Реализация способа управления многоквартирным домом это

Реализация способа управления многоквартирным домом это

Реализация способа управления многоквартирным домом это

Методические рекомендации по реализации решения о выборе и изменению способа управления многоквартирным домом (МКД), смене управляющей организации

Рекомендации носят информационно-разъяснительный характер и предназначены для практического применения собственниками помещений многоквартирных домов (МКД), управляющими организациями (УК – управляющая компания), товариществами собственников жилья (ТСЖ), жилищными кооперативами (ЖК) и другими участниками правоотношений, возникающих при реализации принятого общим собранием собственников помещений МКД решения о выборе или изменении способа управления домом.

Принятое собственниками жилых помещений дома решение о выборе способа управления реализуется путем:

  • заключения договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ (при непосредственном способе управления);
  • государственной регистрации ТСЖ;
  • заключения договоров управления домом, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ (при выборе управляющей организации).

Управление домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

В зависимости от выбранного способа управления обязанность по надлежащему техническому содержанию дома и обеспечению предоставления жителям коммунальных услуг лежит либо на УК (ТСЖ, ЖСК), либо на собственниках многоквартирного дома. Законодательство РФ не предусматривает передачу дома как объекта недвижимого имущества собственниками жилых помещений вновь выбранной УК (ТСЖ). Статьей 162 ЖК РФ предусмотрена передача технической документации на дом и иных, связанных с управлением таким домом документов (в том числе документации по учету движения населения как плательщика жилищно-коммунальных услуг, бухгалтерской и финансовой документации и т.д.).

Управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников жилых помещений в доме, обязана приступить к управлению домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквар­тирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления. ТСЖ либо ЖСК (ЖК) – со дня государственной регистрации как юридического лица. Однако совершения одних только действий по подписанию договора управления или государственной регистрации недостаточно. Процесс предоставления коммунальных услуг непрерывный. Между сторонами этого процесса существуют или складываются гражданско-правовые отношения, которые регулируются договором (поставки) и гражданским законодательством. Основные принципы договорных отношений следующие: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается; изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных договором либо законом. Таким образом, необходимо заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.

Изменение способа управления домом осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых помещений в доме, проведенно­го в очной, а при отсутствии кворума -заочной форме, в порядке, установленном статьями 44-48 ЖК РФ.

Для того, чтобы собственники жилых помещений дома могли реализовать свое право на выбранный способ управления домом, необходимо совершить следующие действия:

1. Письменно уведомить о принятом собственниками решении предыдущую УК (ТСЖ, ЖСК):

  • данное уведомление допускается направить как со стороны собственников дома, так и со стороны совета (председателя) МКД. При этом к уведомлению обязательно должна быть приложена копия протокола общего собрания собственников помещений МКД;
  • в уведомлении следует указать конкретную дату, с которой УК (ТСЖ) намерена приступить к управлению домом.

Примечание. Период платы за коммунальные услуги в соответствии с законодательством РФ установлен равным календарному месяцу. Соответственно, целесообразно, чтобы дата начала управления домом совпадала с первым числом месяца.

2. Руководитель прежней УК (ТСЖ, ЖСК) в течение семи дней после получения уведомления извещает энергоснабжающие и коммунальные службы города о расторжении договоров по данному дому, если иной срок не установлен договором энергоснабжения или договором на поставку коммунальных услуг.

3. Прежняя УК (ТСЖ, ЖСК) передает вновь выбранной УК (ТСЖ), а та принимает технический паспорт на дом и копии иной технической документации, документацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию, а также:

  • копии документов от энергоснабжающих и коммунальных служб города о расторжении (изменении) договоров с предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК) на поставку (обслуживание) данного дома, либо копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями (предыдущими) с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей;
  • сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги;
  • документы, подтверждающие на­копленные на специальном счете денежные средства собственников помещений в доме для проведения капитального ремонта дома.

4. Стороны осуществляют прием – передачу документации по акту. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491.

Передача технической документации должна быть осуществлена за 30 дней до прекращения договора управления домом с предыдущей УК.

При смене управляющей организации либо способа управления целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества МКД. Такой акт подписывается представителями предыдущей и вновь избранной УК. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы УК до момента составления акта, а также планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества. Требование по составлению такого акта может быть прописано в договоре управления.

5. Руководитель вновь выбранной управляющей организации после дачи заключения по условиям проекта договора советом многоквартирного дома и рассмотрения его на общем собрании собственников МКД заключает с собственниками помещений в доме договор управления, предусмотренный ст.162 ЖК РФ, а председатель ТСЖ заключает договор о содержании и ремонте общего имущества в доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества.

Датой начала действия договоров целесообразно установить первое число месяца.

Статьей 162 ЖК РФ определено, что договор управления домом заключается путем составления одного документа в простой письменной форме, подписанно­го сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключа­емого договора. В договор управления домом, кроме обязательных, установленных ст. 162 ЖК РФ положений, целесообразно включать положения, обязывающие управляющую организацию при смене УК или способа управления проводить инвентаризацию дебиторской задолженности и докумен­тально оформлять ее прием-передачу (уступку прав требования).

Договор управления является срочным договором. Статьей 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее, чем один год и не более, чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

6. Руководитель вновь выбранной УК (ТСЖ) обращается в ресурсоснабжающие и коммунальные организации с предложением о заключении договора ресурсоснабжения (оказания коммунальных услуг).

Для заключения договора поставки холодной и горячей воды, теплоэнергии для отопления помещений, электроснабжения, на прием сточных вод, утилизацию ТБО организации – поставщику необходимо представить следующие документы:

  1. заявление о заключении договора, с указанием даты начала действия договора, количества проживающих в доме и степени благоустройства дома, банковских реквизитов;
  2. копию протокола общего собрания собственников помещений в доме по избранию управляющей организации или копию протокола собрания ТСЖ об избрании председателя правления;
  3. копию приказа о назначении руководителя УК;
  4. копию свидетельства о постановке на налоговый учет в налоговом органе;
  5. копию свидетельства о внесении УК в Единый государственный реестр юридических лиц (либо в Единый государственный реестр предпринимателей без образования юридического лица);
  6. копию договора управления многоквартирным домом, заключенного между УК и собственниками помещений в доме (для исключения спорных ситуаций по выбору управляющей организации);
  7. копию акта приема-передачи инженерных коммуникаций и приборов учета;
  8. акт о границах балансовой прина­длежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон;
  9. приложение «Ориентировочные величины потребления энергоресурса»;
  10. другие документы, в соответствии с положениями о поставке отдельных видов энергоресурсов.

В условия договоров поставки энергоресурсов и коммунальных услуг рекомендуется включить условие: задолженность (переплата) жителей дома за фактически потребленные энергоресурсы (коммунальные услуги), образовавшуюся между предприятием и абонентом (управляющей организацией), должна быть оформлена и передана договором перевода долга (переплаты) в принимающую данный дом управляющую организацию (ТСЖ) на момент заключения договора энергоснабжения (оказания коммунальных услуг).

Для заключения договора энергоснабжения, оказания коммунальных услуг указанная документация должна быть представлена в ресурсоснабжающую и коммунальную организации не позднее 1 числа расчетного месяца.

7. Необходимость передачи задолженности (переплаты) и, соответственно, сальдовых остатков за коммунальные услуги по договорам УК (ТСЖ, ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями следует из содержания раздела III Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (далее по тексту – Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. №307.

Читать еще:  Как подключить новый дом к электричеству

Размер оплаты за потребленную тепловую энергию в домах, не оборудованных приборами учета, рассчитывается по нормативу и выставляется ежемесячно к оплате населению в размере 1/12 от общей суммы, включая летний (без отопления) период.

Таким образом, отсутствие юридически оформленного соглашения по передаче сальдовых остатков граждан между предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК) и вновь выбранной УК (ТСЖ) приведет к тому, что задолженность населения будет числиться за предыдущей организацией, а вновь выбранная УК будет получать неосновательное обогащение.

Передача сальдовых остатков (долгов и переплат) граждан по услуге «текущее содержание и ремонт» в новую УК (ТСЖ) действующим законодательством РФ не предусмотрена. Заключение договора перевода долга или уступки права требования между управляющими организациями (ТСЖ, ЖСК) носит добровольный характер. Однако заключение такого договора желательно, поскольку оставление сальдо за прежней УК (ТСЖ, ЖСК) приведет к резкому снижению платежной дисциплины граждан, частому изменению собственниками помещений в доме управляющих организаций, либо способа управления домом, что отрицательно скажется на всех участниках рынка ЖКХ.

8. Вновь выбранной УК (ТСЖ), либо инициатором проведения собрания при непосредственном способе управления домом направляется в адрес органа местного самоуправления для сведения следующая информация (вместе с уведомлением):

  • копия протокола общего собрания собственников помещений МКД о выборе способа управления домом;
  • копия акта приема-передачи технической документации на дом;
  • копия свидетельства о государственной регистрации УК (ТСЖ) и постановке на учет в территориальном налоговом органе;
  • копия Устава УК (ТСЖ).

9. Копии всех документов, поименованных в настоящих рекомендациях, должны быть заверены в соответствии с общими правилами оформления документов.

10. Если между сторонами складывающихся взаимоотношений (управляющая организация, ТСЖ, собственники помещений в доме, ресурсоснабжающие и коммунальные организации) не во всех случаях удается достичь согласия по условиям и срокам документальной передачи дома при изменении способа управления, а также по другим вопросам, препятствующим надлежащему управлению многоквартирным домом, заинтересованная сторона должна обратиться за разрешением спора в прокуратуру или суд.

Что будет, если способ управления МКД не выбран или не реализован: особенности эксплуатации и законодательные аспекты

Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность по эксплуатации и улучшению занимаемых помещений.

В большинстве случаев для таких целей владельцы выбирают компанию, которая наделяется соответствующими полномочиями. Варианты такой процедуры определены статьей 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

В каких случаях способ управления МКД считается не выбранным?

Решение о выборе варианта правления принимается на общем заседании владельцев. Такая процедура имеет свои правила. Если они не был соблюдены, то принятое решение не будет являться законным.

  1. Прежде всего, это общее количество присутствующих. Если их было меньше 50% от общего числа, то решение не может быть принято.
  2. Ещё одним обязательным условием является количество проголосовавших «за». Если их было менее половины, то решение не является законным.
  3. Способ управления многоквартирным домом не будет считаться выбранным, если предпочтение было отдано компании, не имеющей соответствующей лицензии.

Что значит реализация способа управления и чем это регламентировано?

В тексте документа должно быть указано следующее:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки. В качестве таковых выступают управляющая организация, имеющая специальную лицензию, и общее собрание собственников.
  3. Предмет договора. В качестве такового выступает управление МКД.
  4. Перечень коллективных материальных ценностей.
  5. Список действий, которые обязана выполнять управляющая компания.
  6. Стоимость договора. Здесь порядок расчета цен и периодичность выплат. Данная информация может быть оформлена в виде отдельного приложения.
  7. Способ контролирования деятельности управляющей компании по исполнению ею взятых на себя обязательств.
  8. Меры воздействия, применяемые к недобросовестной стороне.
  9. Атрибуты участников и росписи их представителей.

Соглашение составляется в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон. Срок действия документа составляет от одного года до пяти лет.

В каких случаях считается выбранным, но не реализованным?

Выбрать вариант контроля за жильем на собрании ещё недостаточно, даже при условии законности вынесенного решения. Это необходимо реализовать. В качестве подтверждения выступают договор, заключенный с управляющей компанией, либо напрямую с поставщиками жилищно-коммунальных услуги, если управление осуществляется собственниками. При отсутствии указанного документа способ считается не реализованным.

Может ли многоквартирный дом существовать без руководства?

В статье 161 ЖК РФ указано, что орган местной власти проводит конкурс по выбору УК, если в течение полугода до дня его проведения владельцами помещений в многоквартирном доме не выбран способ, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. То есть фактически дом может существовать без управления на протяжении полугода.

Если жильцы не выбрали или не реализовали способ управления, проводится процедура отбора УК. Она регулируется нормами Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75.

Что происходит, если жильцы не определили или не реализовали вариант правления?

Этапами выбора исполнителя являются:

  1. Формирование конкурсной комиссии. Она должна быть создана не позднее чем за 5 дней до уведомления о проведении конкурса. Срок полномочия комиссии может составлять до двух лет.
  2. Составление извещения для потенциальных претендентов. В нем должно быть указано:

  • основание проведение конкурса;
  • данные организатора;
  • описание многоквартирного дома – адрес, общая площадь;
  • перечень работ, которые необходимо выполнять;
  • стоимость услуг;
  • срок, место и порядок представления документов;
  • дата и время проведения конкурса.
  • Информирование участников. Оно должно состояться не позднее чем за 25 дней до вскрытия конвертов с заявками.
  • Выбор управляющей компании.
  • Победитель конкурса должен представить организатору проект договора в течение 10 рабочих дней с момента принятия решения. А в течение 20 суток с этого же момента он должен передать подписанные им проекты соглашений управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны.

    Выбор способа управления МКД является обязанностью владельцев квартир. Решение принимается на коллективном заседании владельцев. Если оно не было вынесено, то местная администрация проводит открытый конкурс по определению исполнителя.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Реализация решения о способе управления многоквартирным домом: понятие и правоприменение

    Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами (МКД), предусмотренное ст.192 ЖК РФ , по мнению наблюдателей из ОНФ , в силу своей непрозрачности рискует превратиться не столько в «фильтр» ненадлежащих управляющих организаций МКД, сколько в инструмент передела денежных потоков граждан по оплате за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).

    Тем не менее, институт лицензирования представляет из себя куда более цивилизованный способ конкурентной борьбы на рынке ЖКХ, нежели придуманный в свое время законодателем механизм замены управляющей организации МКД через открытый конкурс в случае, «если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано» ( ч.4 ст.161 ЖК РФ ).

    С момента появления этой нормы в жилищном праве у практикующих специалистов возник вопрос: что означает понятие «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» ?

    К сожалению, до настоящего времени рассматриваемое понятие не получило своего законодательного определения или судебного толкования.

    Но, как говорится, свято место пусто не бывает.

    И, вот, мы находим попытку определить понятие «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», в Постатейном комментарии к Жилищному Кодексу РФ под редакцией П.В.Крашенинникова, где в п.21 авторского комментария к ст.161 ЖК РФ можно прочесть: «Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договоры управления, то это подтверждает отсутствие реализации выбранного способа управления домом.»

    Стоит сказать, что подход авторов постатейного комментария ЖК РФ к определению понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» оказался растиражирован в сети «Интернет» на многочисленных официальных и неофициальных сайтах/форумах.

    Так, например, на сайтах Городского поселения « Город Валуйки », Республиканской службы государственной жилищной инспекции Правительства Республики Бурятия и других организаций можно найти следующий однотипный ответ на однотипный вопрос «Что такое реализация выбранного способа управления?»:

    «При непосредственном управлении реализация выбранного способа подтверждается заключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

    При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государственной регистрации ТСЖ или жилищного кооператива.

    Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным.»

    Читать еще:  Как застройщик передает дом управляющей компании

    Как видим, с легкой руки авторов постатейного комментария к ЖК РФ распространилось мнение, что реализация решения о способе управления МКД определяется, по-сути, только лишь наличием трех (3) юридических фактов: выбор на общем собрании способа управления – управляющей организацией, выбор конкретной управляющей организации, а также заключение с выбранной управляющей организацией договора управления.

    Однако, распространившийся «авторский вариант» определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», к счастью, не является единственным (верным).

    Так, например, на официальном сайте муниципального образования город Ижевск можно обнаружить следующее мнение:

    «Однако совершения одних только действий по подписанию договора управления или государственной регистрации недостаточно. Процесс предоставления коммунальных услуг непрерывный. Между сторонами этого процесса существуют или складываются гражданско-правовые отношения, которые регулируются договором (поставки) и гражданским законодательством. Основные принципы договорных отношений следующие: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается; изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных договором либо законом. Таким образом, необходимо заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.»

    Нетрудно заметить, что в Ижевске пошли дальше ограниченного тремя (3) юридического фактами определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», для чего указали на необходимость учета четвертого (4) юридического факта – «заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.»

    Значение «ижевского варианта» определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» трудно переоценить: оно выводит юридическую оценку критерия достаточности юридических фактов «реализации» за рамки лишь только заключения договора с управляющей организацией (на что указывает «авторский вариант»). Иными словами, чтобы «реализация» считалась состоявшейся, «ижевский вариант» настаивает на хотя бы частичном исполнении управляющей организацией заключенного с ней договора на управление МКД.

    Полагаем, более юридически смелый «ижевский вариант» определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» имеет очевидное преимущество перед консервативным «авторским вариантом» – он более соответствует букве и смыслу закона.

    Так, например, определяя юридическое понятие «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», необходимо учитывать:

    • словари русского языка , определяющие значение ключевого в рассматриваемом понятии слова «реализация» как осуществление какой-либо идеи/плана и т.п. в реальной жизни (от позднелатинского слова «realis» – вещественный , действительный )
    • общие нормы законодательства об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей, а также о добросовестном осуществлении гражданских прав – в частности, к статьям 8 и 10 ГК РФ
    • ч.1 ст.161 ЖК РФ , согласно которой: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.»

    С учетом этих источников можно сделать вывод: ключевое в определяемом понятии слово «реализация» означает добросовестное совершение управляющей организацией совокупности действий по управлению МКД согласно утвержденным Правительством РФ стандартам/правилам.

    Иными словами, «авторский вариант» в большей степени, а «ижевский» – в меньшей не соответствуют идеи законодателя о «реализации» как добросовестном исполнении управляющей организацией всех своих обязанностей по управлению МКД, не ограничиваясь только лишь заключением договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.

    В пользу именно такого подхода к определению понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», по нашему мнению, свидетельствует и позиция Верховного Суда РФ , высказанная им в решении от 10.08.2009 № ГКПИ09-830 и кассационном определении от 13.10.2009 г. №КАС09-447 о признании неправильным «не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.»

    Иными словами, Верховный Суд РФ также высказался против формального (ограниченного) подхода к обеспечению права граждан на реализацию решения о способе управления МКД.

    А раз так, то отечественные правоприменители обязаны постоянно контролировать насколько соответствует утвержденным Правительством РФ стандартам/правилам «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» конкретной управляющей организацией – ведь, в случае установления несоответствия, орган местного самоуправления будет обязан проводить открытый конкурс по отбору новой управляющей организации МКД согласно ч.4 ст.161 ЖК РФ : «4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.»

    Выбор способа управления МКД и его реализация

    Изменение законодательства РФ внесло некоторые изменения в способы управления многоквартирным домом. Самое главное изменение: с 1 мая 2015 года осуществлять управление многоквартирным домом может только организация, которая получила лицензию на данный вид деятельности. Это означает, что такой способ управления многоквартирным домом (МКД), как непосредственное управление, в корне меняет свою специфику. Изменился предмет в данном способе управления МКД. Если раньше законодательством не был установлен предел количества квартир в доме, которыми можно было управлять с помощью непосредственного управления, то сейчас законодательством установлен лимит: не более 16-ти квартир. Данную норму устанавливает ФЗ от 21.07.2014 N 255.

    А что делать, если способ управления МКД уже выбран в виде непосредственного управления, но квартир в доме более 16-ти? В этом случае нужно выбирать другой способ управления (ТСЖ или управляющую компанию). Лучше это сделать в добровольном порядке, т.к. при бездействии самих жильцов конкурс на управление объявит органы местного самоуправления, а это чревато рядом минусов.

    Непосредственное управление МКД

    Положительной особенностью этого способа управления является то, что собственники жилья сами управляют своим домом. Это находит отражение в самостоятельном выборе объекта инвестирования собранных денежных средств. Собственники жилья имеют право осуществлять ремонт и обслуживание недвижимости как своими силами, так и привлекать для этих целей сторонние подрядные организации. Что касается заключения договоров на оказания коммунальных услуг, таких, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведения, электроснабжения и т.д., то они заключаются индивидуально с каждым собственником жилья. Причём при проведении капитального ремонта собственникам следует рассчитывать только на собственные денежные средства, т.к. поддержка государства в данном вопросе в этом способе управления не предусмотрена. К плюсам данного вида управления МКД следует отнести отсутствие коллективной ответственности жильцов по долгам за жилищно-коммунальные услуги. В данном виде управления функции координатора и контролёра исполнения работ, и услуг могут выполнять как совет жильцов дома, так и о конкретно взятый собственник недвижимости, который изъявил желание взять на себя данный процесс. Стоит отметить, что данная инициатива не оплачивается. Ещё одним недостатком является неопределённость формы отчётности и периода управляющей компании перед жильцами, а также отсутствует упоминание о форме контроля со стороны жителей.

    И, пожалуй, самым существенным недостатком непосредственного управления является отсутствие контроля за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

    Управление МКД с помощью ТСЖ

    Состав ТСЖ, также, как и при непосредственном управлении, характеризуется собственниками жилья. Этот способ управления МКД характерен для домов с количеством квартир более сотни. Из самих собственников жилья избирается на общем собрании председатель. Он осуществляет руководство ТСЖ, проводит собрания, организует голосование среди жильцов по насущным вопросам ТСЖ, а также контролирует работу по взысканию долгов за ЖКУ. Собственники жилья делегируют председателю полномочия по заключению договоров с подрядчиками на проведения различных работ по благоустройству территории или ремонту помещений. Часто при ТСЖ имеет место быть предприятия, которое состоит из работников-собственников жилья и председателя. Профессии этих людей: бухгалтер, сантехник, электрик, т.е. те люди, которые осуществляют обслуживание и функционал ТСЖ. Такой способ управления товариществом собственников жилья называется прямым.

    Если говорить о недостатках данного вида управления, то нельзя не упомянуть, что основная сумма средств, которые были собраны жильцами, будет уходить на зарплату работников ТСЖ. Наши специалисты рекомендуют при выборе прямого управления ТСЖ постараться объединить в товарищество несколько домов, например, располагающихся по-соседству. Это поможет оптимизировать расходы на зарплату работникам ТСЖ и увеличит эффективность отдачи.

    Управление МКД с помощью управляющей компании (УК)

    Существует два способа управления многоквартирным домом с привлечением управляющей компании.

    Первый: с образованием ТСЖ. Товарищество собственников жилья делегирует управляющей компании функции по сбору платежей, организацию ремонта и поиска подрядчика. В этом случае всеми финансово-административными функциями занимается именно управляющая компания, а ТСЖ во главе с председателем контролирует этот процесс. Возможен вариант, при котором товарищество собственников жилья берёт на себя обязанности по сбору платежей за услуги ресурсоснабжающих организаций. Платежи в этом случае зачисляются на расчётный счёт ТСЖ, а не УК.

    Смотрите изменения в законодательстве о долевом строительстве. Будьте в курсе того, что долги за ЖКУ стало запрещено передавать коллекторам. Ипотечные “каникулы”. Когда банк не сможет отобрать ипотечную квартиру.

    Второй: делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом без создания ТСЖ. Этот способ является наименее популярным. т.к. затрудняется контроль за расходом денежных средств управляющей компанией, а также за качеством работ и услуг. Не стоит забывать, что УК – это в первую очередь коммерческая организация, целью которой является извлечение прибыли из своей деятельности.

    Читать еще:  Как подарить дом матери

    Подводя итог о способах управления многоквартирными домами (МКД) следует отметить, что нет чёткого разграничения на плохой или хороший способ управления. Перед его выбором стоит учитывать многие факторы, такие как:

    • географическое расположение объекта недвижимости, его состояние (объединение в одно ТСЖ новостройки и старого дома вряд ли возможно);
    • количество квартир (непосредственное управление домом с количеством квартир до 16-ти) и помещений;
    • немаловажную роль играет инициативность самих собственников недвижимости, их желание принимать участие в деятельности (прямое управление ТСЖ или делегирование этих функций УК).

    Юрист по взысканию задолженности за ЖКУ и исполнительному производству

    Наш юрист осуществит принудительное взыскание долга за ЖКУ в судебном порядке:

    • подсчёт задолженности и процентов;
    • подготовка и подача необходимых документов в суд;
    • представительство в суде.

    Также после вынесения судебного решения юрист займётся исполнительным производством и исполнит решение суда в принудительном порядке.

    Контакты юриста по ЖКХ: +7(968) 478 11 45

    Юридическое обслуживание ТСЖ: борьба с должниками, судебно-претензионная работа, сопровождение деятельности.

    Вопросы и ответы по жилищному праву. Читайте про проблемы “моего” двора и как с ними бороться. Новеллы законодательства в управлении МКД в 2019 году.

    Суды о реализации выбранного собственниками способа управления МКД

    Получить согласие общего собрания собственников по выбору управляющей организации недостаточно, чтобы начать управлять многоквартирным домом. Узнайте, как суды лишили управляющую организацию права управлять многоквартирными домами из-за того, что она вовремя не сообщила об изменении перечня домов в ГЖИ и не разместила информацию в ГИС ЖКХ.

    Решения ОСС недостаточно для начала управления МКД

    Несколько лет назад застройщик передал управляющей организации два многоквартирных дома. УО провела в них общие собрания, на которых собственники выбрали её в качестве способа управления МКД.

    Управляющая организация заключила договоры управления с собственниками, договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями и приступила к управлению домами, но не передала сведения об изменении перечня домов под управлением в орган ГЖН и не разместила в ГИС ЖКХ.

    Прошло несколько лет, ГЖИ забеспокоились, почему многоквартирными домами никто не управляет и обязали управу района провести открытый конкурс. По результатам конкурса было определено, что домами будет управлять другая УО.

    Потерявшая дома управляющая организация обратилась в арбитражный суд с требованием признать незаконными действия управы района по организации и проведению открытого конкурса на заключение договора управления двумя многоквартирными домами.

    В суде управляющая организация объяснила, что управляет этими домами на основании договора управления.

    Суд поддержал управу района на основании нескольких доводов: он признал, что собственники помещений в многоквартирных домах, выставленных на торги, не выбрали способ управления и не реализовали решение о выборе способа управления МКД. Всё могло сложиться иначе, если бы управляющая организация следовала положениям законодательства.

    Обязанности ОМС, если способ управления не выбран

    Управляющая организация, заключившая договор управления с собственниками помещений в МКД не уведомила об этом орган ГЖН. В реестре лицензий субъектов РФ два многоквартирных дома не были закреплены за УО. Значит, домами никто не управляет, поэтому к делу должны подключиться органы местного самоуправления.

    Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса на своём официальном сайте. Затем, не позднее, чем в течение сорока дней в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для такого МКД. Правила проведения открытого конкурса утверждены постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

    Конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД проводится, если собственники не приняли решение о выборе способа управления или такое решение не реализовано. В нашем случае УО провела собрание и собственники определились со способом управления, но контролирующие органы не были уведомлены об этом.

    Управа района не провела открытый конкурс и получила от жилинспекции предписание, согласно которому должна была провести конкурс по отбору УО.

    Кроме того, прокуратура выдала управе района представление об устранении нарушений законодательства при организации и проведении конкурсов по отбору управляющих организаций, согласно которому требовала принять исчерпывающие меры к устранению выявленных нарушений.

    Действия управляющей организации в начале управления МКД

    Для управления домом нужна лицензия, выданная органом ГЖН на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).

    Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменён в любое время на основании решения собрания.

    В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения ОСС оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр.

    Сведения о многоквартирных домах, которыми управляет лицензиат, подлежат размещению в системе (ч. ч. 1, 2 ст. 198 ЖК РФ). В случае изменения перечня домов, которыми управляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления, лицензиат в течение трёх рабочих дней с даты изменений обязан разместить эти сведения в системе и направить в орган ГЖН.

    В силу ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ управляющая организация в течение пяти дней с момента получения решений и протокола общего собрания собственников обязана направить эти документы в орган ГЖН, который внесёт изменения в реестр лицензий субъектов РФ. Такие изменения считаются подтверждением реализации выбранного способа управления МКД.

    Орган ГЖН после получения сведений вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ в течение десяти рабочих дней (п. 4 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр).

    Согласно ч. 4 ст. 198 ЖК РФ, при выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий, управляющая организация имеет право приступить к выполнению обязательств по договору управления МКД с даты внесения таких изменений.

    Следовательно, когда в суде встал вопрос о реализации способа управления собственниками помещений в спорных МКД, управляющая организация должна была доказать, что собственники выбрали и реализовали способ управления. В нашем случае УО указала, что она заключила договор с собственниками помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений, но этого было недостаточно.

    УО не выполнила требований законодательства и суд признал, что избранный собственниками способ управления МКД не реализован.

    Собственники реализовали способ управления МКД

    Всего было три суда. Два из них исходили из того, что собственники помещений в МКД не реализовали решение о выборе способа управления этими домами, в связи с чем управа была вправе проводить конкурс по управлению этими домами. Третий их не поддержал и, рассмотрев жалобу УО, привёл свои доводы.

    В обоснование жалобы управляющая организация, которую лишили права управления МКД, настаивала, что собственники помещений не только избрали УО, но и реализовали выбранный ими способ управления. А включение сведений в реестр лицензий – необязательный элемент реализации способа управления. УО отметила, что договоры с ресурсоснабжающими организациями – достаточное доказательство реализации выбранного собственниками способа управления МКД.

    Суд кассационной инстанции посчитал, что внесение изменений в реестр лицензий – форма реализации выбранного собственниками способа управления в МКД.

    По мнению суда, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления МКД, а выбранная ими УО не исполнила своих обязательств: не передала сведения в орган ГЖН и не разместила в системе. Невнесение управляющей организацией в ГИС ЖКХ сведений об управлении МКД не считается обстоятельством, свидетельствующим о нереализации решения собственников о выборе способа управления.

    Несмотря на ошибочность выводов предыдущих судов, оснований для отмены состоявшихся судебных актов нет, потому что управляющая организация не исполнила требования ЖК РФ, а затем проигнорировала предписание и представление контролирующих органов. Такие действия УО повлекли за собой проведение открытого конкурса, на котором для управления МКД была выбрана другая организация.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector