Какие существуют формы управления многоквартирным домом

Какие существуют формы управления многоквартирным домом

Как управлять многоквартирным домом?

Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность нескольких квартир (двух и более). У этих квартир есть выход в помещения общего пользования или на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с Жилищным законодательством.

В состав многоквартирного дома входят:

жилые помещения (квартиры/комнаты),

иные помещения (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки),

инженерные системы и коммуникации.

С юридической точки зрения многоквартирный дом – это долевая собственность. Дольщиками выступают собственники помещений.

Как осуществляется управление многоквартирным домом

Характерным отличием проживания в многоквартирном доме является тот факт, что многие проблемы жителям приходится решать сообща. Для эффективного урегулирования общих вопросов собственникам нужно выбрать подходящий способ управления МКД.

Что подразумевает под собой управление многоквартирным домом? В первую очередь, это исполнение деятельности, направленной на:

создание удобных условий для проживания жильцов;

обеспечение сохранности имущества, а также контроль его использования надлежащим образом;

предоставление коммунальных и жилищных услуг.

Деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает содержание его в надлежащем состоянии. В это понятие входит:

состояние технических систем здания;

порядок на прилегающей территории;

состояние мест общего пользования внутри МКД;

заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;

контроль коммунального обеспечения МКД;

и другие функции.

Способы управления многоквартирным домом

Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования. Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью. Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками;

создание ТСЖ или жилищного кооператива;

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ.

Выбор способа управления зависит от:

количества квартир в доме;

наличия приборов учета;

отношений с ресурсоснабжающими организациями;

и прочих факторов.

Независимо от того, какой способ управления будет выбран в вашем доме, помните, что каждый собственник должен:

своевременно и в полном объеме получать все необходимые коммунальные услуги.

иметь право на свободный доступ к информации о своей управляющей компании и ее работе.

Ответственность должностного лица (руководителя организации, управляющей домом) прописана в Жилищном Кодексе и иных законодательных актах, которые относятся к управлению в ЖКХ.

Управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом

Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется при помощи специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жильцы. Подробнее об особенностях и обязанностях управляющей компании вы можете прочитать в этой статье.

Это наиболее распространенная форма управления МКД. Тому есть несколько причин:

УК может управлять любым числом домов независимо от их местоположения;

управляющая организация может сотрудничать с домом, ТСЖ или ЖСК;

УК может лишь обслуживать дом, а не управлять им (когда платежи осуществляются напрямую или собственники сами управляют МКД).

Чтобы УК могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании. Выбор утверждается большинством голосов. Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50%+1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД.

Передавая управление своим домом сторонней специализированной организации, стоит помнить о том, что эта услуга оплачивается. Стоимость услуг прописывается в договоре управления. Она включает в себя:

оплату коммунальных услуг,

ремонтные и строительные работы,

и другие сопутствующие работы.

Лицензия на управление МКД

Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно:

подать заявление в Государственную жилищную инспекцию;

сдать экзамен руководителю управляющей организации;

оплатить государственную пошлину.

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

С кем взаимодействует управляющая компания

Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

Управление МКД при помощи менеджеров-управдомов

В России прогнозируется возникновение нового формата управления домами. Возможно, в скором времени управлять МКД сможет один менеджер-управдом вместо целой управляющей организации. Работать он будет по трудовому договору, но не заменит председателя правления. Пока в Минстрое России только разработан законопроект, по которому ЖСК и ТСЖ могут нанять такого менеджера.

Как управляющей компании ЖКХ управлять МКД?

Управляющая компания обязана:

в соответствии с правилами содержания общего имущества МКД проводить необходимые работы;

обеспечить предоставление жильцам коммунальных услуг;

соблюдать правила и нормы по управлению МКД.

В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.

На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать:

описание общего имущества МКД;

перечень коммунальных услуг и их стоимость;

список работ по содержанию, ремонту и их стоимость;

порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Порядок управления многоквартирным домом

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 (подробнее) утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Именно они регламентируют порядок управления МКД. В них расписаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками.

Порядок управления предполагает:

прописанные нормы хранения и передачи технической документации дома;

раскрытие информации о деятельности УК;

заключение договоров на предоставление коммунальных услуг;

установление тарифов на содержание и ремонт жилья;

работу аварийно-диспетчерской службы.

Какие законы и документы регламентируют управление МКД управляющей компанией

Для управления домом необходимо знать ряд законов, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным жилым домом.

Деятельность по поддержанию дома в надлежащем состоянии регламентирована Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом». Эти Стандарты определяют:

правила осуществления деятельности по управлению МКД;

обязанности должностных лиц;

управленческие решения жильцов и объединений жильцов, управляющих компаний, поставщиков услуг, органов местного самоуправления и власти субъектов РФ.

Стандарты утверждают право любого жильца ознакомиться с перечнем, описанием и стоимостью услуг. Управляющие организации, в свою очередь, обязаны такую информацию предоставлять.

Список законов, регламентирующих деятельность по управлению МКД:

Правила предоставления коммунальных услуг;

Договор управления многоквартирным домом.

Рекомендации по управлению МКД для управляющей компании

Чтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану:

фиксировать бюджет дома: доходы и расходы;

определить направления, в которых можно развивать подотчетный объект;

вести контроль денежных средств;

искать потенциальных арендаторов на выгодных условиях;

тщательно следить за состоянием имущества МКД;

информировать собственников о проделанной работе, предоставлять им отчеты и размещать новости, например, при помощи Сайта ЖКХ;

организовывать собрания жильцов, членов УК для решения вопросов управления, а также для обсуждения перспектив;

Важно, чтобы управляющая компания была максимально клиентоориентирована. Ведь в условиях конкуренции именно достойное обслуживание дома за приемлемую цену является важнейшим критерием при выборе жильцами формы управления многоквартирным домом.

Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом МКД

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества. Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Общая информация о содержании имущества МКД

Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

  • надежности и безопасности самого МКД;
  • безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
  • общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;
  • прав и законных интересов собственников жилья;
  • бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.

Законодательное регулирование

Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

  • правила выбора формы организации работ;
  • общие требования к этой деятельности;
  • порядок заключения договоров;
  • правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:

  • постановление Правительства № 354 от 06.05.2011 , определяющее правила предоставления коммунальных услуг;
  • постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 , которым установлен порядок содержания общедомового имущества;
  • постановление Правительства № 416 от 15.05.2013 , который определяет единый стандарт управления многоквартирными домами в 2020 году;

В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.

Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

Современные формы управления имуществом МКД

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

  • непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
  • создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
  • передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.

Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.

Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ

Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

  • за содержание/ремонт общего имущества;
  • за готовность систем инженерных коммуникаций;
  • за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.

Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Услуги управляющих организаций

Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

  • за содержание и ремонт имущества;
  • за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
  • за работоспособность инженерных систем;
  • за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.

По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.

УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

  • обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
  • собирать средства за предоставление услуг;
  • перечислять полученные средства поставщику;
  • вести работу с должниками.

Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

  • конструктивные особенности МКД;
  • потребности жильцов;
  • их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Изменение способа

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников.

Обязанности и ответственность управляющей компании

Обязанности УК в части содержания имущества – это существенные условия договора управления многоквартирным домом. Помимо прочих реквизитов вроде состава имущества МКД, стоимости работ, порядка осуществления контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые УК отвечает в рамках полномочий по содержанию и ремонту имущества.

При этом постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мероприятий. Так, работы и услуги по управлению общим имуществом включают в себя:

  • обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий;
  • содержание внутридомовых систем инженерных коммуникаций: отопления, электро- и газоснабжения, водопровода, канализации;
  • сухую и влажную уборку общих помещений, наведение порядка во дворе, содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Лицензирование деятельности УК

Согаласно ст. 192 ЖК РФ, с 2015 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором. УК получат лицензию лишь при следующих условиях:

  • регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
  • отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;
  • размещение в свободном доступе ( ГИС ЖКХ ) сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
  • наличие у руководителя квалификационного аттестата;
  • отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.

Если владельцы не выбрали способ управления

Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ.

В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.

И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества. Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п. 5 ст. 200 ЖК.

Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании. В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.

Заключение

Управление МКД – это содержание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации жильцами имущества МКД. Такие функции может выполнять управляющая организация, ЖСК, ТСЖ или сами жильцы дома. Они обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления, иначе УК будет назначена по результатам конкурса.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Формы управления в ЖКХ

Жилищный кодекс закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление правлением ТСЖ, и делегирование полномочий по управлению обще домовым имуществом в управляющую организацию (управляющую компанию).

Как создать ТСЖ. Выписки из жилищного кодекса РФ об управлении жилыми домами. Непосредственное управление многоквартирным домом – основание:

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Что такое — ТСЖ. Товарищество собственников жилья.

Статья 135
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Что такое — Управляющая компания.

При управлении многоквартирным домом между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Преимущества и недостатки 3х способов управления в ЖКХ.

Непосредственное управления многоквартирным домом.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.

Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом — тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Управляющая компания.

Управляющая компания принимает объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника. Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:
— полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле – радиоприема, интернета;

  • санитарное содержание мест общего пользования;
  • уборку прилегающих территорий;
  • сбор и вывоз бытового мусора;
  • обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг. Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене. В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.

Преимущества управляющей компании перед другими формами собственности:

  • способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;
  • использование новых возможностей для извлечения прибыли от деятельности;
  • внедрение и обслуживание систем внутридомовых информационных коммуникаций, приема телевидения, систем безопасности;
  • использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. п.).
  • Недостатки. Преимущественно один. Дефицит высококвалифицированных кадров и, несмотря на общепринятое мнение, низкая заработная плата персонала рабочих специальностей.

Товарищества собственников жилья.

Товарищества собственников жилья — это объединение жителей дома — собственников жилых и нежилых помещений, для городских квартир членом товарищества должен выступать город (Департамент муниципального жилья и жилищной политики в отношении жилых помещений).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит также и общее имущество дома (лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыши, вестибюли, холлы и др.), которое они обязаны содержать. Товарищества создаются на добровольной основе, на общих собраниях жителей дома (нескольких домов).

Товарищества собственников жилья это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Достоинства ТСЖ:

1. После приватизации придомовой территории на ней (без согласия жильцов) не будет никаких автостоянок, шашлычных, саун либо небоскрёбов. Если государству потребуется изъять эту землю под собственные нужды (Олимпиада в Сочи 2014 года), то земля будет выкуплена по рыночной, а не по кадастровой стоимости!

2. Самостоятельное планирование использования обще домовых помещений и придомовой территории под свои нужды.

  • Легальная парковка личного автотранспорта прямо под окнами.
  • размещение наружной рекламы на стенах дома (дополнительный заработок).
  • сдача в аренду цокольных помещений, магазинов (если они есть), чердаки, технические помещения.
  • сдача земли (по рыночной стоимости) под объекты малого бизнеса.
  • Доход от этих сделок идет на капитальный ремонт и дотации жильцам по оплате коммунальных услуг.

Недостатки: те же что и у управляющих компаний — дефицит высококвалифицированных кадров и, низкая заработная плата персонала. Честно сказать ТСЖ имеют не большой бюджет, а расположение и состояние не всех домов позволяет получать большой доход.

Новое на сайте Полная инструкция от А до Я «Как создать ТСЖ»

Парамонов Ю.О. Ростов-на-Дону. 2013-17г. Эксклюзивно для ООО «Энергостром»

Способы управления многоквартирным домом

Формы управления многоквартирными домами обозначены в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 161). Основная задача управленческих мероприятий – создание комфортных условий для жильцов, гарантия сохранности совместных материальных ценностей, налаживание подачи коммунальных ресурсов, уход за придомовыми территориями.

Кроме практических навыков управления, в учет должны приниматься действующие законы, которые регулярно меняются и совершенствуются. Поэтому управлять домами разрешено собственникам и специальным компаниям, действующим на коммерческих началах.

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом

Независимо от порядка управления МКД, деятельность должна осуществляться с учетом следующих принципов:

  • задача – формирование благополучия жильцов, уход за общедомовым имуществом;
  • жильцы получают равный доступ к совместной собственности;
  • когда управление многоквартирным домом выполняет коммерческая компания, то фирма получает лицензию на соответствующую деятельность;
  • в какой форме будет выполняться управление многоквартирным сооружением, должны выбирать домовладельцы на общедомовых сборах;
  • ассортимент доступных управляющих компаний с лицензией находится в общем доступе на сайте муниципалитета;
  • УК предоставляют отчеты о своих трудах жильцам и несут ответственность за качество услуг;
  • фирмы по содержанию многоквартирных домов подконтрольны вышестоящим и правоохранительным органам (подать жалобу на действия управленца можно в Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию, суд).

Важно! Может применяться лишь один способ управления многоквартирным зданием. При привлечении коммерческой организации она также может быть только единственной.

Законодательная база

Основной документ, которым регулируются вопросы ухода за многоквартирным жилым сооружением, – Жилищный кодекс РФ.

Способы управления МКД

В России действует три способа управления МКД.

Первый – самоуправление, то есть все мероприятия осуществляют сами домоладельцы. Второй – формирование товарищества собственников жилья с обязательной регистрацией юридического лица. Третий – привлечение специальных компаний за дополнительную оплату их труда.

Определение форм управления МКД зависит от характеристик многоквартирного здания и численности домовладельцев.

Непосредственное управление

Этот вид означает, что контроль подачи коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, ремонтные работы и поточное содержание здания ложится на плечи самих владельцев/пользователей квартир.

Это целесообразно, когда численность квартир варьируется в пределах 30 штук. В том числе, допускается одновременное содержание нескольких жилых зданий, но при малом числе квартир.

Формы непосредственного управления многоквартирным домом:

  • за каждым домовладельцем закрепляется конкретный участок общей территории, который жильцы помещения должны содержать в чистоте и исправности, все денежные затраты оплачивает собственник квартиры самостоятельно;
  • уход за общедомовыми владениями владельцы недвижимости осуществляют самостоятельно, но для реализации части функций привлекаются дополнительные компании, действующие на коммерческих основах, в рамках договора (например, вывоз мусора, озеленение, ремонтные бригады);
  • собранием собственников жилья избирается лицо, которое, от имени собственников и пользователей помещения, уполномочено заключать соглашения с посредническими фирмами;
  • каждая квартира персонально подписывает соглашение с желаемым провайдером услуг, независимо от выбора владельцев других квартир.

Непосредственная форма управления характеризуется активным участием владельцев в поддержании совместного имущества. Это позволяет экономить деньги (которые уходили бы на оплату услуг УК), самостоятельно выбирать провайдера коммунальных услуг. Среди недостатков – отсутствие эффективного метода воздействия на собственников квартир.

Управление через ТСЖ

Еще один вариант управления многоквартирным домом – товарищество собственников жилья. Среди домовладельцев путем голосования избирается представительский орган – ТСЖ, ведущий практическую деятельность по организации ремонта и благоустройства вверенной территории. Деятельность осуществляется по следующим принципам:

  • некоммерческая форма управления многоквартирным жилым зданием, то есть участники ТСЖ, не получают доход за выполняемые функции;
  • организация регистрируется в муниципалитете, получает личные реквизиты и составляет персональный устав;
  • члены ТСЖ назначаются путем голосования жильцов (смена состава осуществляется ежегодно);
  • в начале каждого года организовывается общее собрание домовладельце с целью решения основных вопросов, постановки задач на будущий год, принятие финансовых решений (суммы ежемесячных взносов, затраты);
  • информация о результатах работы хранится секретарем ТСЖ, предоставляется жильцам для ознакомления по запросу.

Главенствует в ТСЖ председатель, который отвечает за имущество в данном доме, уполномочен нанимать коммунальные компании, принимает решения в экстренных ситуациях, по устранению аварий, регулирует ремонтные работы и мероприятия по благоустройству территории.

Внимание! Основной недостаток товарищества собственников жилья – коллективная ответственность. При формировании долга по коммунальным платежам за одной из квартир, задолженность в равных долях делится между другими собственниками недвижимости. Это делается для предотвращения расторжения контракта с коммунальной службой.

Управление через управляющую компанию

Третий вариант – заключение договора с управляющей организацией, действующей на коммерческих началах. Собственникам/пользователям недвижимости придется дополнительно вносить деньги на оплату услуг УК, но взамен они лишаются обязанности управления многоквартирным домом.

Привлечение коммерческих организаций осуществляется по следующим принципам:

  • организацию выбирают собственники квартир в многоквартирном доме путем голосования;
  • действует УК на основании подписанного соглашения с указанием полного перечня вверенных обязанностей;
  • работники компании решают все практические вопросы ремонта, сотрудничества с коммунальными хозяйствами, облагораживания, поддержания комфорта и чистоты на общих участках.

Преимущества формы управления в том, что владельцы многоквартирной недвижимости полностью освобождаются от своих обязанностей по содержанию общедомовых материальных ценностей.

УК уполномочены подписывать соглашения с компаниями-посредниками (вывоз мусора, озеленение, водоснабжение, предоставление газа и электричества) от имени жильцов.

Какой способ лучше

Какому методу (способу) управления многоквартирным домом отдать предпочтение, зависит от следующих факторов:

  • количество квартир (в больших зданиях сложнее прийти к единому мнению касательно управления, поэтому лучше привлечь коммерческую фирму);
  • возраст недвижимости (в старых и ветхих сооружениях требуется больше ремонта, с чем жильцы самостоятельно могут не справиться).

Непосредственное управление подойдет небольшим домам, где владельцы хорошо знакомы, и могут поручиться друг за друга. ТСЖ также целесообразно организовывать в малых многоквартирных зданиях. УК подойдет для больших домов или жилых комплексов.

Процесс выбора

Как уже отмечалось выше, выбор способа управления конкретным многоквартирным домом ложится на плечи самих собственников недвижимости. Статьей 161 ЖК РФ обозначено, что это обязанность владельцев жилья, а не их право. О том, что решение принято, свидетельствуют следующие мероприятия:

  • персональное подписание контрактов с коммунальными службами (при самоуправлении);
  • оформление договора с УК;
  • регистрация товарищества в ЕГРЮЛ.

Алгоритм выбора механизма управления МКД должен соответствовать требованиям установленных нормативно-правовых актов, что включает следующие шаги:

  • организация общего собрания собственников многоквартирного жилья;
  • голосование (решение считается принятым, когда больше половины квартир проголосовали за его реализацию, 50 % +1), что можно сделать лично на собрании или удаленно на портале Государственных услуг;
  • внесение результатов решения в Протокол заседания;
  • голосование за назначение ответственных лиц, которые будут представлять интересы участников с управляющими организациями.

Важно! Владельцы квартир имеют право сменить метод управления МКД в любой момент путем общего голосования.

Как быть, если жильцы не приняли решение

На практике случается, что жильцы не приняли своевременно решение о дальнейшем домовом правлении. В таком случае в действие вступает городская Администрация. Согласно ст. 161 ЖК, муниципалитет назначает конкурс среди зарегистрированных УК на исполнение обязанностей в отношении конкретного сооружения.

Поскольку такой способ отбора занимает много времени, а многоквартирный дом не может находиться без присмотра, то муниципалитет имеет право самостоятельно (без согласования с жильцами) назначить временную УК. Эта организация будет исполнять обязанности до завершения конкурса и подписания соглашения с постоянной организацией. Временные управленцы наделены ограниченным перечнем обязанностей.

Лицензирование деятельности по управлению МКД

Правительственное Постановление, действующее на всей территории Российской Федерации, о правилах предоставления сервисов управления многоквартирными домами от 15 мая 2013 года № 416 предусматривает обязанности и полномочия управляющих фирм, особенности взаимодействия участников правоотношений, ведение документальных отчетов, установление финансовых тарифов.

Согласно последним изменениям законодательства в этой сфере, все коммерческие компании по управлению МКД должны приобрести лицензию на осуществление такой деятельности. Лицензия является государственным разрешением на оказание конкретного перечня услуг. Задача нововведения – предотвратить мошеннические действия со стороны УК. Также контролирующие органы имеют возможность систематизировать сведения о действующих организациях и принудительно прекращать деятельность фирм, нарушивших условия договора.

Внимание! Служба защиты прав потребителей, в качестве санкции, может аннулировать полученную ранее лицензию, что исключает право дальнейшей профессиональной деятельности.

Процесс получения лицензии:

  • зарегистрированное юридическое лицо направляет заявление в жилищную комиссию;
  • рассмотрение заявления;
  • принятие экзамена руководителя УК, подтверждающего ознакомление с законодательными и теоретическими основами ведения управленческой деятельности;
  • оплата государственной пошлины;
  • документальное подтверждение лицензирования.

Чтобы гарантировать каждому лицу возможность участия в управлении, регулярно проводится перепись населения. Представитель жильцов собирает копии паспортов проживающих лиц (свидетельств о рождении для несовершеннолетних), копии правоустанавливающих документов и бумаги, подтверждающие право временного проживания. Собственник/пользователь не может быть лишен права на участие, кроме случаев смерти и отчуждения прав собственности на квартиру.

Кто управляет МКД

Любой подъезд со всеми его нежилыми помещениями и придомовой территорией нуждается в таком же уходе, как и квартиры, которые в нем расположены. Законодательно предусмотрено три формы управления многоквартирным домом Владельцы квартир должны сами решить, какая форма наиболее удобна для них.

Кто назначает УК

Если жильцы дома оставят вопрос открытым, местные власти назначат ответственными управляющую компанию. Новая УК может не устраивать жильцов, поэтому брать инициативу лучше в свои руки.

Каждая из форм имеет свои особенности в организации работы, а, следовательно, свои достоинства и недостатки. Но в каждом случае жильцы вправе требовать обеспечения функционирования всех инженерных систем в дома, подачи коммунальных ресурсов и соблюдения санитарно – эпидемиологических норм, а также информационной открытости работы компаний.

Формы управления многоквартирным домом:

  • Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • ТСЖ, ТСН;
  • Управляющая компания.

Давайте разберемся конкретно с каждым способом

Жилищный кодекс, а именно статья 161 предполагает первый вариант формы правления в том случае, если численность квартир в подъезде не превышает 30.

Это удобный и достаточно экономичный способ. Ведь собственникам жилья не придется нести дополнительные взносы за содержание штатных сотрудников.

В то же время, собственники жилья должны понимать, что ответственность за содержание общедомового имущества полностью ложится на них, в том числе и финансовая. При этом, если дом нуждается в капитальном ремонте, это тоже забота жильцов.

Необходимо помнить и о том, что среди жильцов должны найтись активные граждане, которые смогут наладить взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг. А такие товарищи имеются не в каждом доме.

ТСЖ или ТСН

Товарищество собственников жилья или товарищество собственников недвижимости с 2014 имеет право на осуществление деятельности только при условии регистрации юридического лица.

Создание товарищества возможно только после обсуждения вопроса на общем собрании собственников жилья. Поддержать инициативу должны более 50 % от общего числа.

Если собственниками жилья выбрана данная форма правления, то они должны составить договор.

С даты подписания ответственность за содержание общедомового имущества и поставку коммунальных ресурсов несет ТСЖ.

Товарищество собственников организуют инициативные жильцы дома, поэтому есть надежда на то, что они действительно постараются качественно выполнять свои обязанности и будут действовать в интересах всех жильцов.

При этом часто бывает так, что сэкономленные средства попадают в карманы членов правления ТСЖ.

Управляющая компания

По результатам общего собрания собственников жилья в очной или заочной форме может быть и заключение договора с управляющей компанией. С каждым собственником заключается договор.

В таком случае важно обратить внимание на каждый пункт акта, прописать все необходимые виды работ и услуг, тарифы и порядок внесения изменений.

УК берет ответственность за предоставление тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре. Основными обязанностями компании является содержание дома и придомовой территории в надлежащем состоянии, ремонт и замена поломанного имущества, поставка коммунальных услуг, участие при проведении капитального ремонта.

Отношения между управляющей компанией и жильцами могут действовать сроком до 5 лет.

Если собственников не устраивает работа организации, согласно ст. 162 ЖК РФ, они могут принять решение о расторжении договора и смене УК.

Ответственность

Деятельность компании может также быть приостановлена и в случае лишения ее лицензии.

За нарушение содержания МКД, а также невыполнение условий договора и лицензионных требований, руководитель УК несет административную и уголовную ответственность.

Как видно, собственники квартир в многоэтажках имеют право определить самостоятельно форму управления.

Каким бы не было решение, оно принимается на общем собрании собственников.

Органы местной власти, как и в советские времена несут ответственность за ненадлежащее состояние домов и дворов Но в те времена, бюджетные учреждения проводили работы, за которые не приходилось платить самим владельцам квартир.

Сегодня же каким бы не стали выбор, содержание домов осуществляется из наших карманов.

Понять тонкости в организации системы ЖКХ и узнать последние новости по теме вы можете на нашем сайте. Делитесь ссылками со своими соседями!

Читать еще:  Где оформить дарственную на дом
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector