Как купить квартиру без риска

Как купить квартиру без риска

Мошенники и опасные новостройки: Как купить квартиру без риска

Почему сделка может сорваться

Покупка квартиры – сложный процесс, особенно если речь идет об альтернативных сделках и сделках с использованием ипотеки, часто они комбинированные.

Альтернативная сделка – это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой (или даже двух взамен с доплатой), часто разницу в цене закрывают с помощью ипотеки. Чистых продаж или покупок жилья за полную стоимость на рынке сегодня крайне мало, говорит юрист Российской Гильдии риелторов Наталья Михайлюкова.

Чем сложнее задача, тем больше действий нужно выполнить: сойтись в цене со всеми участниками сделки, вовремя получить ипотечный кредит на необходимую сумму, правильно оформить документы на всех этапах и т.д. Если хотя бы одно звено не сложилось, то сделка срывается.

Поэтому при покупке квартиры стоит нанять риелтора, который будет нести ответственность за результат по договору. Михайлюкова подчеркивает, что риелтор не действует в одиночку. Он работает в связке с юристами (они есть в каждом агентстве недвижимости), ипотечными брокерами и банковскими специалистами. Он же взаимодействует с риелтором продавца.

Новостройки

При покупке жилья в новостройке самое страшное – это недострой.

Казалось бы, после принятия закона о проектном финансировании покупатели стали более защищены: если дом не будет построен, банк вернет им средства. Также введено понятие эскроу-счетов: в банках будут заведены специальные счета, на которые будут поступать деньги покупателей и храниться там до момента постройки дома. Застройщик сможет получить эти деньги только в том случае, если дом сдаст, и пользуется не деньгами дольщиков, а банковским кредитом.

Однако риски все же остаются, и застройщика надо выбирать очень тщательно, советуют эксперты.

«Мы пока не знаем процедуру и сроки возврата денег дольщику в случае несостоятельности застройщика. Возможно, это повлечет дополнительные расходы», – говорит председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Екатерина Романенко. По словам эксперта, уже известны схемы, которые помогут застройщикам частично обойти новый закон.

Вторичное жилье: юридическая чистота

Тут гораздо больше нюансов. Главное – проверить юридическую чистоту объекта, причем на 10 лет назад – это максимально возможный срок предъявления претензий по суду. Основные риски – притязания третьих лиц. Это могут быть кредиторы, несовершеннолетние дети, посторонние прописанные лица, недееспособные граждане, права которых были когда-то, возможно, нарушены и т.п.

Много рисков связано и с выполнением обязательств перед Пенсионным фондом в сделках с материнским капиталом, есть сложные сделки с субсидиями и военной ипотекой. В каждом случае – своя технология работы, поясняет Романенко.

Какой бы ни была ситуация, все документы должны быть досконально проверены.

Обязательные документы

Пакет документов может меняться в зависимости от ситуации. Например, для квартиры, полученной в ходе приватизации, и объектом, полученным в наследство, они будут разными, говорит адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнеры» Лада Горелик.

Основные документы для приобретаемой квартиры:

1. Паспорта всех собственников и пользователей квартиры (в том числе для несовершеннолетних лиц с 14 лет – паспорта; для несовершеннолетних, не достигших 18 лет, – свидетельства о рождении).

2. Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, по которому квартира приобреталась ранее, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство.

3. Документы, содержащие характеристику квартиры: кадастровый и технический паспорта. Позволяют проверить, соответствуют ли площадь, планировка, количество комнат и т.д. фактическим данным. Наличие несогласованных перепланировок может стать стоп-фактором для банка при выдаче ипотеки, поясняет Михайлюкова.

4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

5. Выписка из домовой книги, единый жилищный документ (ЕЖД), архивная выписка.

Первый документ показывает, кто на текущий момент прописан в квартире; отражает, что в ней не зарегистрированы посторонние, имеющие право ей пользоваться. В ЕЖД содержится та же информация, плюс информация о коммунальных платежах, субсидиях и пр. Расширенная выписка позволяет выявить скрытых собственников, права которых могли быть нарушены при оформлении наследства, приватизации и т. д

6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП), удостоверяющая регистрацию права собственности.

7. Свежая выписка из ЕГРН. Показывает, нет ли обременений на момент покупки.

8. Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности. Отражает, когда и какие сделки проводились с квартирой.

Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров также рекомендует попросить у собственников справки из психиатрического или наркодиспансера, чтобы не возникло сомнений в их дееспособности и правомочности сделки. Но гарантий, что собственник предоставит их, нет. Самостоятельно получить их невозможно, так как информация защищена медицинской тайной.

Сложные случаи

Здесь могут потребоваться дополнительные документы. Все эти моменты регулирует масса законов, в том числе Гражданский и Семейный кодексы РФ, закон об ипотеке и др.

• Доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему

При заключении сделки потребуется согласие от органов опеки и попечительства.

Риелтор Екатерина Романенко приводит пример. Клиенты хотели купить квартиру у соседей. Она приватизирована, в документах одна собственница. Но выясняется, что незадолго до сделки несовершеннолетние дети были выписаны.

«В чем риск? Несовершеннолетние были выписаны на площадь гораздо меньше прежней. И уже в новой маленькой квартире получили право собственности. Достигнув совершеннолетия, они могут подать иск в суд о том, что их права были нарушены уменьшением возможной приватизированной доли. Новому собственнику придется в суде доказывать, что он добросовестный покупатель. Скорее всего, квартиру никто не отберет, но по судам побегать придется», – объясняет эксперт.

• Квартира находится в долевой собственности

В этом случае собственник доли должен известить о намерении продать ее других долевых собственников. Если они откажутся реализовать свое преимущественное право выкупа доли, то можно смело продавать ее.

• Квартира находится в совместной собственности супругов

Без письменного нотариально заверенного согласия другого супруга обойтись нельзя. В таких случаях бояться не стоит, но надо принимать во внимание описанные детали, иначе суд может признать сделку недействительной, поясняет эксперт.

• В квартире прописан недееспособный гражданин

Как и с несовершеннолетними, понадобится согласие ООиП.

• В квартире прописаны посторонние люди

Это лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право проживания в квартире. Они сохраняют право проживания в квартире даже после ее продажи, предостерегает юрист Наталья Михайлюкова.

Бывают и не столь очевидные случаи. Например, вдова продаёт полученную в наследство квартиру. В архивной выписке из домовой книги отражено, что у усопшего было ещё двое детей (они были прописаны 10 лет назад, потом выписались), а это два наследника первой очереди. Возможно, они живут далеко и не знают, что отец умер, а узнав, будут оспаривать продажу. Покупать такую квартиру можно, если есть нотариальные отказы от наследства или иные документы, гарантирующие, что никакие другие наследники не будут заявлять о своих правах на данную квартиру, советует адвокат Лада Горелик.

Как купить квартиру без риска? Безопасная покупка жилья

Каждый день совершаются многочисленные сделки по приобретению и продаже объектов недвижимости. Люди всегда ответственно подходят к данной процедуре – но, тем не менее, обман и мошенничество при покупке квартир является весьма распространенным явлением. Как же не стать жертвой такого обмана, не потерять солидные суммы денег и как купить квартиру без риска?

В первую очередь, следует внимательно изучить как личность самого продавца недвижимости, так и продаваемую квартиру. Не помешает также подробнее познакомиться с содержанием правоустанавливающей документации.

Какие могут быть риски при покупке квартиры?

Наверняка вам приходилось видеть в газетах объявления с подобным содержанием: «Продам квартиру, без посредников». Если смотреть на такие предложения с точки зрения экономии финансов, то это очень выгодно и привлекательно для покупателя. Ведь не нужно платить дополнительно специалистам в области продаж недвижимости – а значит, и квартира обойдется дешевле. Но есть и множество рисков для покупателя.

Несомненный плюс обращения к риэлторам и юристам в том, что специалист уже на начальных этапах сделки сможет избавить вас от различных проблем и подберет оптимальный вариант недвижимости. Стоит воспользоваться услугами профессионалов, если у вас есть возможность.

Мошенничество в сфере операций с квартирами – это, в первую очередь, подделка документов. Конечно же, невозможно проверить подлинность всего пакета документов, но определенную информацию вы получить все-таки сможете. К примеру, о том, прописаны ли люди на продаваемой жилплощади, можно узнать, получив выписку из домовой книги. Привлекайте риэлтора или не ленитесь и проверяйте всё сами, иначе ни как не купить квартиру без риска потерять деньги.

Есть и другой риск: он связан с денежными расчетами по договору. Чаще всего операции осуществляются с использованием наличности. Конечно, это существенно экономит время продавца и покупателя. Но с другой стороны, есть значительный риск потерять средства, предназначенные для покупки квартиры. Если продавец готов сделать большую скидку и настаивает на том, что продать недвижимость надо «очень срочно», стоит насторожиться.

Как купить квартиру без риска?

На что же следует обращать при покупке квартиры особенно пристальное внимание? В первую очередь, конечно же, на оформление документов. Сделка по купле-продаже квартиры подразумевает, что вы отдаете продавцу солидную сумму денег. А потому быть осторожнее в этом случае – настоятельно рекомендуется.

Что проверить для безопасной покупки жилья

  • какие операции совершались с квартирой, были ли наложены какие-либо обременения, аресты и т.д.;
  • не имеется ли незавершенных судебных споров по поводу данной квартиры;
  • кто зарегистрирован в данной квартире: в этом поможет расширенная выписка из домовой книги.

Нередко бывает так, что продавец квартиры «забывает» сказать покупателю о том, что в квартире хоть и не проживают, но зарегистрированы третьи лица. Например, живущие за границей или находящиеся в местах лишения свободы.

В том случае, если квартиру продает представитель собственника (при наличии доверенности), то важно внимательно изучить и этот документ (правильно ли оформлена доверенность, заверена ли она у нотариуса). В ряде случаев владельцы квартир ограничивают в правах своих представителей, для безопасной продажи жилья. К примеру, представитель может вести переговоры с покупателем и подписывать договор, а вот получать деньги по договору он права не имеет. И если вы не хотите неожиданных последствий, не поленитесь познакомиться с доверенностью поподробнее.

Читать еще:  Как заплатить налог на квартиру

Еще один немаловажный документ – это справка из БТИ. Попросите собственника представить вам такую справку. Ведь в том случае, если в квартире производилась перепланировка, которую «забыли» зарегистрировать, у вас в будущем могут быть проблемы.

Осматриваем квартиру и сразу выясняем все важные моменты. Например, подтеки на потолке и стенах могут (и должны) вас насторожить. После покупки квартиры выяснять эти детали будет поздно. Обращаем свое внимание на стоимость квартиры. Изучите другие аналогичные предложения в вашем районе , и сделайте выводы. И если квартира достаточно хорошая, но стоимость ее невысока – значит, что-то с ней не так. Конечно, бывают и исключения, когда собственнику действительно срочно нужно продать свою недвижимость, или он не знает реальных цен на рынке квартир.

Потенциальные риски при покупке квартиры

Есть ситуации, которые можно назвать «особенными». Это, в частности, продажа недвижимости по переуступке права, реализация наследованной квартиры или продажа квартиры, которая разделена на доли.

  • Покупка наследованной квартиры таит в себе определенные риски. Наследство может быть получено как по завещанию, так и по закону. Первый вариант – приоритетный, согласно законодательству. Именно поэтому так часто имеют место факты подделки этого документа.Чем вы рискуете? В первую очередь, тем, что вы можете стать невольным участником многочисленных судебных разбирательств между внезапно объявившимися и недовольными наследниками. Во-вторых, возможна и такая проблема, как наличие «завещательного отказа». То есть, наследодатель может указать в завещании, что кто-то из его родственников может пользоваться данной квартирой до конца жизни. К сожалению, бывает и так, что продавца по суду могут признать «незаконным наследником», и в таком случае, сделка может быть расторгнута.
  • Продажа квартиры по переуступке права становится возможной по договору долевого строительства, либо по предварительному договору.Специалисты отмечают: договор о долевом участии в строительстве – это, пожалуй, самый безопасный для покупателя вариант. Это связано с тем, что покупатель получает дополнительные гарантии – он под защитой федерального законодательства (речь идет о 214-ФЗ). Однако здесь нужно: согласие застройщика, а также разрешение от банка, если недвижимость была приобретена на ипотечные средства. Если имеет место договор переуступки права, но свои обязательства застройщик не выполнил, то первоначальный владелец недвижимости освобождается от какой-либо ответственности. Важно, чтобы уступка права была зарегистрирована. Единственное исключение из данного правила – договор о предварительной купле продаже.
  • Покупка квартиры, которая поделена на доли и является «совместной собственностью». Обратите внимание: при покупке такой квартиры требуется согласие всех собственников. В противном случае, возможно, что граждане, согласия которых не спросили при реализации недвижимости, могут обратиться в суд. Сделать это они должны в течение года после того, как узнали о совершении сделки. В случае если доля квартиры находится в собственности у ребенка, необходимо не только согласие органов опеки и попечительства. Родители обязаны предоставить ребенку условия для проживания аналогичные, или лучше, чем в продаваемой квартире. И если это условие не выполнено, несовершеннолетние дети сохраняют свои права на пользование данной квартирой – даже тогда, когда она находится в собственности других людей после продажи.

Само собой разумеется, что невозможно предугадать всех ситуаций. И потому не следует теряться при возникновении каких-либо проблем: решайте вопросы по ходу их возникновения. Изучайте внимательнее документы, не поддавайтесь на уговоры продавцов «поскорее оформить сделку». И не экономьте на услугах риэлторов. Опытные специалисты помогут вам совершить действительно выгодную, а главное, безопасную сделку и осуществить безопасную покупку жилья без лишних рисков и нервотрепок!

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Риски при покупке квартиры

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Как купить квартиру без риска?

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

    На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРН. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.

Выписка из ЕГРН платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Наиболее простой вариант – заказать выписку на сайте Росреестра и получить ее на электронную почту. Также ее можно получить, подав письменное заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте.

Далее обращаем свое пристальное внимание на справку о зарегистрированных лицах. Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

  • Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
  • Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры
  • Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

    Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

    И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

    Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

    «Особенные» варианты продажи квартиры

    Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

      Продажа квартиры по переуступке права(Подробнее см. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?). Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

    Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

    В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение – договор предварительной купли продажи.

    Читать еще:  Когда нельзя делать ремонт в квартире

    Покупка квартиры, полученной по наследству(Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?). Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

    Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.

    По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

    Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.

    Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

    Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

    Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

    Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

    Покупка квартиры, находящейся в общей собственности(Подробнее см. В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

    Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

    Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

    В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.

    Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше. Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.

    Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

    Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

    Как купить квартиру чтобы не обманули — риски покупателей, схемы обмана

    Чаще всего покупатели жилья на вторичном рынке сами позволяют себя обмануть, когда неправильно выбирают путь решения квартирного вопроса. Причины кроются в незнании элементарных механизмов осуществления сделок с недвижимостью. Специалисты по юридической поддержке клиентов агентства «Чистые Пруды» рассказывают о распространенных махинациях, а также дают экспертные советы, как купить квартиру чтобы не обманули.

    Распространенные способы обмана при покупке квартир

    Наверняка каждому приходилось видеть объявления о покупке или продаже квартир без посредников. С одной стороны, такой подход позволяет сэкономить, но с другой — существенно повышает риски сторон, заключающих сделку. Чаще всего в мошеннических схемах неблагоприятные последствия наступают для покупателя, хотя также известны случаи обмана продавца. Рассмотрим самые известные схемы обмана при покупке квартир на вторичном рынке.

    Продажа по дубликатам

    Одним из самых криминальных способов обмана считается оформление договоров сразу с несколькими покупателями. В таком случае владельцем недвижимого имущества будет признан тот, кто первым зарегистрирует права на него. Остальным жертвам афериста будет весьма сложно вернуть свои суммы.

    Как избежать обмана

    Чтобы уберечься от таких ситуаций, следует помнить, что передача денег до регистрации права на новую квартиру чревата негативными последствиями.

    Наличие претендентов на квартиру (долю)

    Такой способ не всегда напрямую связан с мошенничеством. Обычно собственник попросту умалчивает о наличии прав на жилой объект у других лиц (например, временно отсутствующих родственников). Если дело дойдет до разбирательства, суд будет на стороне появившегося претендента.

    Как избежать обмана

    Если вы беспокоитесь о том, как правильно купить квартиру чтобы не обманули, обязательно поинтересуйтесь, каким путем жилье попало в собственность продавца. Например, при переходе прав по наследству потребуется подписи всех наследников. Иногда требуется разрешение органов опеки, согласие супруга даже после развода и так далее.

    Заниженная цена на объект недвижимости в договоре

    Собственник просит покупателя указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, якобы для уменьшения налога. При этом нередко разница передается продавцу даже не под расписку. Затем мошенник под заранее продуманным предлогом обращается в суд и требует признать сделку недействительной. В таком случае покупатель получит по решению суда лишь ту сумму, что прописана в договоре.

    Как избежать обмана

    Не стоит указывать в документах заниженную стоимость квартиры. В лучшем случае приобретатель становится соучастником налогового нарушения, в худшем — рискует потерять приличную сумму.

    Продавец намеренно не выписывается

    После заключения сделки продавец внезапно заявляет, что ему некуда переехать. Новый хозяин пытается выселить прежнего из квартиры, но последний обращается в суд с просьбой аннулировать сделку, предоставив убедительные доводы. Подвох в том, что истец имеет право просить суд о поэтапном возврате денег, полученных от покупателя, и судьи могут пойти ему навстречу.

    Как избежать обмана

    Чтобы обезопасить себя и не попасться на удочку непорядочному продавцу, стоит указать в договоре сроки выписки бывшего владельца и назначить штрафные санкции на этот счет.

    Это далеко не все случаи обмана при покупке квартир, которые нечестные граждане используют при заключении сделок. По данным статистики правоохранительных органов и компаний, работающих в сфере недвижимости, часто регистрируются случаи реализации неприватизированного жилья, продажи квартир по доверенностис истекшим сроком, по поддельным правоустанавливающим документам и так далее.

    Другие риски покупателей

    При покупке квартиры на вторичном рынке существует риск столкновения и с другими проблемами. Они могут быть связаны с тем, что продавец при заключении договора о продаже утаил важную информацию: о несанкционированной перепланировке, долгах по коммуналкеи прочее. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации после покупки жилья, всегда тщательно проверяйте документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры. Действуя самостоятельно, никогда нельзя быть уверенным на 100% в безопасности сделки, поэтому при малейших сомнениях лучше обратиться в надежное агентство.

    Истории из жизни
    В «Чистые Пруды» мне очень помогли, ведь рисковал остаться без денег и жилья! Присмотрев приличную студию, обратился к риэлтору для ведения всех процедур. С самого начала меня насторожило, что агент слишком дружелюбен: расспрашивал о личном, чуть ли не в друзья набивался. Услышав о моих подозрениях, приятель сказал: «Если хочешь купить квартиру чтоб не обманули, найди солидное агентство с высоким рейтингом». Так и поступил, сказав частнику, что проконсультируюсь параллельно у других спецов. После этого моего риэлтора как ветром сдуло — наверняка планировал провернуть в моем случае какую-то аферу.

    Иногда продавец не преследует цели обмануть покупателя, попросту не являясь достаточно компетентным в правовых вопросах. В таком случае уместно предложить разделить финансовую нагрузку, вместе обратившись в риэлторское агентство для полноценного сопровождения сделки купли-продажи.

    Истории из жизни
    Когда мы покупали трешку в центре Москвы, владелец активно просил указать в договоре стоимость по оценке БТИ (она в разы ниже реальной). Объяснял, что хочет частично уйти от налогов. Жена готова была пойти навстречу, а я боялся лохануться. В качестве компромисса решили обратиться за советом в компанию на Чистых Прудах. Пришли узнать, как купить квартиру на вторичке чтобы не обманули мошенники, и нам детально разъяснили, какие риски мы несем, указывая неверную сумму в договоре. В итоге, чтобы не наделать ошибок, решили нанять агента для комплексного сопровождения сделки. Все прошло гладко, комиссия агентства вполне оправдана!

    «Чистые Пруды» — агентство с солидным стажем присутствия на рынке жилья и безупречной репутацией. Мы проводим регулярный мониторинг ситуации с недвижимостью, имеем собственную базу данных, у нас работают только проверенные специалисты. Если планируете купить квартиру и переживаете, чтобы вас не обманули, приходите к нам. Наши сотрудники «пробьют» продавца и проверят историю квартиры, предоставив фирменные гарантии чистоты сделки на всех этапах.

    Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

    ______________________

    Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

    Без жилья и без денег: как нас обманывают при покупке квартир

    5 самых популярных схем мошенничества на рынке недвижимости

    Ноябрь ознаменовался хорошими новостями для всех, кто имеет дело с микрозаймами. Правительство запретило частным кредиторам заключать договоры под залог квартиры или доли в ней. Это ставит крест на популярной мошеннической схеме, когда вместо договора займа оформлялась фиктивная сделка купли-продажи. После этого злоумышленники становились хозяевами жилья и выселяли наивного заемщика. Недвижимость всегда привлекала нечистых на руку людей, и эта лазейка — лишь одна из многих. Гораздо больше подвохов ждет россиян при покупке квартиры.

    Читать еще:  Как оформить квартиру по наследству в собственность

    Ростовщик с красными корочками

    Разновидностью запрещенной отныне схемы в Новосибирске пользовался фигурант нашумевшего уголовного дела, адвокат и бывший сотрудник милиции Сергей Пищук. Много лет он совмещал юридическую практику с выдачей быстрых займов горожанам, чья кредитная история не позволяла идти в банк. Он оставлял квартиры и дома в собственности людей, но убеждал своих жертв подписывать доверенность на распоряжение ими.

    Ксения Короед

    Помощник прокурора Центрального района г. Новосибирска

    В дальнейшем Пищук под разными предлогами уклонялся от получения выплат, искусственно создавая просрочки. А затем на этом основании лишал людей права собственности на их жилье. Общее число потерпевших в двух уголовных делах против адвоката – 8 человек.

    Вообще же, по данным сайтов новосибирских судов, Сергеем Пищуком было подано не менее 38 исков о выселении людей из квартир. В итоге по одному из двух своих уголовных дел он получил восемь лет колонии, но все равно продолжает настаивать на собственной невиновности, ведь документы люди подписывали добровольно. А некоторые должники по-прежнему платят ему, но уже на реквизиты следственного изолятора.

    При всей циничности такой позиции, в ней есть большая доля правды. Зачастую россияне сами «помогают» мошенникам обвести себя вокруг пальца. Ниже мы расскажем о пяти самых популярных схемах махинаций с жильем, которые стоит знать всем, кто планирует купить квартиру.

    Схема 1: невозвратный задаток

    Этот способ мошенничества можно назвать самым распространенным, но и наименее затратным для жертвы. Вы рискуете потерять не всю сумму, а лишь то, что согласитесь заплатить вперед. В частности, такая схема работает при подписании предварительного договора купли-продажи.

    Способ обмана. Привлекательные на первый взгляд условия, которые на поверку оказываются ловушкой. Обычно такие сделки мошенники предлагают совершить по очень выгодной цене, но только при условии уплаты задатка, который не возвращается при отказе от покупки.

    Как нетрудно догадаться, квартирная сказка после этого очень быстро меняет сюжет. Покупателю становятся известны ранее скрытые от него детали, которые делают приобретение невыгодным.

    Последствия. Не фатальные, но обидные. Вы лишаетесь задатка и не можете предъявить каких-либо претензий, так как по документам все чисто, а пущенную в глаза пыль к делу не пришьешь.

    Олеся Трошина

    Юрист по жилищным вопросам

    Спросите себя, с какой целью продавец предлагает вам условия намного привлекательнее среднерыночных. Не поддавайтесь первому порыву и попросите время на обдумывание, в течение которого соберите максимум информации о квартире и самом собственнике.

    Схема 2: подложные документы

    Способ обмана. Один из документов, подтверждающих права продавца на владение или распоряжение недвижимостью, — ненастоящий или недействительный. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, доверенность на продажу или даже весь пакет, если его оформили по поддельному паспорту и перед вами ложный собственник.

    Например, злоумышленники арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения договора снимается копия паспорта владельца, на основе которой потом делается фальшивый документ с фотографией мошенника. По этому паспорту он получает дубликаты правоустанавливающих документов, продает квартиру и исчезает.

    Последствия. Сделку, совершенную по подложным документам, легко признать недействительной. Квартиру у вас заберут по решению суда, а вот с возвратом денег будут серьезные проблемы. Как показывает практика, сумму с виновника, конечно, взыщут, но получите ли вы ее по факту — большой вопрос.

    Олеся Трошина

    Юрист по жилищным вопросам

    Главное, что стоит помнить: справка из ЕГРН имеет короткий «срок жизни» и утрачивает юридическую силу уже через месяц. Желательно перестраховаться и заказать выписку повторно за один-два дня до назначенной сделки или даже день в день.

    И еще один совет от профессионала: обязательно убедитесь, что продавец действительно тот, за кого себя выдает. Для этого, кроме оригинала паспорта, попросите другие удостоверяющие личность документы (права, загранпаспорт, военный билет, СНИЛС, ИНН) и сверьте все данные.

    Отдельного упоминания заслуживают сделки по доверенности. Это всегда огромный риск для покупателей. Документ могут подделать или, например, получить у смертельно больного собственника. Если он умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной. Поэтому претендентам на жилье необходимо видеть настоящего хозяина в момент подписания бумаг. От сделок, на которых собственник не появляется вообще, лучше отказаться.

    Схема 3: многократная продажа

    Способ обмана. Этой схемой часто пользуются нечистые на руку риелторы, а иногда и застройщики, которые понимают, что не смогут закончить объект. Зачем совершать одну сделку, если можно продать ту же квартиру нескольким желающим? С юридической стороны такие сделки обычно не вызывают подозрений, ведь каждому покупателю предоставляется комплект настоящих документов.

    Последствия. Вы не можете нормально пользоваться приобретенным жильем, так как у вас есть конкуренты — такие же жертвы обмана. И далеко не факт, что вы сможете сохранить квартиру за собой.

    Олеся Трошина

    Юрист по жилищным вопросам

    Стоп-сигналом для вас должно послужить требование оплатить сделку до переоформления документов. Перевод денег — это финальная процедура. Ей предшествует заключение договора и его регистрация в Росреесте. И уже после этого приходит время доставать кошелек.

    Схема 4: неожиданные наследники

    По российским законам исковая давность для тех, кто по объективным причинам не заявил о себе как о наследнике, составляет от трех до десяти лет. Так что претендент на купленное вами имущество может «нарисоваться» даже когда вы уже забыли о сделке. Поэтому покупка квартиры на вторичном рынке — всегда больший риск по сравнению с новостройкой.

    Способ обмана. Мини-спектакль в исполнении нечестных наследников. В первом акте все претенденты получают причитающиеся им доли, во втором — продают квартиру, а в третьем на сцену выходит какой-нибудь троюродный племянник, который якобы только что узнал о смерти любимого дядюшки. Немая сцена, суд, занавес.

    Последствия. Судебные тяжбы с вероятным перераспределением имущества. Чтобы разобраться в ситуации, суд «откатит» все на исходные позиции, и вы останетесь ни с чем. Правда, такой финал — не всегда признак мошенничества. Иногда родственники действительно не сразу узнают о кончине близкого человека или просто не согласны с итогами раздела собственности. Но покупателю от этого ничуть не легче.

    Олеся Трошина

    Юрист по жилищным вопросам

    Распоряжаться наследством близкие умершего могут только через полгода после его кончины. Они должны получить у нотариуса свидетельство, подтверждающее их права. Всегда обращайте внимание на дату наследования и наличие у нового владельца нужных бумаг.

    «Если вам известно о наличии нескольких наследников, у них нужно взять нотариально заверенные заявления об отсутствии претензий к сделке, — советует юрист. — Выявить этот и другие подводные камни поможет проверка недвижимости на юридическую чистоту. В случае вторичного жилья на такой услуге лучше не экономить».

    Схема 5: старики, дети и недееспособные

    Не все знают, но во многих российских квартирах есть так называемые «вечные жильцы», которых нельзя принудительно выписать даже при продаже недвижимости. И это не только несовершеннолетние дети владельцев. Закон также защищает права недееспособных граждан и одиноких пенсионеров.

    Способ обмана. Здесь их сразу несколько. Например, собственники выписывают детей менее чем за полгода до приватизации. Это может быть сделано и осознанно, и без злого умысла — просто чтобы избежать сбора дополнительных документов и согласования последующей перепродажи квартиры с опекой. Однако это нарушает права несовершеннолетних, и сделку могут признать недействительной.

    «Торпедировать» продажу может и нарушение условий использования материнского капитала. По закону, родители обязаны наделить всех своих несовершеннолетних детей долями в купленной квартире. Если этого не было сделано, опека или прокуратура потребуют признать недействительными все последующие операции с недвижимостью.

    Стариков и недееспособных людей в махинациях любят использовать черные риелторы. Подчинив их своей воле, преступники покупают недвижимость по символической цене, а потом перепродают еще несколько раз, чтобы скрыть первоначального собственника за спинами других. И только после этого продают квартиру ничего не подозревающему покупателю.

    Последствия. Если в купленной вами квартире «обнаружится» несовершеннолетний, выписать его без содействия родителей будет невозможно. Расслабляться в такой ситуации не стоит, даже если все тихо. В суд ребенок может обратиться до достижения 21 года, и если Фемида найдет в прошлом нарушение его прав, новые владельцы лишатся жилья.

    Если же покупатель не обратит внимание на то, что квартирой владел одинокий пенсионер или человек, который ограничен в принятии самостоятельных решений, мошенники смогут аннулировать всю цепочку продаж, так как первоначальная сделка была незаконной.

    Олеся Трошина

    Юрист по жилищным вопросам

    Требуйте у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на прописанных и недавно выписанных людей. Поинтересуйтесь судьбой детей продавца, которым еще нет 21 года. Выясните, кто прописан в квартире и как часто ее перепродавали.

    Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН, домовой книге, квитанциях об оплате услуг ЖКХ. Вдобавок можете пообщаться с соседями. Если в выписке из реестра вы видите, что квартира за короткий промежуток времени сменила нескольких владельцев, от сделки лучше отказаться.

    Доверяй, но проверяй

    Стопроцентной гарантии того, что при покупке недвижимости не возникнет проблем, вам не может дать никто. Ведь создать их способны даже риелторы, если они вместо защиты интересов клиента преследуют свою выгоду. У недобросовестных агентов существует множество уловок, на которые попадаются как продавцы, так и покупатели. Как защитить себя от обмана? Вот что на это ответила наш эксперт:

    При выборе агентства недвижимости особое внимание обращайте на его репутацию и историю. И никогда не платите вперед! Мошенники часто создают компании-однодневки, после чего в лучшем случае берут аванс и исчезают, в худшем — наживаются на обмане клиентов при совершении сделок.

    Начиная сотрудничество с риелтором, подписывайте договор. Это предусмотрено во всех уважающих себя агентствах. В нем фиксируется перечень услуг и границы полномочий нанятого специалиста. Если риелтор отказывается подписать такое соглашение, дел с ним лучше не иметь.

    Не подписывайте сразу те бумаги, которые вам приносит агент. Обязательно читайте их до конца, даже если специалист пытается надавить на вас и поторапливает с решением.

    Чтобы не потерять деньги, самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на тот объект, который решите купить.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector