Что такое дду при покупке квартиры

Что такое дду при покупке квартиры

Что такое ДДУ при покупке квартиры

27948 Георгий Парадный

ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.

ДДУ: Определение

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Особенности заключения соглашения

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).

Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.

Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.

Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности – это информация о целевом использовании данного земельного участка.

Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;

у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

мошенничество со стороны застройщика;

форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Заключение

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество – существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

Покупка квартиры по ДДУ

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

§1, §7 гл. 30 ГК РФ.

Основание для сравнения Договор долевого участия в строительстве Договор купли-продажи
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Форма договора Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214) Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
Стороны (субъекты) договора Застройщик, участник долевого строительства (дольщик). Продавец (собственник), покупатель.
Предмет договора Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.

Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).

Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условия Предмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214). Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ).
Права и обязанности сторон Перечень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности. Перечень широкий.
Акт приема-передачи Обязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214). Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору Предусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214). Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
Государственная регистрация перехода права собственности Подлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром.
При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
Налогообложение Услуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

  • неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
  • либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Двойная продажа квартиры

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон. Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить. Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

8 800 350-31-82 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

  • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
  • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
  • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
  • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
  • технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

  1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
  2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
  3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
  4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
  5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
  6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

  1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
  2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
  3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
  4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

  1. Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
  2. Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
  3. В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
  4. Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
  5. После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
  6. Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.

При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик. Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций. Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.

Нарушение сроков строительства

Это наиболее распространенное нарушение застройщиком условий ДДУ. Российское законодательство не дает четкого представления о санкциях, применяемых к застройщику при сдвиге ним сроков введения дома в эксплуатацию. Наказанием в данном случае является:

  1. Испорченная репутация строительной фирмы – застройщик в будущем не сможет делать ударение на своей пунктуальности и исполнительности, рекламируя свои услуги на рынке недвижимости. За ним будет числиться нарушение, которое впредь будет негативным образом отражаться на доверии клиентов.
  2. Право дольщика на обращение в судебные инстанции для взыскания неустойки с нарушителя условий соглашения. Основанием для возмещения ущерба является даже незначительная просрочка. Застройщики, желая себя подстраховать, часто указывают в соглашении не конкретную дату сдачи дома, а квартал или полугодие. Но даже если компания заблаговременно сообщит своим дольщикам о сдвиге оговоренных в договоре сроков, право на взыскание неустойки участники долевого строительства не утрачивают.
  3. Право обманутых дольщиков при наличии просрочки сдачи дома более чем 60 календарных дней на расторжение ДДУ и возврат вложенных в строительство средств. Расторжение соглашения в одностороннем порядке через суд можно совместить с взысканием неустойки.

Изменения в проектной декларации

Закон не обязывает застройщика заключать дополнительное соглашение к договору долевого участия в случае внесения изменений в проектную документацию, если эти изменения не повлекли изменения определенных в индивидуальном порядке и четко прописанных в ДДУ характеристик конкретной квартиры. Строительная компания обязана согласовать только такие изменения, в связи с которыми изменилось:

Договор долевого участия при покупке квартиры

Договор долевого участия

Заключая договор долевого участия, человек, собирающийся приобрести жилплощадь, фактически превращается в соинвестора возведения дома. При этом необходимо отметить, что данный тип юридического соглашения является единственным, прописанным в законодательстве.

Получается, что вкладывающий свои средства человек, рассчитывающий в итоге получить квартиру в строящемся многоквартирном многоэтажном доме, должен получить именно то жилье, за которое он фактически отдал свои деньги.

Обязательные условия

Данное соглашение предусматривает ряд условий, среди которых бывают обязательные и дополнительные. Без соблюдения обязательных условий договор считается недействительным.

Дополнительных условий может и не быть, однако эти пункты бывают весьма важными для покупателя.

К обязательным относятся следующие пункты:

  1. В договоре в обязательном порядке максимально подробно описывается строящееся здание и, что самое главное, характеристики приобретаемой квартиры (количество и расположение комнат, адрес дома, количество этажей, этаж, на котором находится квартира, наличие лифта, площадь, высота потолков и так далее);
  2. Также этот документ содержит дату, когда строительство должно быть окончательно завершено. Эти сведения должны быть одинаковыми для всех людей, которые решат принять участие в долевом строительстве. Если же сроки будут нарушены, то за это взимается неустойка. Согласно действующему законодательству, за каждый день просрочки строительная фирма выплачивает покупателю, если он является физическим лицом, 1/150 часть от ставки рефинансирования центрального банка;
  3. Общая стоимость квартиры, а также порядок внесения денежных средств. Стороны должны прописать в соглашении – может ли меняться стоимость жилплощади после подписания договора. Обязательно указывают условия, при которых это будет возможным;
  4. Обязательным условием является гарантийный срок на строение, на технические средства, находящиеся в нем. Минимальный срок гарантии должен составлять пять лет. Технологическая и инженерная составляющая гарантированно должна меняться в случае неисправности в течение минимум трех лет.

Дополнительные условия

В качестве дополнительных условий обычно указываются права и обязанности каждой из сторон, ряд других немаловажных моментов, которые должны защитить как покупателя квартиры, так и строительную фирму, занимающуюся возведением дома.

Желательно подробно прописать в соглашении – на каких условиях его можно будет так или иначе изменить. Покупателю не повредит согласовать стоимость жилплощади, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что квартира получилась больше по количеству квадратных метров.

Даже если подобный момент и произойдет, покупателю не нужно будет отдавать лишние деньги, так как этот факт был прописан в договоре.

Если же площадь жилья получилась меньше расчетной, то в этом случае участник долевого строительства имеет полное право на проведение перерасчета. Иногда в соглашении указывается, в каком случае перерасчет производиться не будет, например, если отклонение по квадратным метрам не превышает 5% от заявленной площади. Однако данный момент покупатель имеет право оспорить в судебном порядке, так как он нарушает его права в качестве потребителя.

Какие документы нужны для оформления ДДУ?

В этом случае нюансов вполне достаточно. Важную роль играет тот факт – впервые покупатель заключает данное соглашение либо у него уже имеется опыт работы с аналогичными бумагами.

Если договор заключается впервые, то пакет документов, которые нужно будет предоставить нотариусу, будет следующим:

  1. Оригинал и копия разрешения на проведение строительных работ, направленных на возведение конкретного жилого дома;
  2. Проектная декларация (тоже придется взять оригинал и копию), куда в обязательном порядке прикладывается план строящегося здания;
  3. Оригинал и заверенная копия кадастрового плана;
  4. Бумаги, подтверждающие право компании на выполнение строительных работ на данном участке земли.

В случае, если в качестве покупателя выступает физическое лицо, то для того, чтобы договор о долевом участии был подписан, необходимо в придачу к указанным бумагам приложить еще и следующие:

  1. Непосредственно сам договор, свидетельствующий о вступлении в долевое строительство;
  2. Написанное покупателем соответствующее заявление;
  3. Бумага, которая должна подтвердить, что приобретаемый объект недвижимости расположен именно в данном здании. Здесь же в обязательном порядке указываются площади.

Если же в роли покупателя будет юридическое лицо, то пакет документов здесь становится значительно шире:

  1. Заявление;
  2. Договор о долевом строительстве;
  3. Выписки из реестров налоговых органов;
  4. Документ, подтверждающий, что квартира расположена именно в этом здании;
  5. Ксерокопия ИНН;
  6. Документы, подтверждающие полномочия человека, заключающего сделку;
  7. Выписка из протокола юридического лица, где дается согласие на подписание данного договора.

Покупка квартиры по ДДУ – пошаговая инструкция

Приобретение жилья в рамках использования долевого строительства подразумевает, что его придется регистрировать в специальных государственных органах. Это позволяет закрепить право покупателя на конкретную квартиру, а также не допускает неоднократной продажи одной и той же жилплощади разным людям.

На первом этапе производится сбор всех необходимых документов, без которых юрист или риелтор вовсе не имеет право даже составлять подобный договор. Представитель каждой из сторон в обязательном порядке подписывает это соглашение, надо сразу же условиться относительно передачи денег за квартиру.

Сразу после подписание соглашение регистрируется в государственных органах, поэтому вступившим в силу данный договор является только после того, как он пройдет процедуру регистрации.

На что обратить внимание?

Прежде чем приступить к подписанию договора желательно разузнать о застройщике все, что возможно. Для этого можно обратиться к специальным строительным форумам. Там, как правило, общаются покупатели, которые так или иначе имели дело с аналогичным типом договора.

Следят за объектами, уже сданными в эксплуатацию – проверяют статистические данные: вовремя ли их ввели в эксплуатацию, не было ли задержки, какой внешний вид был у жилых помещений, приходилось ли покупателям еще вкладывать деньги.

Не лишним будет отправиться в органы Росреестра и запросить кадастровый номер земельного участка, где возводится дом. Если же подписание аналогичных договоров уже началось, то обязательно должны иметься сведения, которые это будут подтверждать.

От застройщика можно попросить предъявить следующий пакет документов, который должен находиться в открытом доступе;

  1. Ксерокопия или электронный вид свидетельства, говорящего, что предприятие находится на учете в налоговой;
  2. Финансовая и бухгалтерская отчетность компании в течение последних трех лет;
  3. Аудиторские сведения относительно последнего периода действия, например, года или двух лет.

Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ

При оформлении договора долевого участия налоговый вычет гражданам предоставляется точно по таким же принципам, как и при приобретении квартиры обычным способом. Однако здесь можно оформить данный вычет значительно раньше.

Чтобы все было сделано юридически грамотно, необходимо перед началом оформления соблюсти два немаловажных условия:

  1. Оплата по договору была произведена в полном объеме;
  2. На руках имеется акт сдачи-приемки объекта недвижимости.

Как видно из этого, не нужно будет сначала оформлять квартиру в собственность, так как это обычно сопряжено с большим количеством самых разных бюрократических проволочек.

Покупка квартиры по ДДУ – риски

Долевое участие, хоть и является одним из наиболее распространенных способов приобретения жилплощади, вплоть до сегодняшнего дня связано с определенным количеством рисков, наиболее широко распространенными среди которых являются следующие:

  1. Недостройка всего здания или же замораживание работ на неопределенно долгий срок вследствие действия различных причин;
  2. Двойная регистрация – довольно неприятный момент, когда квартира продается сразу двум людям. Это может быть осуществлено в течение того времени, пока договор еще не успел пройти процедуру государственного оформления;
  3. Изменение проектной документации – чтобы такого не допустить, это должно быть четко прописано в заключаемом договоре долевого участия.

Как себя обезопасить?

Чтобы с договором долевого участия не возникло никаких проблем, еще на этапе подписания следует тщательно проверить – правильно ли указаны все данные покупателя, лишний раз просматривают поэтажный план здания.

Физическому лицу нужно обязательно подписать каждый из экземпляров соглашения. Компания-застройщик принимает на себя определенную ответственность, когда ее представитель подписывает данное соглашение и закрепляет его своей печатью.

Когда все это произведено, специалист, занимающийся оформлением такого соглашения, должен в обязательном порядке все проверить.

В частности, очень важным является момент, связанный с неоднократной продажей квартиры разным покупателям. Чтобы не возникало лишних вопросов, свой экземпляр договора покупатель должен сохранить вплоть до тех пор, пока дом официально не будет сдан, иначе в дальнейшем доказать свою правоту будет довольно таки проблематично.

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков.

Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только после того как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию, зарегистрирует право собственности на землю (как вариант — заключит договор на аренду земельного участка).

После оформления всей необходимой документации уже сам застройщик решает, в какой момент начать продажи квартир в новостройке. Большинство открывает их сразу после оформления всех бумаг, то есть на начальном этапе строительства (так называемом этапе котлована). Около 15-20% застройщиков предпочитают отложить старт реализации на чуть более поздний срок. Обычно это связано с тем, что средства на текущее строительство есть, и можно себе позволить начать продажи немного позже, но по более выгодной цене. Совсем небольшой процент застройщиков выводят на рынок уже полностью готовые объекты, но в кризис, когда компании испытывают трудности с финансированием, такое случается все реже.

Что дает ДДУ?

Самый распространенный на сегодняшний день вид сделок при покупке квартиры в строящемся доме — это договор долевого участия (ДДУ). После заключения ДДУ у дольщика появляется либо право требования на квартиру, либо право на возврат денежных средств. То есть у покупателя теперь есть право получить квартиру после того, как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. «Если мы говорим о сделках в рамках 214-ФЗ, то сделку можно заключить только по договору долевого участия, то есть до оформления ДДУ заключение сделки невозможно. Другое дело, что на рынке может встречаться раннее бронирование квартир, еще до введения ДДУ. В этом случае все равно оформляется не сделка, а лишь намерение сделки. И возможно внесение лишь залога за квартиру. Надо понимать, что здесь вы идете на определенные риски», — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Чем рискует дольщик?

Риски того, что новостройка будет заморожена, сейчас невелики, но все же они существуют. Именно поэтому нужно внимательно изучать всю документацию и информацию о застройщике. Есть и другие подводные камни. Страхует ли ДДУ от более поздней сдачи объекта?

«Вероятность недостроя находится на уровне нескольких процентов, но у дольщика есть обеспечения (земельный участок и все, что на нем построено), есть страховка. Здесь все довольно прозрачно. Стоит опасаться не столько заморозки объекта, сколько задержки сроков строительства. В 50% случаев сдача новостройки сдвигается на полгода и более. Но так как в 214-ФЗ прописаны пени, то всегда надо обращаться в суд, чтобы их истребовать, и чем быстрее вы это сделаете, тем лучше. Не надо ждать, что пени будут начисляться автоматически, — не тяните с судом», — говорит основатель «Национального страхового и кредитного агентства» (НСКА) Юрий Гольдберг.

Какая информация важнее всего?

1. В открытом доступе можно найти проектную декларацию новостройки, где указана цель, подробное описание и сроки реализации объекта. Этот документ должен быть выложен на сайте застройщика или представлен по вашему запросу.

2. Обязательно стоит проверить, не находится ли компания-застройщик в процессе банкротства. Данную информацию можно получить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Также будет полезно заглянуть на сайт Москомстройинвеста и посмотреть, сдает ли застройщик отчетность в контролирующий орган.

3. Если вы хотите убедиться, что юридическое лицо на самом деле зарегистрировано, нужно посетить сайт Федеральной налоговой службы и там воспользоваться Единым государственным реестром юридических лиц. Впрочем, Росреестр не зарегистрирует договор с несуществующей компанией. Атак как оплата по ДДУ происходит после регистрации договора, то опасаться нечего. Следует опасаться, если вас просят оплатить договор до регистрации.

4. На сайте Арбитражного суда можно посмотреть информацию о наличии судебных дел в отношении застройщика. Важно помнить, что чем крупнее компания, чем масштабнее ее проекты, тем больше вероятность, что некоторое количество судебных дел все же будет. Это нормальная практика. В этом случае нужно посмотреть, по каким вопросам заведены дела.

5. Кроме того, стоит почитать форумы дольщиков, ознакомиться как с положительными, так и с негативными отзывами, изучить историю уже завершенных проектов данного застройщика (были ли они вовремя сданы, возникали ли конфликтные ситуации, сложности с введением новостройки в эксплуатацию и т. п.). Не поленитесь съездить и посмотреть на уже построенные объекты.

Застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:

  • учредительные документы застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  • аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

По данным документам нужно понять:

1. На каком основании девелопер ведет строительство на земельном участке, то есть куплен ли данный участок или взят в аренду, если взят в аренду, то на какой срок.

2. Каким способом застройщик исполняет обязательства по передаче недвижимости участнику долевого строительства.

«Здесь возможны два пути: страхование гражданской ответственности застройщика и договор поручительства банка. Если застройщик страхует гражданскую ответственность, то нелишним будет дополнительно проверить на сайте Центробанка, вправе ли данная страховая предоставлять такие услуги застройщику, либо вправе ли данный банк предоставлять поручительство», — отмечает Наталья Шаталина.

«Вправе ли страховая оказывать услуги застройщикам, проверит Регпалата, —добавляет Юрий Гольдберг. — А вот настоящий полис или нет, стоит проверить, позвонив в саму страховую. Случаи подделки полисов застройщиками в последние годы были в Ростове, Самаре и Тюмени».

Текст подготовила Александра Лавришева

Читать еще:  Форма 12 на квартиру что это
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector