Одноквартирный блокированный жилой дом это ""

Одноквартирный блокированный жилой дом это

Блокированная жилая застройка — что это такое?

Архитектура Европы представлена разнообразными домами, коттеджами, таунхаусами. В России они встречаются не так часто, в основном, в новых жилых комплексах.

Перед тем, как купить дом блокированной застройки, необходимо знать особенности конструкции объекта, его роль в правовом поле российского законодательства, отличия от многоквартирного жилого дома, нюансы проведения капремонта и другие тонкости.

Как раз об этом и пойдет речь в нашей статье.

Описание дома

Блокированная жилая застройка: что это такое, как выглядит, каковы особенности ее конструкции? В части II статьи 49 Градостроительного кодекса РФ есть четкое определение этого понятия.

Чтобы иметь статус блокированной застройки, здание должно соответствовать следующим характеристикам:

  • высота — не более 3-х этажей;
  • подведение инженерных коммуникаций к каждому жилому блоку отдельно;
  • строение включает в себя несколько частей — от 2 до 10;
  • части дома объединены одной стеной, не имеют между собой прохода;
  • нет помещений общего пользования;
  • у каждого жилого помещения есть отдельный выход на общую территорию.
  • Разновидности домов блокированной застройки

    Виды объектов с обособленной конструкцией различаются формой возведения, но имеют общие черты. В архитектуре выделяются следующие виды домов блокированной застройки:

    1. Дуплекс — городской дом, состоящий из двух квартир, имеет одну крышу и общую глухую стену. Обычно это двухэтажное строение, собственники могут достроить и третий этаж. Дуплексы характерны для архитектуры Англии XIX века.
    2. Таунхаус — блокированный дом с характерными элементами загородных строений. У каждой квартиры свой отдельный вход, перед которой находится небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилая площадь небольшая, планировка — вертикальная, у каждого этажа — своя функциональная нагрузка.
    3. Квадрохаус — жилой проект с небольшой придомовой территорией, имеет 4 отдельных входа и гаражный отсек на 4 семьи. Хотя помещения имеет общую стену, их площадь довольно большая. Интерьер имеет улучшенную планировку. На первом этаже находятся технические помещения и кухонное пространство. Спальни расположены на втором этаже. Бывает и третий этаж: обычно это террасы или комнаты для досуга.
    4. Лэйнхаус — дома блокированной застройки с увеличенной придомовой зоной, на которой размещается гараж. Сами дома имеют небольшие параметры, а сама застройка образует целый комплекс. Исторически лэйнхаусы появились во Франции.
    5. Британхаус — это жилье премиум-класса в традиционном английском стиле с отделкой из терракотового кирпича. В строительстве применяются экологически безопасные стройматериалы.
    6. Виолетта — элитное жилье, подвид таунхауса, но в итальянском стиле. Стандартный план придомовой территории предусматривает террасу, веранду, бассейн, гараж.

    Нормативная база

    Понять, что такое блокированный жилой дом, помогают также Земельный и Жилищный кодекс, а также некоторые другие нормативные акты Российской Федерации.

    Понятие определению дано в ЖК РФ. В Градостроительном кодексе обозначены основные архитектурные характеристики и строительные особенности.

    Алгоритм действий с такими объектами регулируется такими правовыми документами, как:

  • Приказом № 223 Министерства строительства и Законом № 161 — в этих актах определен порядок выделения участков под совмещенные объекты, регламентируется порядок получения квартир в них.
  • Письмом Министерства развития экономики РФ — обозначены условия по размещению постройки на земельном участке.
  • Постановлением правительства № 220 2015 года и статьей Земельного кодекса РФ — описывается порядок приобретения квартир в домах блокированной застройки на первичном рынке, оформление участка под данный тип застройки.
  • Особенности юридического статуса

    С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.

    Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).

    В блокированном доме каждый хозяин имеет отдельный вход на обособленный участок, а после уже выход на улицу. Это различие — ключевое. Оно регламентируется нормативно-правовыми актами.

    Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.

    Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.

    Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.

    Признание дома объектом блокированной застройки

    Многие граждане интересуются, как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки официально. Ведь это дает возможность закрепить право собственности на прилегающую к объекту территорию.

    В процессе определения участка под блокированный дом предусмотрена возможность оформления в собственность право владения и объектом, и территорией.

    Дома, построенные во времена Советского Союза и состоящие из 2-х квартир, не признаются объектами блокированной застройки, так как норматива для них на момент строительства не было. Разрешительная проектная документация появилась с введением Градостроительного кодекса.

    Разграничение двух однотипных домов возможно путем анализа судебных прецедентов. Чтобы признать объект домом блокированной постройки в 2020 году, необходимо, чтобы секция строения характеризовалась следующим образом:

    • внутридомовые коммунально-инженерные системы отдельны для каждого блока;
    • есть оборудование для обслуживания независимых блоков, размещенное за пределами жилого сектора.

    Дом может быть признан блокированным, если количество этажей в нем не превышает 3, а одна секция предназначена для проживания одной семьи и не имеет общих для здания элементов (кухни, санузла, лестничной площадки, коридора).

    Процедура признания объекта домом блокированной застройки проводится в БТИ, судебной инстанции или в органе местного самоуправления. При положительном решении его номер вносится в кадастровый реестр.

    Как получить разрешение на строительство блокированного дома

    Согласно общим правилам строительства возведение дома блокированной застройки на отдельном земельном участке является незаконным. Если несколько собственников соседних участков договорились об общем строительстве, то они должны объединить свои земли в одну.

    Алгоритм действий для получения разрешения на строительство совмещенного объекта включает следующую последовательность действий:

  • Необходимо провести кадастровые работы и составить межевой план на объединенный земельный участок. Кадастровый инженер сам направит документы в Палату.
  • Для оформления документации на участок необходимо подготовить пакет документов, в который входят:
    • градостроительный план с отражением порядка эксплуатации на каждом из участков;
    • разрешение на возведение блочной конструкции.
  • Первоначально земля условно разделяется по участкам для каждого дома, составляется план межевания. Объект ставится на кадастровый учет, а собственники блоков получают право владеть одной из секций.
  • Соответствующими органами выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
  • Каждый блок и каждый земельный участок ставятся на кадастровый учет. Владелец объекта недвижимости может получить официальные сведения, подав запрос в ЕГРН.
  • Перевод МКД в дом блокированной застройки

    Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.

    Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.

    Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.

    В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.

    Управление домом блокированной застройки

    Управление фондом жилой недвижимости происходит по различным программам, которые утверждены на местном или государственном уровнях.

    Одной из региональных инициатив является программа капитального ремонта. В ней регламентируется порядок проведения капитальных работ для аварийных объектов.

    В региональные программы капремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все объекты, расположенные на территории региона, за исключением тех МКД, которые признаны аварийными и подлежат сносу.

    В статье 16 Жилищного кодекса РФ дается четкое определение понятию «многоквартирный дом». В части 3 документа главным квалифицирующим признаком квартиры является прямой доступ в помещение общего пользования. Если в объекте нет прямого выхода в места общего пользования, значит, этот дом не является многоквартирным.

    Дома блокированных застроек не имеют в своих составах квартир, поэтому не относятся к категории МКД. Действия программ капитального ремонта на недвижимость блокированной постройки не распространяются.

    Такие дома не подлежат включению в эти программы. Ответственность по содержанию совмещенных объектов несут их собственники. Но обязательства по уплате ежемесячных взносов на капремонт общего имущества у граждан также не возникают.

    При необходимости установления состояния квартир в блокированной застройке их владельцы должны направить запрос в Бюро технической инвентаризации или жилищные органы, деятельность которых регулируется конкретными законодательными актами.

    Особенности управления домом блокированной застройки

    Для упорядочения условий предоставления коммунальных услуг или организации схемы благоустройства общей придомовой территории владельцы блоков вправе подписать соглашение и выбрать обслуживающую организацию.

    Органы местного самоуправления по месту расположения совмещенного объекта и представители госучреждений окажут содействие с оформлением документации.

    Владельцы домов блокированных построек могут самостоятельно принимать решения относительно необходимости проведения ремонта в их части дома. Обслуживание обычно проводится в соответствии с правилами эксплуатации частных домовладений. При необходимости проведения ремонтных или реконструктивных работ общей конструкции все собственники должны дать согласие на них.

    Если права на землю не разграничены между жильцами, управление происходит по правилам совместной собственности. Наличие разграничений между соседями должно учитывать их интересы.

    Читать еще:  Как оформить декларацию на дом

    Отличие блокированного дома от многоквартирного

    Разница между блокированной застройкой и многоквартирным домом обозначена в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (здесь обозначены признаки блокированной постройки) и в пункте 6 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. (содержатся признаки МКД).

    Многоквартирным домом является здание с минимальным количеством двух квартир, имеющим самостоятельный выход на участок, прямой доступ в помещение коллективного пользования — лестничный пролет, коридор.

    В блокированной недвижимости тоже есть выход на общую территорию, но в самом доме отсутствуют внутренние помещения общего пользования.

    В МКД могут быть более 3-х этажей, лифт, мусоропровод, коммуникационные шахты, чердак, подвал, вспомогательные помещения, чего не бывает в блокированных домах.

    Земля и имущество МКД является коллективной собственностью. Каждая семья обладает долей, которая соответствует части площади относительно метража квартиры ко всему зданию. Собственник блокированного дома может иметь автономный участок и полностью оформить его в собственность.

    Заключение

    В этой статье приведены основные определения того, что такое блокированный жилой дом. Его конструкция высокоэкономичная и эффективная. В жилом блоке предусмотрены все удобства, при этом существенно сокращены затраты на возведение внешних стен.

    Плотность застроек позволяет продавать жилье по более доступной стоимости, чем отдельно стоящие дома и квартиры. Дома блокированной застройки идеально подходят ценителям современного комфорта городской жизни.

    Блокированный жилой дом

    Блокированный жилой дом – здание квартирного типа, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок (по title=”СНиП 2.08.01-89*”).

    Блокированный жилой дом – здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

    1.1г Блокированный жилой дом

    Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок

    Примечание – В данном документе – кроме блокированных жилых домов, состоящих из автономных жилых блоков, проектируемых по title=”Дома жилые одноквартирные”

    Блокированный жилой дом

    жилой дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный земельный участок

    блокированный жилой дом – здание, состоящее из двух и более непосредственно примыкающих друг к другу жилых домов (квартир) на одну семью, каждый из которых имеет отдельный вход с собственного придомового (приквартирного) участка;

    3.6 блокированный жилой дом: Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок.

    Блокированный жилой дом – здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

    Смотри также родственные термины:

    1.1г блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки)

    Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа. Блокированный тип многоквартирного дома может иметь объемно-планировочные решения, когда один или несколько уровней одной квартиры располагаются над помещениями другой квартиры или когда автономные жилые блоки имеют общие входы, чердаки, подполья, шахты коммуникаций, инженерные системы.

    Примечание – В данном документе – кроме блокированных жилых домов, состоящих из автономных жилых блоков, проектируемых по title=”Дома жилые одноквартирные”.

    Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации . academic.ru . 2015 .

    Смотреть что такое “Блокированный жилой дом” в других словарях:

    блокированный жилой дом — Здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. [СНиП 2.08.01 89] Тематики здания, сооружения, помещения … Справочник технического переводчика

    блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. (Смотри: МГСН 3.01 01. Жилые здания.) Источник: Дом: Строительная терминология , М.: Бук пресс, 2006 … Строительный словарь

    Блокированный жилой дом — тип малоэтажного жилого дома, обычно состоящего из нескольких расположенных в ряд квартир, с изолированными входами в каждую квартиру и приквартирными земельными участками. Б. ж. д. бывают: 1 этажные; 2 этажные с квартирами в двух уровнях … Большая советская энциклопедия

    БЛОКИРОВАННЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ — тип малоэтажного жилого дома, обычно состоящего из неск. располож. в ряд квартир, с пзолиров. входами в каждую квартиру и приквартирными участками. Б. ж. д. бывают: 1 этажные, 2 этажные с квартирами в двух уровнях (коттеджный тип); 2 этажные с… … Большой энциклопедический политехнический словарь

    блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) — 1.1г блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа. Блокированный… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

    Жилой дом блокированный — блокированные жилые дома жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без… … Официальная терминология

    Жилой дом усадебного типа — одноквартирный либо двух и многоквартирный (блокированный) жилой дом, входы в квартиры которого организованы непосредственно с придомового участка. ( Положение о порядке осуществления ремонта и реконструкции жилых помещений (квартир) в… … Право Белоруссии: Понятия, термины, определения

    Дом блокированный — малоэтажный жилой дом, состоящий из нескольких квартир с отдельными входами. Источник: Словарь архитектурно строительных терминов дом, образованный соединением нескольких примыкающих друг к другу одно или двухэтажных индивидуальных домов с… … Строительный словарь

    Дом блокированный — – малоэтажный жилой дом, состоящий из нескольких квартир с отдельными входами … Словарь строителя

    Дом Мельникова — Здание Дом мастерская архитектора К.С. Мельникова … Википедия

    Таунхаус – МКД или жилой дом блокированной застройки?

    Автор: Н. Н. Максимова

    В чем отличия МКД от жилого дома? Как можно изменить в реестре назначение здания с «МКД» на «жилой дом»? Подсказки – в разъяснениях Росреестра.

    Вопрос о том, какой статус имеют таунхаусы, важен для целей их надлежащего содержания. Должны ли собственники уплачивать взносы на капитальный ремонт? Нужна ли лицензия на управление МКД для компании, обслуживающей такие дома? Обязаны ли ОМСУ проводить открытые конкурсы на право управления таунхаусами, если собственники самостоятельно не выбрали способ управления?

    В настоящей статье приведем нормы законов и подзаконных актов, которые помогут правильно квалифицировать таунхаусы, а также представим разъяснения компетентных органов на этот счет.

    Понятийный аппарат.

    Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

    Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

    Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

    Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

    Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

    Строительные нормы и правила.

    Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:

    • не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
    • не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
    • имеют самостоятельные системы вентиляции;
    • имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

    В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

    Читать еще:  Как приватизировать заброшенный дом

    Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.

    Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:

    • наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками);
    • статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

    На это обращено внимание в письмах Росреестра от 26.08.2016 № 14-07394/16, Минэкономразвития РФ от 28.11.2013 № Д23и-5649, Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 № 15636/13.

    Организация выхода из квартиры (на прилегающий земельный участок или в помещения общего пользования) не является ключевым моментом для отнесения дома к той или иной категории (Определение ВС РФ от 14.05.2014 № 1-АПГ14-7).

    Регистрационные действия: МКД «превращается» в жилой дом блокированной застройки.

    В названном выше Письме Росреестра № 14-07394/16 указано, что каждый блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет в качестве здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».

    Если в регистрационных документах здание имеет назначение «многоквартирный дом», но изначально оно соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:

    • технического плана здания, подготовленного на основании разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации), если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ (по общему правилу);
    • технического плана здания, подготовленного на основании сформированного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости, если это здание создано после введения в действие ГрК РФ, но до 01.01.2013 и в отношении него был осуществлен государственный технический учет;
    • технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку, если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ с нарушением порядка, установленного этим кодексом;
    • технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документации безвозвратно утеряны или отсутствуют, либо документов (в том числе архивных копий), оформленных в соответствии с действовавшими до вступления в силу ГрК РФ требованиями и предусматривающих принятие и утверждение акта о приемке в эксплуатацию, если здание создано до введения в действие ГрК РФ.

    Итак, если блоки (секции) здания не имеют общего имущества (помещений, конструкций (кроме стен соседних блоков), инженерных сетей) и расположены на отдельных земельных участках, здание следует считать жилым домом блокированной застройки. Если оно значится в кадастре как МКД, сменить его назначение можно на основании технического плана здания. После этого нет оснований применять к правоотношениям по содержанию и обслуживанию данного здания положения ЖК РФ об управлении МКД.

    Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 (вместе с Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 “О жилых домах блокированной застройки”)

    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

    КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

    от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17

    Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328.

    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328

    О ЖИЛЫХ ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ

    Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке формирования земельного участка под жилым домом блокированной застройки, а также по вопросу подготовки технического плана для такого дома и в части установленной компетенции сообщает.

    Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

    В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.

    В этой связи полагаем возможным отметить следующее.

    1. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

    Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

    Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.

    В этой связи, в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия “многоквартирный дом”, “жилой дом блокированной застройки”, “жилой блок”.

    2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

    3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

    По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил “СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001”, введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением “жилое”.

    Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

    Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

    Дополнительно отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и градостроительства (за исключением территориального планирования), а также в сфере жилищной политики.

    Квартира — вид жилого помещения

    Квартира с разных точек зрения

    Знаем ли мы, что такое квартира? Совпадают ли наши обыденные представления о ней с тем, что под этим видом недвижимого имущества понимает законодательство?

    Единая классификация назначения объектов недвижимого имущества, утвержденная по-становлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 05.07.2004 № 33(с изменениями и дополнениями).

    В случае с квартирами существенной разницы между нашими «обычными» представлениями о ней и тем, как данный вид жилья определяет законодатель, нет. Однако квартиру, как и большинство других объектов недвижимости, можно рассматривать по крайней мере в двух аспектах:

    • Квартира как жилище — с точки зрения ее непосредственного использования по прямому назначению. В даннойситуации квартира рассматривается как некий физический объект, как объект строительства, состоящийиз комнат, кухни, санузла и др.;
    • Квартира рассматривается как объект недвижимого имущества, а точнее, его определенный вид —с формальной, юридической точки зрения. В этой ситуации квартира рассматривается как изолированное помещение, которое должно быть оформлено должным образом и может использоваться как предмет при совершении сделок, как средство обеспечения обязательства для получения кредита в банке и т. д.

    Квартира с технической точки зрения

    Для того чтобы некое помещение можно было признать квартирой, необходимо наличие:

    • одной или нескольких жилых комнат;
    • кухни и других подсобных помещений;
    • входа в помещение, организованного с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома.

    Конечно, если, к примеру, вы строите квартиру в многоквартирном жилом доме по договору долевого строительства, то вам, в принципе, и нет необходимости знать, что является квартирой, а что нет — все уже решено до вас. Однако есливы самостоятельно организуете строительство, скажем, двухквартирного жилого дома или хотите произвести раздел либо перепланировку уже имеющейся у вас квартиры, то вам, для того, чтобы оценить возможность совершения соответствующих действий, следует знать технические признаки квартиры.

    Читать еще:  Малоэтажный жилой дом это

    Итак, квартира должна состоять из одной или нескольких жилых комнат.

    Жилая комната – отдельное отапливаемое помещение для проживания в квартире (одноквартирном жилом доме), имеющее естественное освещение и предназначенное для сна, отдыха, досуга, приема пищи.

    К жилым комнатам не относятся санитарные узлы, кухни, прихожие, гардеробные и т. п., а также производственные помещения для индивидуальной трудовой деятельности или надомного труда, если выполняемые в этих помещениях процессы не могут быть совмещены с функциями жилых комнат.

    Комнаты в квартире, используемые, например, в качестве библиотеки, кабинета, в иных целях, но подходящие под определение жилой комнаты (имеющие отопление, естественное освещение и пр.), также считаются жилыми.

    Строительными нормами и правилами СНБ 3.02.04-03 «Жилые здания» предусмотрены требования по освещенности, размерам и некоторым иным характеристикам квартир и жилых комнат в квартире.

    Например, минимальный размер жилой комнаты в однокомнатных квартирах (для одиноких граждан) и жилойкомнаты (общей) в двухкомнатных квартирах (для семей из двух человек) должен быть не менее 14 м 2 . В качествежилой комнаты не может быть признано помещение, в котором не обеспечена соответствующая инсоляция (освещенность). Также в жилом помещении должно быть предусмотрено отопление.

    В квартире обязательно должна быть кухня, а также некоторые иные подсобные помещения. Размер кухни всегда был камнем преткновения для наших граждан. Часто кухни бывают настолько маленькой площади, что разместиться в нихнескольким людям весьма проблематично. Можно отметить, что согласно СНБ 3.02.04-03 минимальный размеркухни — 9 м 2 .

    Кстати, площадь кухни допускается уменьшать до 5 м 2 при условии наличия в квартире отдельного помещения столовой. В однокомнатных квартирах для одиноких граждан допускается устройство кухонь с наименьшей площадью5 м 2 или кухонь-ниш глубиной не менее 0,6.м и шириной не менее 2,5 м, оборудованных электроплитамии вентиляцией с механическим побуждением.

    Обратите внимание, что требование об обязательном наличии кухни является серьезным препятствием для раздела одной квартиры на две и более (см. статью «Почему нельзя разделить квартиру в многоквартирном жилом доме»).

    Кроме кухни и жилых комнат в квартире обязательно наличие некоторых подсобных помещений:

    • прихожей;
    • санитарного узла;
    • кладовой или встроенного шкафа.

    Квартира должна иметь отдельный вход, организованный с придомовой территории или из вспомогательныхпомещений жилого дома.

    Квартира как объект недвижимости

    Выше шла речь о некоторых технических требованиях к квартире, то есть о том, каким должно быть помещение (помещения) для того, чтобы признаваться жилым и считаться квартирой.

    Однако квартира, кроме того, что является местом, где мы живем, также еще представляет собой объект недвижимости. И в этом смысле она обладает рядом специфических признаков:

    • квартира должна являться изолированным помещением;
    • квартира и права на нее должны быть оформлены в соответствии с тре- бованиями законодательства.

    Изолированное помещение — это внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), которая:

    • отделена от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками;
    • имеет самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т. п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т. п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута (то естьв данном случае — права прохода через чужое помещение);
    • описана (назначение, местонахождение внутри строения и площадь) в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — Регистр недвижимости).

    Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридор, прихожая и т. п.).

    Из указанного определения можно сделать ряд важных выводов, касающихся вашей квартиры как объекта недвижимости:
    * Статья 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133–3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) (далее Закон о регистрации).

    • Как это ни парадоксально звучит, но ваша квартира — это всего лишь пространство, «воздух» между стенами.То есть, строго юридически, в состав вашей квартиры не входят стены, а лишь пространство от пола до потолка иот стены до стены.
    • Подобный подход связан с тем, что стены в своей совокупности составляют весь жилой дом, и если бы стены являлись вашей собственностью, тогда возникли бы вопросы по поводу управления общим имуществом: чьей является стена, разделяющая две квартиры, или чьим является ваш пол и соответственно потолок нижележащей квартиры, или стены со стороны лестничных маршей и далее в этом же духе. Кроме того, возникли бы чисто формальные вопросы, связанные с тем, что и каким объектом недвижимости является: если в состав квартиры входят все стены, то что тогда входит в понятие «жилой дом» и как определить его состав. На сегодняшний жедень все вопросы, связанные с правами на дом в целом, на такие объекты в доме, как лестницы, подвалы, лифты, стены между соседними квартирами и иное имущество, решаются в рамках совместного домовладения(см. следующий раздел);
    • Квартира, а точнее, все помещения в ней должны быть отделены стенами от других помещений. В случаес квартирами проблем по поводу наличия стен, как правило, не возникает. – Квартира, как уже говорилось выше, должна иметь вход, который может быть организован различными способами. – Ваша квартира будет являться недвижимостью только в том случае, если она зарегистрирована в качествеобъекта недвижимого имущества в Регистре недвижимости. В противном случае, с юридической точки зрения, квартира рассматривается лишь как стройматериалы.

    Сколько квартир в многоквартирном жилом доме?

    Если вы задумали перепланировку, то очень большое значение имеет то, в доме какого типа находится квартира.Дело в том, что все указанные нами несколько выше признаки квартиры вполне могут быть обнаружены как у квартирыв привычной многоэтажке, так и у квартиры в небольшом частном доме.

    Но порядок перепланировки квартир в многоквартирных жилых домах существенно отличается от перепланировкиодноквартирных, блокированных жилых домов (или квартир в таких домах). И именно для того, чтобы правильно выбрать необходимый порядок перепланировки, нужно знать, находится ваша квартира в многоквартирном илив одноквартирном, блокированном жилом доме.

    Многоквартирный жилой дом

    Что является многоквартирным жилым домом определено в законодательстве — жилой дом, состоящий из двухи более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома (см. схему 1). То естьмногоквартирный жилой дом — это не обязательно привычная для нас «многоэтажка», где имеется несколько десятков, а то и сотен квартир.

    В многоквартирном жилом доме может быть и две квартиры — главное, чтобы вход в них был организованне раздельно с улицы, а из общего подсобного помещения. То есть если у нас имеется небольшой частный дом,в котором находятся один подъезд (один вход с улицы) и две квартиры, то в отношении перепланировок жилых помещений этого дома следует применять правила, касающиеся перепланировок в многоквартирных жилых домах.

    А вот если вход в квартиры организован из разных подъездов с улицы или в доме имеется вообще одна квартира, то применяются другие правила — о реконструкции в одноквартирных и блокированных жилых домах.

    Схема I

    Одноквартирные и блокированные жилые дома

    Допустим, вы проживаете в небольшом доме и вход в вашу квартиру организован непосредственно с улицы. Скорее всего, ваш дом является одноквартирным или блокированным. А это означает, что перепланировка, а точнее,реконструкция вашего жилого помещения будет осуществляться по иным правилам, нежели в случае с квартиройв многоквартирном жилом доме.

    Разберемся в специфике одноквартирных и блокированных жилых домов (см. схему 2).

    Блокированный жилой дом — жилой дом, состоящий из двух и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории.

    В одноквартирном жилом доме есть только одна квартира, вход в которую организован с придомовой территории. Следует иметь в виду, что разница между многоквартирным и блокированным жилым домом заключается прежде всего не в количестве квартир, а в том, как организован вход в эти квартиры.

    Считается, что если в каждую квартиру вход организован из общих помещений дома, то связь и зависимость между различными сособственниками в доме очень тесная, вариантов для перепланировки существует не так уж и много.

    А если вход организован непосредственно с улицы, то эта квартира существует более или менее автономно, то есть вариантов для реконструкций, надстроек, пристроек гораздо больше, возможности по изменению жилого дома могут быть сопоставимы со строительством нового объекта, а значит, и порядок реализации перепланировки имеет больше стадий.

    Казалось бы, что, наоборот, должно быть меньше препон для перепланировки, так как она не сильно затрагивает соседей, однако в данном случае субъект может перестроить все здание, то есть имеет место полноценный строительный процесс, именно поэтому осуществить указанную перепланировку с юридической точки зрения сложнее.

    Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир) «Перепланировка: советы юриста»Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.

    Ссылка на основную публикацию
    ×
    ×
    Adblock
    detector