбрать квартиру, рассказывает управляющий партнер «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Еще на стадии изучения объявлений о продаже недвижимости можно сделать предварительные выводы о понравившейся вам квартире: теплая она или холодная, хорошо проветривается или не очень, сухой там будет воздух или влажный и так далее. Самыми комфортными считаются квартиры, расположенные на средних этажах, не угловые, с окнами, выходящими на обе стороны дома. Почему? Сейчас разберемся.

1. Какой этаж выбрать?

Между этажностью и климатом в квартире есть определенная связь. Квартиры на первых этажах зачастую страдают от повышенной влажности. Если при этом окна выходят на северную сторону, а перед домом растут деревья, то в комнатах будет сумрачно и свежо. Но есть в этом и преимущества: в таких квартирах очень комфортно в жаркие месяцы. Ну а недостаток света можно компенсировать, поставив дополнительные светильники.

Выбирая квартиру на последнем этаже, готовьтесь, что, летом, напротив, будет очень жарко. Но это относится в основном к домам экономкласса, в которых, как правило, отсутствует технический этаж. Если же он есть, то «перегрев» в летние месяцы вам не грозит.

2. Какая планировка лучше?

В домах старого фонда квартиры с линейной планировкой проигрывают «распашонкам». Связано это с тем, что «распашонки» лучше проветриваются, так как окна выходят на обе стороны дома. Кухня, прихожая, туалет и ванная комната более просторные, проходных комнат нет. Обращайте внимание на возраст дома: в более-менее современных многоэтажных башнях планировка более удобная и практичная, чем в домах советского периода. Выбирая квартиру, помните, что просторная кухня может заменить гостиную, проходные комнаты снижают функциональность помещения, а сильно вытянутые комнаты и комнаты неправильной формы сложнее обставлять.

Читать еще:  Как заменить счетчик воды в квартире

3. О чем может рассказать подъезд?

Нелишне провести осмотр подъезда. Даже если очень не хочется, пройдитесь пешком по всем этажам, посмотрите, не валяются ли на лестничных клетках пустые бутылки, мусор, а также обратите внимание, нет ли неприятного запаха, источником которого может оказаться квартира с большим количеством животных. Вид лестничных пролетов расскажет о социальном уровне ваших будущих соседей.

4. Перепланировка — это плюс или минус?

Как показывает практика, примерно в 12% квартир, которые собственники выставляют на продажу, была сделана какая-то перепланировка, и большая часть таких изменений не узаконена. При осмотре квартиры нужно сразу задать вопрос на эту тему владельцу или риелтору, а получив ответ, сравнить поэтажный план дома с планом квартиры.

Перепланировки бывают двух типов: недопустимые и допустимые. С полным списком разрешенных и запрещенных работ можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции. Не стоит выбирать квартиру с перепланировкой, которую нельзя узаконить. Если о сделанных изменениях узнают в БТИ, то новому владельцу придется выплатить штраф, а также привести квартиру в исходный вид за свой счет. Если же перепланировку можно узаконить, будьте готовы составить архитектурный проект со всеми расчетами изменений. Затем нужно утвердить проект в межведомственной комиссии, в СЭС (если необходимо) и в БТИ, а при необходимости провести еще и ряд дополнительных работ, без которых узаконить имеющуюся перепланировку просто невозможно.

5. С ремонтом или без?

Сегодня ремонт в квартире – это фактор, который повышает ее ликвидность (то есть скорость продажи), но не влияет кардинально на стоимость недвижимости. Покупателю даже выгоднее выбрать квартиру с ремонтом, сразу въехать и жить, не тратя время, нервы и силы на приведение нового жилья в порядок. Обращайте внимание на потолок. Продавцы иногда самыми разными способами пытаются скрыть следы потопов. В нашей практике был случай, когда хозяева перед приходом покупателя и агента старательно красили потолок, говоря, что просто решили сделать небольшой ремонт. На самом деле их постоянно затапливали соседи с верхнего этажа, и так они пытались скрыть этот факт.

6. Чистота бумаг — залог спокойствия

«Чистые» документы на квартиру означают, что новые владельцы не столкнутся с неожиданными неприятностями в виде повестки в суд или появления новых претендентов на только что купленную жилплощадь. Поэтому, покупая квартиру, необходимо особенно внимательно проверить все документы. Будьте бдительны, если:

  • собственниками являются пожилые люди;
  • собственники недавно вступили в наследство, но не являются близкими родственниками наследодателя;
  • квартира приобретена по договору ренты;
  • в квартире были прописаны маленькие дети.

Надежнее всего обратиться к специалистам. Они и документы проверят, и с перепланировкой помогут разобраться, и составят юридическое заключение, проанализировав риски, связанные с приобретением выбранной квартиры.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке

Содержание статьи:

Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.
Читать еще:  Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Как купить вторичное жилье без посредников

Купить недвижимость на вторичном рынке от собственника, на самом деле непростая задача. Покупка квартиры является очень важным шагом для будущего собственника. Серьезные временные затраты, волокиты, бесконечные просмотры, отсеивание неподходящего жилья, сбор необходимых документов — и это не полный перечень проблем, которые ждут вас при самостоятельной покупке квартиры. также нельзя сбрасывать со счетов вероятность приобретения жилья у мошенников. Как купить вторичное жилье в Москве без посредника?

Для тех, кто принимает решение по приобретению недвижимости без посредников — наши бесценные советы.

Как найти и купить вторичную квартиру у собственника

Для начала просмотрите предложения в интернет ресурсах. Обзвоните нескольких продавцов. Если вы столкнулись с объявлением от АН, в этом нет ничего удивительного. Огромное количество граждан для своей безопасности и скорости в продаже жилья, обратились к риэлторам с просьбой о помощи.

Для того, чтобы отличить номер собственника от АН, необходимо вбить его в поисковик. Если номер повторяется несколько раз, значит это агенты. Уникальные номера принадлежат собственникам. Также часто встречаются мошеннические объявления о продаже недорогих квартир, в которых предлагают внести денежную сумму за просмотр.

Вторичное жилье зачастую имеет свою большую историю. В ней до настоящего владельца с момента постройки могли проживать граждане, численность которых превышает целый десяток. Поэтому при общении с продавцом, проверяйте следующие факты:

  • Сроки владения квартирой
  • Правоустанавливающие документы
  • Кто зарегистрирован в данной недвижимости

Иногда продавцы скрывают от покупателей информацию об объекте и стараются до сделки не показывать оригиналы документов. Это в первую очередь должно насторожить покупателя, ведь после сделки его могут подстерегать неприятные последствия. Даже профессионалы не всегда могут предотвратить риски, связанные с непорядочностью продавца, но они всегда оградят вас от возможных рисков.

Взаимоотношения с продавцом вторичной квартиры без посредников

Если вы нашли нужную квартиру в Москве, и уже попали на ее просмотр, вам необходимо правильно выстроить отношения с владельцем квартиры. Старайтесь в разговоре с ним задавать как можно больше вопросов, касающихся объекта продаваемой недвижимости. Проследите за его реакцией после вопросов о правоустанавливающей документации. Изучите документы и техпаспорт, просмотрите соответствие планировки.

После того, как вы покинете квартиру, постарайтесь пообщаться с соседями. От них в точно получите исчерпывающую информацию и о квартире, и о ее собственниках, вплоть до седьмого колена. Иногда общение с соседями приносит больше пользы, чем выписка из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений.

Как правильно купить вторичную квартиру у собственника

Если вы все же решились на ответственный шаг по приобретению недвижимости без посредников, во избежание неприятностей, хорошенько ее проверьте. Но при такой покупке, всегда всплывают негативные факторы:

  • Проверка подлинности документов может быть некачественной
  • Много времени уходит на поиск и просмотры нужного жилья
  • Самостоятельное решение вопросов по сделке, сбору пакета документов также занимает драгоценное время

При самостоятельной покупке вторичной квартиры очевидны и плюсы:

  • Можно купить квартиру от собственника недорого и сэкономить на комиссионных для агентства
  • Обсуждение всех моментов с продавцом проходит оперативно и напрямую
  • Нет рисков быть обманутыми недобросовестными АН

Через агентство также можно найти отличный вариант квартиры в Москве. Самое главное, правильно выбрать АН, которое соответствует всем современным требованиям и предоставляет только высококачественные услуги. Чаще всего, вторичное жилье без посредников приобретается в условиях ограниченного бюджета. На словах это выглядит простой задачей, а на деле — очень сложной. Как выгодно купить квартиру в Москве без посредников и не стать жертвой мошеннических операций?

Юридические и финансовые аспекты при покупке вторичной квартиры

Юридическая чистота любой недвижимости позволяет будущему собственнику убедиться в законности ее приобретения. Существует масса примеров, когда покупатель уже после сделки сталкивается с различными проблемами. Это могут быть ущемления прав несовершеннолетних или незаконная регистрация граждан в квартире с невозможностью снятия. Одной из распространенных преступных афер может быть заключение сделки по несуществующей доверенности или от имени человека, которого уже нет в живых.

При покупке квартиры без посредников в Москве, нужно быть внимательным и подозрительным во всем — от договора о задатке до передачи денежных средств. В присутствии компетентных риелторов, которые будут сопровождать вам на всех этапах сделки, можно чувствовать себя уверенно, так как риски исключены. Кстати, перед заключением договора купли-продажи, лучше всего не распространяться своим знакомым о месте и дате ее заключения. Если у вас возникли сомнения по поводу предстоящей сделки, лучше лишний раз проконсультироваться у юриста.

На что обращать внимание при покупке вторичного жилья в Москве

Покупка квартиры от собственника очень рискованная сделка. Большая стоимость квартиры всегда притягивала преступников. Они всегда желают оставить покупателя без средств существования и жилья. И тогда покупателю ничего не останется, как отстаивать свои права в судебном порядке. Поэтому обращайте внимание на:

  • Особое место следует уделить проверке недвижимости на долги по ЖКХ, возможные аресты и обременения.
  • Нельзя упускать из виду вопрос с подлинностью правовой документации
  • Способ передачи денежных средств
  • Уделите внимание технической документации квартиры, не имеет ли она перепланировок
  • Потребуйте заранее справку о зарегистрированных гражданах в данной квартире
  • Точно узнайте, не существует ли обременений на объект
  • Пообщайтесь с соседями или консьержами дома, соберите всю информацию о своей будущей квартире
  • Были ли в прошлом судебные тяжбы по этой недвижимости

Если с вашей будущей квартирой все хорошо, и она прошла «отборочный тур», смело становитесь ее следующим владельцем. Но вдруг у вас возникнут подозрения на счет квартиры, или вы сомневаетесь в ее юридической чистоте, срочно обращайтесь к специалистам.

Компания Чистые Пруды точно знает, какую вторичную квартиру лучше всего купить для вас в Москве или Подмосковье. За многие годы нашего существования, мы заключили тысячи сделок. Наши благодарные клиенты всегда рекомендуют нас другим. АН Чистые Пруды гарантирует успех предстоящей покупки недвижимости. Купить или продать квартиру с нами выгодно и просто. Воспользуйтесь нашими услугами, и вы решите все ваши квартирные вопросы!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector