Наемный дом социального использования что это

Наемный дом социального использования что это

Наемный дом коммерческого использования

В федеральном законе номер 217 установлены основные положения процедуры найма жилых помещений. Что же такое наемный дом, какой порядок и условия его управления? Собственно наемным домом считается здание или помещение, которое по праву собственности принадлежит одному лицу, но предоставлено для проживания или коммерческих целей, по праву договора найма другому лицу. Существует два вида наемных домов –дома для социального и для коммерческого использования.

Если мы говорим о наемных домах в социальном использовании то это жилые помещения, использование которых руководствуется исключительно договором о найме жилого помещения состоящего в жилом фонде соц. использования.

Наемный дом коммерческого использования – это дом, который предоставляется и используется только в соответствии с договором о найме жилого помещения.

В наемных зданиях или домах запрещается предоставление комнат, квартир или других жилых помещений во владение гражданам в соответствии с другими видам договоров. Продажа комнат или других помещений такого дома возможна только при условии всех помещений этого дома. Все изменения прав собственности в наемном доме должны пройти государственную регистрацию. Когда совершаются какие-либо сделки с наемными домами, то их целевое назначение должно быть сохранено, но нередки случаи когда предназначение и способ использования наемного здания может измениться, например дом, который нанимался в целях социального использования может получить права на коммерческое использование (или наоборот), или же дом может выйти из права наемного использования.

Изменить целевое назначение наемного дома или прекратить его использование можно следующим образом:

  • С помощью решения органа гос. власти, который выступает непосредственно от имени собственника наемного дома;
  • При наличии соответствующего договора об использовании территории для строительства и эксплуатации нанимаемого дома;
  • При наличии решения органа гос. власти о предоставлении поддержки в строительстве наемного дома с целью его социального использования.

Существует установленный в законодательстве список условий, при которых можно получить такую поддержку.

  • При наличии решения третьих лиц о поддержке такого дома находящегося в социальном или коммерческом использовании;
  • При наличии договора, который подтверждает предоставление участка земли в целях строительства соответствующего дома;
  • При наличии решения владельца земельного участка (который находится в частной собственности), о строительстве на данном земельном участке дома для социального или коммерческого использования.

Однако существуют случаи, когда какие либо изменения цели наемного дома невозможны. В частности такие изменения невозможны, когда одно из жилых помещений здания предоставлено в наем гражданам, и в ряде других случаев связанных с предоставлением наемным домам господдержки.

Наемные дома и земляные участки соц. использования должны быть учтены в муниципальном реестре органов местного самоуправления.

Что касается наемного дома для коммерческого использования, то это, прежде всего жилое помещение принадлежащее юридическому или физическому лицу на правах собственности. Такое жилое помещение сдается в наем в результате заключения соответствующего договора найма.

Этот вид найма имеет некоторое преимущество перед договорами найма социального жилья.

Договор о найме дома коммерческого использования может быть заключен без соблюдения формальной очередности. Стороной такого соглашения может быть практически любой гражданин, это может быть даже иностранец (при заключении договора найма соц. жилья такое условие невозможно). Сроки договора о найме жилья для коммерческого использования могут быть четко определены, но существует возможность заключить договор с условием возможности продления срока найма.

Еще одной особенностью договора такого договора найма является тот факт, что обязанности, как и права сторон этого соглашения не имеют установленной, четкой формы. В случае найма частного жилья наймодатель устанавливает все условия пользования жильем: вид и способ оплаты, возможность проведения ремонта, условия пользования подсобными помещениями и так далее.

Еще один плюс договора найма дома для коммерческого использования это отсутствие ограничений на предоставляемую жилую площадь.

Правила управления наемным домом.

Управляющим наемного дома является его наймодатель, он действует согласно общим правилам, установленным в ЖК РФ. Именно наймодатель несет ответственность перед собственником за обеспечение и предоставление коммунальных услуг в данном наемном доме. Следовательно, управление наемными домами отличается от способов управления которые применяются в многоквартирных домах.

Наемный дом

В результате внесения изменений в Жилищный кодекс РФ у лиц, не являющихся малоимущими, однако, с доходом, не предоставляющим возможности покупки жилья за счет личных сбережений или в кредит, появилась возможность найма жилья в наемных домах.

На такое жилище могут претендовать граждане, находящиеся в очереди на социальный наем и граждане, доход которых превышает минимальный, но не позволяющий рассчитывать на ипотеку.

Наемный дом – это жилой дом, являющийся собственностью одного лица, предназначенный для его сдачи в найм с целью проживания. Основанием для пользования и владения недвижимостью в наемном доме является договор найма жилого помещения . На территории России выделяют два типа наемного жилья: наемные дома социального типа и наемные дома коммерческого типа.

Наемные дома социального типа

Наемный дом социального типа – это жилье, предоставляемое в наем, муниципального или государственного жилого фонда. Квартира или ее часть в таких домах может предоставляться только гражданам, признанным в определенном порядке нуждающимися в жилье.

Социальное жилье предоставляется:

• гражданам, не имеющим на правах собственности личной жилой недвижимости;

• гражданам, которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;

• нанимателям жилищных объектов по указанным договорам площадь из расчета на члена семьи, в котором меньше предусмотренной нормы;

• собственникам жилых помещений площадь из расчета на члена семьи в котором, меньше установленной нормы;

• гражданам, которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;

• нанимателям по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющих жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, совместное проживание, при котором, невозможно;

• собственниками квартир, которые вынуждены проживать с другими семьями, в которых есть больной, имеющий тяжелое хроническое заболевание, совместное проживание, при котором, невозможно.

Такие условия также распространяются на членов семьи нанимателя и собственника жилых объектов, установленных федеральным законодательством. Согласно с требованиями жилищного законодательства лицам без гражданства и других государств жилое помещение в наемном доме не предоставляется.

По истечению срока соглашения наниматель имеет право на повторное заключение договора. Также допускается расторжение договора наймодателем в одностороннем порядке и может происходить по следующим основаниям:

• плата за жилье и коммунальные услуги не производилась на протяжении квартала

• нарушение сроков оплаты таких платежей более шести раз за один год

• приобретение нанимателем жилья на праве собственности.

В этом случае жилье предоставляется по договору социального найма жилого помещения или договору найма объектов социального назначения.

Согласно договору наниматель имеет следующие обязанности:

• использовать жилое помещение по назначению;

• принимать меры по сохранности нанимаемого жилья;

• поддерживать надлежащее его состояние;

• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Договор также устанавливает права нанимателя:

• право на пользование общим имуществом дома;

• вселять в нанимаемое жилье третьи лица с целью временного их проживания;

• обменивать или заменять нанимаемый объект недвижимости;

• требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.

Наемный дом коммерческого типа

Наемный дом коммерческого типа – это жилое помещение, принадлежащее физическому или юридическому лицу на правах собственности. Наем такого жилья происходит путем заключения договора найма жилого помещения. Такой вид соглашения, в отличие от договоров социального найма жилья и найма жилья социального назначения, имеет ряд преимуществ.

Договор найма жилого помещения может быть заключен в любой момент без соблюдения всякого рода очередности. Одной из сторон договора может быть любой гражданин, в том числе и иностранный, то есть отсутствуют условия, предусмотренные для найма социального жилья. Срок договора может быть как четко определенным, так и подлежащим пролонгации. При этом договор может иметь краткосрочный характер и заключаться на несколько месяцев, а может носить длительный характер и заключаться на несколько лет.

Права сторон и их обязанности для данного договора не имеют установленной формы. При найме частного жилья наймодателем оговариваются условия временного пользования таким жильем: внесение и виды оплаты, текущий и капитальный ремонт жилого дома , условия использования подсобных помещений и прочее. Также значительным преимуществом такого найма является отсутствие лимитов на предоставляемую жилую площадь. Но наймодатель преследует цель получения выгоды. Следовательно, плата за жилье будет включать не только расходы за пользование.

Наемные дома социального пользования: плюсы и минусы

Так уж получается, что в нашей стране всегда существует очередь на социальное жилье и это при том, что коммерческого строится все больше и раскупается оно еще на стадии строительства. Времена меняются, однако жилищных проблем у россиян не становится меньше. Государство пытается решать социальные задачи, в том числе и жилищные вопросы. Но получается ли это, вот в чем вопрос. В любом случае, новые законодательные инициативы интересны с практической точки зрения для специалистов, занимающихся недвижимостью, и для простых людей, которые хотят решить свои жилищные вопросы.

Читать еще:  Где заказать техпаспорт на дом

22 июля 2014 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Данный федеральный закон является прямым следствием Указа Президента РФ от 07.05.2012 г., который предусматривал создание доступного арендного жилья для россиян путем развития жилищного фонда на некоммерческой основе.

Предполагается, что за счет создания наемных домов будут улучшены жилищные условия граждан, которые не могут себе позволить купить жилье по рыночным ценам или каким-либо другим способом.

Кому будет предоставляться жилье из жилищного фонда социального использования?

Согласно ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения из жилищного фонда социального использования будут предоставляться нуждающимся при следующих условиях.

– Доход граждан и членов их семей, не имеющих жилья, не должен позволять им купить себе жилое помещение за собственные средства, за кредитные денежные средства или за счет иных займов. Однако он не может быть признан малоимущим и не должен состоять на учете в качестве малоимущего.

– Жилое помещение из жилищного фонда социального использования предоставляется исключительно российским гражданам. Иностранцы или не граждане не вправе претендовать на аренду жилья в наемных домах.

– Чтобы получить жилье из жилищного фонда социального использования, необходимо встать на учет в органах местного самоуправления путем подачи соответствующего заявления и документов.

– После постановки на учет в качестве нуждающегося необходимо подать заявление наймодателю о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе.

Согласно ст. 91.14 Жилищного кодекса РФ, наймодателями некоммерческого жилья могут быть уполномоченные государственные или муниципальные органы, юридические лица, которые являются собственниками наемных домов. Отказать в принятии заявления о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе вышеуказанные лица не вправе.

Предполагается, что основными нанимателями в наемных домах станут многодетные семьи, которые не имеют возможности купить жилье и не являются малоимущими. Также будут претендовать на получение жилья в наемных домах молодые семьи, жилье которыми еще не нажито и их доход не позволяет им купить недвижимость.

«Тонкости» договора найма жилого помещения из жилищного фонда социального использования

Согласно ст. 91.6 Жилищного кодекса РФ, договор некоммерческого найма может быть заключен на срок до десяти лет по решению нанимателя, но не менее чем на один год. У нанимателя есть право продлить договор некоммерческого найма, если срок договора истекает.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ. Условием договора некоммерческого найма будет являться отсутствие возможности у нанимателя сдать наемное жилье в аренду.

Получить в собственность жилое помещение из жилищного фонда социального использования не получится ни при каких обстоятельствах. Наниматель обязан за свой счет осуществлять ремонт арендованного жилого помещения по договору некоммерческого найма.

Основания расторжения и прекращения договора некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ. Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время, а также по решению нанимателя при наличии согласия на расторжение всех членов его семьи.

Наймодатель в судебном порядке может просить расторгнуть договор некоммерческого найма с нанимателем при следующих условиях:

– при неоплате или несвоевременной оплате жилья нанимателем;

– сдаче жилья нанимателем в аренду третьим лицам;

– при наличии у нанимателя или членов его семьи других жилых помещений, которые можно использовать для проживания;

– в случае разрушения жилого помещения нанимателем или членами его семьи, или лицами, ответственность за которых несет наниматель;

– при нарушении нанимателем прав соседей, если совместное проживание невозможно в результате действий нанимателя;

– при использовании жилого помещения в других любых целях, кроме проживания в нем нанимателя и членов его семьи.

Прогнозируемые недостатки и минусы

1. Наемные дома будут строиться частными застройщиками, которые в настоящее время не заинтересованы в постройке таких домов, так как это лишние расходы и никакой прибыли. В очередь за «наемными» квартирами выстроится много нуждающихся, но пока совершенно не ясно, куда их будут вселять.

2. Жилые помещения, которые планируется сдавать на некоммерческой основе, скорее всего, будут низкого качества, что объясняется нежеланием наймодателей вкладывать большие деньги в не приносящие доходов проекты.

3. В связи с тем, что в наемных домах в основной своей массе будут жить семьи с небольшим достатком, зачастую не работающие, можно ожидать повышенный уровень преступности и прочих негативных явлений для общества.

4. Предполагается, что наемные дома будут заполняться процентов на пятьдесят на некоммерческой основе, а другая половина будет продаваться за деньги. В данных обстоятельствах возможны бытовые конфликты между жильцами по некоммерческим и коммерческим договорам, так как речь идет о разных уровнях доходов, возможностях, взглядах на жизнь и др.

5. Плата за предоставление жилья на некоммерческой основе устанавливается наймодателем, что, вероятно, приведет к завышению цены за аренду жилья в наемных домах. По крайней мере, наймодатели будут к этому стремиться. При этом следует отметить, что наймодатель не вправе ставить цель извлечения прибыли при сдаче жилья из наемных домов, и все полученные денежные средства должны пойти на оплату обслуживания наемных домов и улучшение условий жизни жильцов.

6. Если процедурные вопросы не будут проработаны как следует, наемные дома станут лакомым куском для коррупционеров, которые за откаты будут предоставлять гражданам возможность стать на учет или заключить договор некоммерческого найма.

Очевидные плюсы использования некоммерческого жилья

1. При определении размера платы на аренду жилья в наемных домах будут устанавливаться ограничения, выше которых плата за жилье не может быть назначена. Хотя это и не исключает злоупотреблений со стороны наймодателей различными способами.

2. Цена за аренду жилья в наемных домах может быть изменена один раз в три года, и не чаще. С учетом ежегодной инфляции и роста цен на товары и услуги фиксация цены на три года – положительный фактор для нанимателей жилья.

3. Предполагается, что для увеличения объемов строительства наемных домов будут выработаны дополнительные меры для стимулирования застройщиков, что, возможно, заставит их по-другому взглянуть на бесприбыльное для них дело.
Одна из мер – получение застройщиками государственной земли для освоения без проведения соответствующих аукционов. Также возможно субсидирование регионами деятельности застройщиков по постройке наемных домов.

4. В результате постройки наемных домов появляется надежда на улучшение жилищных условий простых российских граждан и их семей.

5. Цена аренды в таких домах, скорее всего, будет значительно ниже рыночных арендных цен, иначе зачем было бы все это затевать?

6. При благоприятном развитии ситуации, когда некоммерческого жилья будет много и на него не будет большой очереди, данное обстоятельство может сказаться на рыночных ценах арендного жилья. То есть цены на аренду жилья могут снизиться, но это, как говорится, скорее всего из области фантастики.

Выводы и рекомендации

В целом специалисты со скептицизмом относятся к перспективам развития проекта жилищного фонда социального использования, так как по большому счету это необходимо только российским гражданам, которые не имеют жилья. Застройщики не особо заинтересованы в строительстве наемных домов по причине дополнительных расходов с неизвестными результатами.

Если подобные наемные дома и будут строиться, то низкого качества. Вполне вероятно, что наемные дома будут напоминать старые советские хрущевки, условия проживания в которых всегда оставляли желать лучшего.

Также можно отметить, что прослеживается желание государства в лице соответствующих органов перекинуть часть потенциальных очередников из очереди на получение бесплатного жилья на праве собственности в очередь некоммерческого найма жилья. Но можно говорить и о том, что законотворческие органы в соответствии с поставленными перед ними задачами предпринимают попытки решения жилищных проблем граждан, по крайней мере, делают вид.

Вопросы ЖКХ

Сайт о проблемах граждан с организациями ЖКХ

Свежие записи

Свежие комментарии

  • admin к записи Вывоз мусора – обязанность управляющей компании
  • admin к записи Перерасчет за вывоз мусора
  • Надежда Семёновна к записи Вывоз мусора – обязанность управляющей компании
  • admin к записи Государственный жилищный надзор и контроль или “Куда жаловаться на ЖКХ”
  • Лариса к записи Государственный жилищный надзор и контроль или “Куда жаловаться на ЖКХ”
  • Архивы

    Рубрики

    Наемный дом и социальный найм жилого помещения

    Наемный дом и социальный найм жилого помещения

    Наемный дом

    Наемным домом, или, другими словами, домом, предназначенным для найма, считается дом, в котором все помещения (или весь дом) принадлежат одному собственнику и предназначены для сдачи в наем. При этом помещения в таком доме могут сдаваться для социального или коммерческого найма.

    Читать еще:  Какие документы нужны чтобы оформить дом

    Наемный дом, в котором доля помещений, сдаваемых в наем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, и их площадь составляет более 50 процентов, считается наемным домом социального использования. Остальные наемные дома считаются наемными домами коммерческого использования.

    Для создания и эксплуатации наемных домов социального использования могут использоваться средства государственного или муниципальных бюджетов или иных лиц. Однако при этом должны соблюдаться ряд условий:

    1. Помещения в таком доме должны предоставляться лицам, не признанным и не имеющим никаких оснований быть признанными малоимущими, а с другой стороны доход которых вместе с членами семьи, проживающими вместе с ними, и стоимость их имущества, которое подлежит налогообложению, не превышает максимального размера, позволяющего им купить жилое помещение в собственность, в том числе за счет кредита или займа (такой максимальный размер устанавливается местными органами власти).
    2. Договор должен заключаться на срок не менее 1 года, но не более 10 лет.
    3. Продление договора возможно, только если гражданин соответствует требования пункта 1.
    4. В таком доме по договорам социального найма предоставляется не менее половины помещений и не менее 50% площади всех помещений.
    5. Учет заявлений о предоставлении помещений в таком доме должен осуществляться с учетом особенностей, определенных Жилищным кодексом (в порядке очередности, прекращение приема заявлений, если их количество достигло количества сдаваемых в наем помещений и др.).
    6. Наибольший размер платы за социальный найм помещения в таком доме не может превышать устанавливаемый региональными органами власти максимальный размер указанной платы.
    7. Средства поддержки должны быть возвращены в случае изменения назначения здания (прекращения использования в качестве наемного дома социального использования).

    Кому предоставляются помещения по договору социального найма

    По договору социального найма помещения предоставляются гражданам, которые признаны нуждающимися в предоставлении таких помещений при следующих условиях:

    1. Гражданин и проживающие с ним члены семьи имеют доход и имущество в собственности, стоимость которого не больше максимального размера (этот размер устанавливают органы местного самоуправления), который может позволить им приобрести жилье в собственность, в том числе в кредит или за счет займа.
    2. Гражданин не признан и не может быть признанным малоимущим по условиям, установленным региональным законом.

    Помещения в наемном доме социального найма не могут быть предоставлены лицам без гражданства или иностранцам, если это не предусматривается международными договорами РФ.

    Условия договора социального найма

    Договор социального найма составляется письменно. В нем указываются:

    срок действия договора;

    размер платы за наем и порядок его изменения;

    условия перезаключения договора по истечении его срока действия.

    Договор заключается на основании решения наймодателя (собственника помещения) о предоставлении гражданину такого помещения.

    Для заключения договора социального найма гражданин должен представить документы:

    выписку из решения соответствующего органа власти о принятии на учет нуждающимся в предоставлении жилого помещения социального найма, выданную не раньше, чем за 3 месяца до заключения договора;

    выписку из решения органа государственной власти региона или муниципалитета о соответствии нанимателя условиям, по которым предоставляются помещения по договору социального найма (перечислены выше по тексту)

    решение, или акт, или договор, которые предусматривают предоставление наемного дома социального использования или помещений в этом доме гражданам, которые относятся к категориям, имеющим право быть нанимателями;

    документ, подтверждающий, что гражданин соответствует категории граждан, установленной указанным в предыдущем пункте решением (актом или договором).

    В ряде случаев, установленных Жилищным кодексом, некоторые из указанных документов могут не предоставляться.

    Содержанием и текущим ремонтом жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, если другое не определено договором, занимается наймодатель.

    Перезаключение договора социального найма может быть осуществлено на новый срок, если наниматель не перестал соответствовать условиям предоставления помещений социального использования.

    Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Если договор расторгается по инициативе нанимателя, он должен иметь согласие проживающих с ним членов семьи и предупредить наймодателя об этом письменно за три месяца до расторжения договора.

    Наймодатель имеет право расторгнуть договор в судебном порядке, если:

    наниматель имеет задолженность по оплате за наем и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера оплаты за предшествующие 12 месяцев, либо более 6 раз внес такую оплату несвоевременно или в неполном размере;

    передал помещение или его часть другим лицам в поднайм или в безвозмездное пользование;

    он, либо проживающие с ним постоянно члены его семьи, имеют в пользовании на любых основаниях жилые помещения, если их площадь в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления;

    повреждения, либо разрушения жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает;

    регулярного нарушения прав и интересов соседей, которые делают невозможным совместное проживание с ним в одном жилом помещении;

    использования помещения не по назначению.

    Форма типового договора социального найма установлена Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. №1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

    Плата за социальный найм жилого помещения в наемном доме

    Размер платы за найм жилого помещения в наемном доме социального использования устанавливается соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления. Он включает все расходы на строительство наемного дома (либо приобретение всех помещений в нем), расходы на содержание и текущий ремонт помещения, капитальный ремонт и др. в порядке, определяемом Правительством РФ. Однако размер платы не может превышать максимальный размер, устанавливаемый региональными органами власти.

    Изменение размера платы за найм в наемном доме социального использования может осуществляться не чаще одного раза в три года, не включая ежегодную индексацию, размер которой устанавливается Правительством РФ.

    Учет нуждающихся в предоставлении помещений социального использования

    Учет граждан, которые нуждаются в предоставлении жилых помещений социального использования, ведется органами местного самоуправления.

    Для приема на учет гражданин должен предоставит заявление и документы, подтверждающие его соответствие требованиям для предоставления таких помещений.

    Заявление и документы предоставляются непосредственно в орган учета, либо через многофункциональный центр.

    Прием на учет осуществляется в порядке очередности по времени подачи заявлений и документов.

    Наймодатель может прекратить прием заявлений о постановке на учет, если их количество стало больше имеющихся у него помещений для социального найма.

    Заявление может быть не принято на основании предыдущего пункта, либо если гражданин не соответствует условиям для предоставления помещений социального использования.

    Ответственность за нарушения в сфере социального найма жилых помещений

    В соответствии со статьей 7.32.2. КоАП должностные лица, нарушившие требования по заключению и исполнению договоров социального найма, по предоставлению помещений социального найма, могут быть оштрафованы на сумму от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, а юридические лица – от ста до двухсот тысяч рублей.

    При нарушении органами власти и местного самоуправления, иными лицами требований по кадастровому учету наемного дома социального использования, либо использования земельного участка для строительства наемного дома социального использования в других целях граждане и предприниматели без образования юридического лица могут быть оштрафованы на сумму до ста тысяч рублей, должностные лица – до пятидесяти тысяч рублей, юридические лица – до четырехсот тысяч рублей (ч.5 ст. 14.35 КоАП).

    В случае нарушения требований по предоставлению сведений для учета наемных домов социального использования или предоставления ложных сведений должностные лица могут быть оштрафованы на сумму от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, а юридические лица – от пятидесяти до ста тысяч рублей (ст. 19.7.11 КоАП).

    Также в соответствии со ст. 19.21 КоАП наказываются нарушения, связанные с государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение и наемный дом в случае их использования для социального найма.

    Наемные дома

    Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ ЖК был дополнен разд. Ш.2 «Наемные дома». Появление доходных домов, предназначенных для решения жилищных проблем граждан путем передачи жилых помещений в наем, было обусловлено уже начавшей формироваться в субъектах РФ практикой создания таких домов и передачей жилых помещений в них гражданам, нс имеющим возможности приобрести жилые помещения в собственность, но нс относящимся к категориям, обеспечиваемым жилыми помещениями по договору социального найма. Задача создания системы мер государственной поддержки для данной категории граждан с целью обеспечения их жилыми помещениями была поставлена в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. (утверждена распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р).

    Итак, предназначенным для найма домом — наемным домом — признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 91.16 ЖК).

    Читать еще:  Многоквартирный дом блокированной застройки это

    Из данного определения можно выделить следующие признаки наемного дома:

    • 1) предназначение (цель использования) — предоставление помещений в данном доме гражданам по договорам найма;
    • 2) это здание, т.е. результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);
    • 3) принадлежность на праве собственности одному лицу. Законодательство не допускает возникновения общей собственности в отношении наемного дома, хотя такой подход вряд ли является обоснованным и может в определенной мере тормозить развитие системы наемных домов, поскольку приобретение и содержание наемного дома весьма затратно;
    • 4) предоставление жилых помещений в наемных домах исключительно на основании договоров найма жилого помещения (гл. 35 ГК) и договоров найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (гл. 8.1 ЖК).

    Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 77.1). Таким образом, отчуждение допускается при соблюдении трех условий’.

    • • передается наемный дом в целом (все помещения дома);
    • • сохраняется целевое назначение наемного дома;
    • • наемный дом передается одному лицу.

    Регистрация права собственности возможна только на одно лицо и исключительно одновременно на все помещения в наемном доме.

    Таким образом, жилые помещения наемного дома не могут быть использованы в гражданском обороте иначе как путем передачи в наем и не могут выступать в обороте в качестве объекта договора купли-продажи и иных сделок, направленных на отчуждение, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    ЖК различает два вида наемных домов исходя из целей, которые преследует собственник:

    • 1) наемные дома социального использования, т.е. наемные дома, в которых доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в доме не может быть менее чем 50% и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений дома также не может быть менее чем 50%;
    • 2) наемные дома коммерческого использования, т.е. наемные дома, жилые помещения в которых предоставляются на основании договора найма жилого помещения (коммерческого найма).

    Наемные дома как коммерческого, так и социального использования могут создаваться на базе любой формы собственности — государственной, муниципальной, частной.

    Создание наемных домов социального назначения на базе частной собственности стимулируется государством путем предоставления государственной (муниципальной поддержки). Такая поддержка может выражаться в предоставлении средств за счет бюджета на создание, эксплуатацию наемного дома либо в предоставлении определенного имущества (ч. 2 ст. 91.19 ЖК). Государственная (муниципальная) поддержка предоставляется на основании договора с лицом, которому предоставляется эта поддержка, и (или) решения лица, предоставляющего поддержку.

    Договором и (или) решением о предоставлении государственной, муниципальной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования могут быть установлены условия предоставления поддержки. Перечень возможных условий предусмотрен ч. 5 ст. 91.19 ЖК. В частности, это может быть максимальный размер платы за наем жилого помещения в таком доме по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, возвратность и возмездность предоставления поддержки и т.д.

    Цель использования наемного дома может быть изменена с соблюдением условий, установленных ЖК (ст. 91.17 ЖК).

    Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, прекращение использования здания в качестве наемного дома не допускаются в случаях:

    • — когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам;
    • — если не были возмещены средства или возвращено имущество, предоставленное в качестве мер поддержки в соответствии со ст. 91.19 ЖК.

    Цель использования здания в качестве наемного дома может определяться в решении уполномоченных государственных или муниципальных органов, договоре об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома, решении органа государственной власти, органа местного самоуправления о предоставлении государственной, муниципальной поддержки или решении иного лица о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома и (или) в договоре о предоставлении поддержки; решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования.

    Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), на территориях которых расположены такие дома и земельные участки.

    Порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.

    Управление наемным домом осуществляется наймодателем жилых помещений в таком доме, если собственником такого дома или помещений в нем не принято решение о том, что управление домом осуществляется управляющей организацией.

    Порядок управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности публичного образования, устанавливается актом уполномоченного органа соответствующего публичного образования. В письме Минстроя России от 22 апреля 2015 г. № 11903-АП/07 «О направлении рекомендаций по подготовке проектов нормативного правового акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципального правового акта об утверждении порядка управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, и являющимися наемными домами и находящимися в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования жилыми домами» содержится рекомендуемая форма соответствующего нормативного правового акта.

    • 1. Жилое помещение обладает следующими признаками: недвижимость; изолированность; пригодность для постоянного проживания. Однако считаться жилым помещение, соответствующее указанным признакам, может только после его включения в установленном порядке в жилищный фонд.
    • 2. Особенности правового режима жилого помещения обусловлены требованием о его строго целевом использовании. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК). Под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений ч. 1-3 ст. 17 ЖК, следует понимать фактическое превращение жилого помещения в нежилое.
    • 3. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
    • 4. ЖК предусматривает разрешительный порядок осуществления переустройства (перепланировки). Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные: 1) при отсутствии разрешения или 2) с нарушением имеющегося проекта переустройства (перепланировки) (ч. 1 ст. 29 ЖК). Самовольные переустройство и (или) перепланировка влекут за собой негативные последствия вплоть до принудительного прекращения права собственности или расторжения договора найма жилого помещения.
    • 5. ЖК предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое, если собственник намеревается использовать помещение в целях, не связанных с проживанием граждан. Перевод осуществляется в разрешительном порядке с соблюдением условий, установленных Ж К, а также градостроительным законодательством. Перевод может осуществляться без предварительных условий либо с предварительным условием о проведении работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация). В зависимости от этого будет различаться основание для начала использования помещения по новому назначению.
    • 6. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, образует жилищный фонд. По форме собственности выделяется государственный, муниципальный, частный жилищный фонд. В зависимости от цели использования — социальный, специализированный, индивидуальный, коммерческий. Жилищный фонд независимо от формы собственности подлежит обязательному государственному учету, который включает в себя технический, статистический и бухгалтерский учет.
    • 7. Наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Выделяется два вида наемных домов: наемные дома социального и наемные дома коммерческого использования.
  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector