Как разделить земельный участок под многоквартирным домом ""

Как разделить земельный участок под многоквартирным домом

Раздел земельного участка под многоквартирным домом

Любой гражданин, покупающий недвижимость, автоматически становится владельцем земли, на которой находится жилое помещение. Эта норма применима как к частным, так и к многоквартирным домам.

Согласно ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом считается общей коллективной собственностью, которая, в свою очередь суммируется долями владельцев квартир данного дома.

Можно ли разделить землю под многоквартирным домом

Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.

Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?

На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.

Предварительный раздел одноэтажных жилых домов

Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.

Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.

  • предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
  • последующее выделение долей в натуре.

Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.

Если эксперты подтвердили возможность фактического раздела строения, все собственники должны заручиться разрешением на перестройку или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.

Следующим шагом станет фактический раздел дома, который происходит путем выдела долей в натуре. В результате из одного жилого многоквартирного дома фактически образуется две (три, четыре) автономных, независимых друг от друга части одного жилого дома.

Последующий раздел земельного участка

Итак, собственники жилых помещений в одноэтажном многоквартирном доме произвели выдел долей жилого дома в натуре и только теперь они могут приступить к разделу земельного участка, находящегося под домом и на прилегающей к нему территории.

Но здесь также есть некоторые нюансы.

Вторым условием возможности раздела земли является так называемое «единство судьбы» выделенной доли дома с землей, прилегающей к этой доле. То есть, именно тот собственник, который получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, станет и собственником участка земли под этой частью дома.

Способы фактического раздела многоквартирного дома

Как и любое другое имущество, раздел дома и земельного участка под ним возможен двумя способами:

  1. Мирным путем. Это возможно посредством подписания добровольного соглашения о выделе долей в жилом доме и земли под ним.
  2. Через суд. Такой способ практикуется в тех случаях, когда собственники жилых помещений не могут договориться между собой.

Письменное соглашение

Если все владельцы квартир согласны с выделом отдельных помещений и разделом земельного участка, они могут составить об этом добровольное соглашение. При этом необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

  1. Обсуждение ситуации с владельцами других квартир, решение всех нюансов, особенностей, прав каждой из сторон и вероятных материальных затрат.
  2. Составление текста соглашения.
  3. Посещение всеми подписантами нотариальной конторы для того, чтобы юрист заверил все подписи и сам документ.

Раздел через суд

Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.

Исковое заявление должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:

  1. Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
  2. Данные на истца, ответчика и третьих лиц, если предполагается их участие в заседании.
  3. Цена иска.
  4. Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость.
  5. Краткое описание ситуации, предшествующей подаче иска. Здесь заявитель может описать суть проблемы, какие шаги он принимал для ее решения.
  6. Ссылки на те статьи Закона, которые применимы в конкретном случае.
  7. Исковые требования заявителя.
  8. Список прилагаемых документов.
  9. Дата и подпись.

К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  1. Копию паспорта истца и, по возможности, ответчика и третьих лиц, участвующих в процессе.
  2. Техпаспорт на спорный объект недвижимости.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Квитанция об уплате госпошлины.

Если собственники квартир многоквартирного жилого дома решили разделить земельный участок под ним, правильным первым шагом станет обращение за консультацией к юристу по нескольким причинам:

  1. При таком разделе велик риск ошибиться, сделать какие-то неверные шаги, собственники рискуют не только не получить желаемый результат, но и потерять то, что имеют, если раздел впоследствии будет признан незаконным.
  2. Грамотный юрист подскажет, какие шаги необходимо предпринять, какие документы собрать, если понадобится – сможет предостеречь от необдуманных шагов и незаконных действий.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Раздел ЗУ под многоквартирным домом

Expert Последние изменения: январь, 2020 Межевание (кадастр) 0 60 Время чтения: 3 мин.

Приобретение жилплощади в многоквартирном доме зачастую приводит к разного рода разногласиям между соседями, в том числе земельным. Чаще всего подобные конфликты возникают в постройках малой этажности. В таких объектах расположено по 4-8 квартир. В статье я расскажу о том, возможен ли раздел земельного участка под многоквартирным домом.

Что понимается под МКД?

МКД представляет собой постройку, состоящую из нескольких помещений, пригодных для жилья, обеспеченных отдельными входами/выходами, ведущими в места общего пользования, в т. ч. к территории перед домом. Еще одной особенностью таких объектов является статус совместной собственности.

Судебная практика говорит и о том, что под понятие МКД попадают здания, используемые двумя собственниками. Однако объекты, имеющие признаки жилого здания блокированной постройки (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ) не признаются многоквартирными (определение ВС РФ от 26.04.16 №56-КГ16-1).

Раздел ЗУ под многоквартирным домом: можно ли осуществить?

Согласно ст. 37 ЖК РФ каждый владелец квадратных метров в МКД обладает долей в общей собственности, пропорциональной величине жилплощади, находящейся в его распоряжении. Аналогичное правило распространяется и на землю, расположенную под строением.

Распределение ЗУ, в свою очередь, осуществляется по другим правилам. Указанная ранее статья ЖК РФ говорит о том, что участок может принадлежать жильцам многоквартирного дома только на коллективных правах. Так, действующим законодательством четко установлено, что раздел данного вида собственности не представляется возможным. Аналогичной позиции придерживается Минэкономразвития РФ (письмо от 18.05.16 №ОГ-Д23-6115), ссылаясь на положения ч. 1 ст. 36 ЖК.

В качестве исключения раздел ЗУ осуществляется в том случае, если на участке возведен одноэтажный многоквартирный дом. Если дом имеет несколько этажей, то распределить территорию под ним не получится несмотря на наличие частных хозяйственных сооружений.

Какие существуют основания для раздела земли?

Если собственники проживают в доме, имеющим один этаж и состоящий из 2-8 квартир, оборудованных отдельными точками входа на участки, то подобный ЗУ можно распределить между жильцами в натуре.

Первое, что должны сделать владельцы квадратных метров – перевести объект, возведенный на земельном участке в совместную долевую собственность. Так осуществляется реальный выдел частей, определенных заранее. Каких-либо веских причин для подобного действия не требуется. Инициаторам вполне подойдут следующие основания:

  • споры за наследство и последующий его раздел;
  • конфликты с соседями;
  • желание выделить часть собственности во избежание конфликтных ситуаций с сособственниками и последующих имущественных споров.
  • иные основания.

Таким образом, основной проблемой для лиц, желающих разделить землю под объектом, является не поиск веских оснований для этой процедуры, а изменение статуса недвижимости.

Процедура раздела

Процесс распределения участка признается сложной юридической процедурой. Изначально нужно понять, возможно ли вообще осуществить раздел по имеющейся у собственников технической документации. Определение целесообразности принятия подобного решения и получения части земли в натуре осуществляется посредством независимой экспертизы.

При положительном заключении экспертов все владельцы квартир должны собрать документацию, разрешающую проведение работ по переустройству недвижимости. Последняя выдается подразделением администрации муниципалитета по месту расположения имущества.

Вторым условием, действующим при распределении надела, находящегося под МКД, является неделимость территории, связанной с жилыми помещениями (ст. 1 ЗК РФ). Данное правило говорит о том, что владелец, получивший долю объекта, приобретает и ЗУ, расположенный под ней.

1. Соглашение

При обоюдном согласии владельцев жилья выделение помещений в натуре и раздел земли производится посредством подписания соглашения. Все участники процедуры должны направиться в нотариальную контору для удостоверения документа. Далее, пакет бумаг представляется в Росреестр (МФЦ) с целью перерегистрации прав.

2. Решение судебной инстанции

Заявление подается при наличии непримиримых разногласий между совладельцами. Иск представляется в районную (городскую) инстанцию по месту нахождения объекта. Документ должен соответствовать требованиям, предъявляемым ст. 131 ГПК РФ и включать:

  1. наименование инстанции, которая рассматривает дело;
  2. персональные данные сторон;
  3. стоимость иска;
  4. описание обстоятельств, которые привели просителя в суд;
  5. ссылки на действующие НПА и их нормы, а также требования;
  6. перечень прилагаемых к ходатайству актов;
  7. визу и дату составления документа.
Читать еще:  Гостевой дом на участке как оформить

К заявлению нужно приложить следующие акты (ст. 132 ГПК):

  1. паспорта участников процесса;
  2. техническую, кадастровую документацию;
  3. документы о праве собственности;
  4. заключение экспертов (при наличии);
  5. квитанцию об уплате госпошлины (200 р. – пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК).

Заключение

Таким образом, раздел участка под МКД возможен при наличии технической возможности, соответствии здания требованиям, указанным в действующем законодательстве, а также решения собственников (суда) о распределении частей общей собственности между владельцами квартир. При наличии согласия жильцов составляется нотариально заверенное соглашение, а при отсутствии такового заинтересованное лицо обращается в суд. По итогам документ основание передается в Росреестр для перерегистрации прав.

Земельный участок под несколькими многоквартирными домами разделить можно только с согласия всех

Формирование и использование земельного участка под многоквартирным домом как общего имущества собственников помещений в таком доме вызывало и будет вызывать много вопросов. Недавно на один из них ответил Верховный суд РФ, сказав, что разделить земельный участок под несколькими многоквартирными домами можно только с согласия всех собственников квартир.

Земельный участок под несколькими построенными многоквартирными домами.

Нередко, при строительство жилого комплекса, на одном земельном участке строится сразу несколько отдельных домов. После постройки домов возникает вопрос раздела территорий между ними. С этой целью может проводиться раздел общего участка на несколько, под каждый домом отдельно. однако мнения дольщиков (собственников помещений в таких домах) на то, стоит ли делить участок и как именно его делить могут быть противоречивыми.

Но в любом случае решение о разделе принимается с согласия всех владельцев помещений в жилом комплексе! Это обязательное условие межевания земельного участка. При отсутствии согласия спор разрешается судом.

Гражданская коллегия ВС РФ сделала такой вывод в деле № 5-КГ19-140, где жильцы 4-х корпусов оспорили межевание общего земельного участка, проведенного по инициативе 5-го. Тройка судей отменила решения нижестоящих судов, признала распоряжение столичного департамента горимущества об утверждении проекта межевания недействительным, сняла выделенный участок с кадастрового учета и обязала ТСЖ демонтировать заграждения, препятствующие проходу и проезду транспорта к другим корпусам через придомовую территорию. На этом и настаивали истцы.

Вывод судебной коллегии основан на положениях статей 36 и 44 ЖК: решения об использовании общего имущество МКД (в данном случае общее имущество – это земля), в том числе пределы и ограничения его использования могут определяться только на общем собрании собственников.

Однако вопросы допустимости раздела либо выдела доли в данном участке, а также допустимости выделения участка для каждого корпуса дома с учётом сложившейся инфраструктуры на рассмотрение общего собрания собственников помещений в МКД не выносились. Каких-либо решений, и тем более решений о согласии других жильцов, не принималось. В результате такого неправомерного межевания снизился размер участков, на которые могли бы претендовать «несогласные» собственники квартир в остальных корпусах.

Кроме того, из-за шлагбаума и забора они лишились доступа к одному из проездов через придомовую территорию жилого дома. Судьи установили, что ограждения на спорном земельном участке также были установлены с нарушениями – согласно постановлению Правительства Москвы от 2 июля 2013 года № 428-ПП, вопрос их установки должен решаться на общем собрании собственников, которое также не проводилось.

Земельный участок под несколькими строящимися многоквартирными домами.

С похожей проблемой столкнулись и клиенты юридического агентства Алмаза Кучембаева, семья «Н***». Юристы взялись помочь, так как проблемы городской застройки – одно из направлений деятельности агентства.

Суть проблемы: столичный застройщик Sezar Group (ООО «Красный Октябрь-Рассказовка») на своем участке при строительстве крупного в Новой Москве ЖК «Рассказово» решил увеличить плотность застройки строящегося. Вместо строительства изначальных 286 тыс. кв. м жилья (526 тыс. кв. м общая площадь ЖК) застройщик увеличил объем запланированной жилой недвижимости в 2 раза – до 591 тыс. кв. м. (а сама площадь ЖК выросла до 762 тыс. кв. м).

Дополнительные жилые корпуса решено было достроить за счет уменьшения площади зеленых насаждений и отказа от части ранее запланированной окружающей инфраструктуры. В итоге на участке, где был запланирована количество домов в ЖК значительно увеличилось.

По мнению юристов, это нарушает права дольщиков ЖК «Рассказово»: дольщики не смогут получить на праве общей собственности долю в собственности на земельный участок площадью, на которую клиенты могли изначально рассчитывать при подписании ДДУ.

Агентство Алмаза Кучембаева разработало стратегию защиты прав дольщиков и обратилось в районный суд города Москвы с иском о признании права на долю в общей собственности на земельный участок в изначальном размере и требованием о сносе незаконного ограждения.

Параллельно агентство подало еще несколько коллективных исков от дольщиков: об оспаривании публичных слушаний, на основании которых проводилось межевание, об оспаривании разрешения на строительство и об оспаривании новых правил застройки и землепользования. Суды не спешат занимать сторону вкладчиков, но борьба за их права продолжается в различных судебных инстанциях.

Что меняет определение ВС РФ

В контексте определения ВС РФ дело дольщиков ЖК «Рассказово» и иные подобные дела приобретают новые перспективы. Вывод Верховного суда – прецедент, так как тройка судей при рассмотрении дела руководствовалась положениями статей 36 и 44 ЖК, тем самым признавая собственников помещений в нескольких корпусах к собственникам в одном МКД.

«При рассмотрении дела о признании права на долю в общей собственности на землю под ЖК «Рассказово» суд не учел тот факт, что дольщики, как сособственники земли, не давали застройщику Sezar Group своего согласия на изменение порядка использования земли и установки на ней заборов и ограждений, – утверждает руководитель агентства Алмаз Кучембаев. Общего собрания собственников МКД по этому поводу вообще не проводилось. А это значит, что застройщик (при установке забора) и столичные власти (при утверждении новых правил застройки) нарушили положения ст. 36 и ст. 44 ЖК.

В этом смысле определение ВС РФ имеет значение не только для клиентов агентства, но и сотен других дольщиков, вынужденных бороться с застройщиками-нарушителями в судах. Приглашаем их присоединиться к нам», – резюмирует юрист.

Об указаниях Министерства строительства РФ по формированию земельного участка многоквартирного дома можно прочитать по ссылке .

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Очень много споров между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями возникает вокруг придомовой территории. Если земельный участок под жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то он входит в состав общего имущества в МКД. Следовательно, собственники платят УК за его уборку. А управляющие компании обязаны за ежемесячную плату содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.

Но зачастую земельный участок под МКД не сформирован и не состоит на кадастровом учёте. Поэтому невозможно определить границы придомовой территории, входящей в общее имущество собственников помещений в МКД. Ситуация вызывает много вопросов и проблем. Как оформить земельный участок в общее имущество МКД? Кто и как определяет его границы? Что такое придомовая территория? Когда у УК возникает право включать в квитанцию графу: уборка придомовой территории? Постараемся во всём разобраться.

Придомовая территория в составе общего имущества МКД

Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность, которая не может стать чьим-то частным владением. Размер и границы участка остаются неизменными, если только собственники на общем собрании не решат сделать реконструкцию (п.4 ст.37 ЖК РФ).

Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.

Переход земельного участка под домом в собственность владельцев помещений в МКД

Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.

Из этого следует:

  • если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
  • собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без госрегистрации перехода права собственности на него.

Читать еще:  Мат капитал как купить дом

До тех пор пока земельный участок под МКД, построенным до 01.03.2005, не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений в МКД могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).

Как правило, между УК и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления по этому же соглашению предоставляет УК субсидии.

Судебная практика

Как мы уже отмечали, существует богатая судебная практика по делам, касающимся права собственности на придомовую территорию МКД, а также оспаривания оплаты за её уборку. Собственники помещений в доме и управляющие компании, а также жильцы дома между собой постоянно судятся из-за земельного участка под МКД.

Выше мы приводили Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В рассмотренном в нём деле говорится о взаимных исках соседей МКД, которые не могли поделить придомовую территорию. У одной соседки возле дома были расположены небольшие постройки, которые мешали другому жильцу этого дома.

В ходе многочисленных судебных разбирательств иски соседей оспаривались по несколько раз, и выносились различные решения в пользу то одного, то другого собственника помещений в МКД. Одни судьи ссылались на 30-летний порядок пользования земельным участком под МКД. Другие этот порядок отменяли.

В итоге рассудил всех Верховный суд РФ, сославшись на ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года “О введении в действие Жилищного Кодекса РФ”. По закону данный земельный участок под домом считается общедолевой собственностью владельцев помещений в МКД.

Если право собственности на объект недвижимости переходит к нескольким собственникам, то право на земельный участок переходит пропорционально долям собственности в доме (ст.37 Земельного Кодекса). Если право собственности на дом переходит к нескольким собственникам, то и порядок пользования придомовой территорией определяется с учётом доли в праве собственности на общее имущество в МКД.

Верховный суд РФ подчеркнул, что в данном случае собственники помещений в МКД по праву законных владельцев земельного участка под своим домом могут требовать устранения любых нарушений их интересов (ст.305 ГК РФ).

Как оформить в собственность земельный участок под МКД?

Во избежание различных недоразумений и судебных споров по поводу определения границ придомовой территории под МКД, необходимо сформировать земельный участок, на котором находится дом, и поставить его на кадастровый учёт. Как это сделать?

Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий.

Шаг 1 Проведение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании земельного участка

В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ; п.1 Состава документов, утверждённых Постановлением Правительства Москвы №569-ПП от 03.07.2007 года, при проведении общего собрания в форме очного голосования необходимы следующие документы:

  • Схема распределения долей владельцев помещений в МКД в праве общей собственности на общее имущество в доме;
  • Копии уведомлений о проведении ОСС по вопросу формирования земельного участка;
  • Лист регистрации собственников помещений (их представителей), участвовавших в ОСС по вопросу формирования земельного участка;
  • Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в соответствии с требованиями закона;
  • Письменные решения собственников помещений в МКД о формировании земельного участка;
  • Протокол ОСС о формировании земельного участка.

Шаг 2 Обращение с письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления

С письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (ч.3, 4 ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года).

Шаг 3 Постановка земельного участка на кадастровый учёт

С письменным заявлением о постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (п.1 ст.20 ФЗ №221 от 24.07.2007 года).

Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок

Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05.2010, для госрегистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы:

  • Письменное заявление о госрегистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
  • Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями;
  • Подтверждение оплаты госпошлины;
  • Подтверждение формирования органом госвласти или местного самоуправления земельного участка под МКД;
  • Решение ОСС о формировании земельного участка под МКД;
  • Решение/протокол ОСС об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
  • Подтверждение прав собственников помещений в МКД на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на госрегистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей;
  • Другие необходимые документы для госрегистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство.

Шаг 5 Подача документов на госрегистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ

Согласно п.1, 2 ст.16 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, письменное заявление вместе с необходимыми документами можно представить одним из следующих способов:

  • лично (представителем по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
  • заказным письмом по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в электронной форме на сайте Единого портала госуслуг.

Проведённая госрегистрация прав на земельный участок под МКД удостоверяется выпиской из ЕГРП (п.1 ст.14 Закона №122 от 21.07.1997 года).

С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп.6 п.2 ст.389 НК РФ).

Провести общее собрание собственников и решить вопрос о включении земельного участка в состав общего имущества дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Раздел земельного участка под многоквартирным жилым домом

Всем здравствуйте. Прошу поделится мыслями по поводу следующего вопроса.
Существует земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом и нежилым офисным зданием, принадлежащим на праве собственности моему клиенту. земельный участок площадью 2550 кв.м. поставлен на кадастровый учет в 2006 году по заявлению ООО, которое являлось собственником нежилого помещения, разрешенное использование з/у: жилой дом и нежилое помещение. В кадастровом паспорте были указаны и жилой дом (лит А) и нежилое помещение (Литер К). 25.12.2012 года мы сформировали з/у под нежилым зданием площадью 267 кв.м., поставили его на кадастровый учет. Обратились с заялением в Администрацию о предоставлении з/у в собственность. Получили отказ, в связи с тем, что наш участок образован в результате раздела земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом. Полномочиями по предоставлению таких участков Администрация не обладает.
В гкн отсутствуют сведения — что з/у является общей долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, В ЕГРП так же отсутствуют.
В силу закона земельный участок является собственностью жильцов МКЖД, однако нарушаются права моего клиента, предусмотренные ст. 36 ЗК РФ.
У меня затруднение с каким вопросом обращаться в суд.
об обжаловании действий Администрации? либо же с требованием к собственникам МКЖД о прекращении их права на земельный участок, площадью 267 кв.м.

Еще такой нюанс как я поняла по смыслу ч.3 и 4 ст. 16 ФЗ о введении в дествие ЖК, земельные участки формируются Органами местного самоуправления на основании заявления собственников многоквартирного жилого дома, а в нашем случае земельный участок поставлен на кадастровый учет Юриическим лицом — собственником нежилого здания, думаю из за этого в ГКН отсутсвуют сведения о том, что участок является общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном жилом доме.

Признавайте через суд право собственности ЮЛ на з/у на основании документов о разделе земельного участка.

Суд откажет в таком требовании 100% потому что предоставление земли -исключительная компетенция органов местного самоуправления.

Юлии и Светлане – а кто же мешает оба требования указать в одном заявлении.
Гражд процесс кодекс Российской Федерации подобное не запрещает. правда суду будет тяжеловато – ведь разные процедуры. отказ администрации – главы 23-25 ГПК РФ, право собственности – спор о праве – исковое производство, статьи 131, 132 и иже с ними в ГПК РФ.

с другой стороны порядок искового производства практически во всех видах производства в гражданском судопроизводстве (тавтология), кроме приказного да надзорного, зиждется на исковом производстве. далее идут лишь особенности. ну или два заявления отдельно. заявление и исковое заявление.

Цена: 50 000 руб.

Доброе утро.
Может я не так поняла, но: “сформировали з/у под нежилым зданием площадью 267 кв.м., поставили его на кадастровый учет” – т.е. есть ОТДЕЛЬНЫЙ земельный участок непосредственно под нежилым помещением. Нежилое помещение принадлежит ЮЛ. Здание не может “висеть в воздухе”. Соответственно, признание права собственности на з/у за ЮЛ через суд на основании соглашения о разделе з/у и документов о постановке на кадастровый учет. Все.

Соглашение о разделе с 214 собственниками МКЖД?))

а что вас смущает? собственно, речь шла о формировании з/у под нежилым зданием. Каким образом еще можно сформировать з/у отдельно под нежилое, если на первоначальном есть и МКЖД, и отдельно стоящее нежилое здание? ну, может, я не права, может, оно по-другому сделано. Может, автор конференции ответит.
Но: при переводе жилой квартиры в нежилое требуется согласие всех! проживающих в подъезде граждан. Предположительно, для выделения з/у необходимо тоже самое. Или общее собрание жителей МКЖД. Я не знаю. Но если есть уже сформированный отдельный з/у под нежилым зданием, зачем морочить себе голову Администрацией муниципалитета, когда есть простая и эффективная судебная процедура, и есть для нее основания?

Читать еще:  Кадастровый номер на дом как получить

Так какое же помещение принадлежит юр лицу, отдельно стоящее, пристроенное, встроенное или встроенно-пристроенное? От этого зависят способ решения вопроса.

я стараюсь в суд подавать отточенные заявления, чтобы сразу было четко видно – в чем нарушено право, кем и каким образом можно востановить, еще думая о том, как исполнить решения суда. Все в одну кучу лепить мне не нравится.

Цена договорная

Если ООО поставило з.у. на кад. учет и на этом з.у. расположен МКД, то в силу ч. 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ этот з.у. перешел в общую долевую собственность собственников помещений МКД и нежилого здания.
Гос. регистрация права собственников МКД в этом случае не требуется, а право на этот з.у. возникло у них в силу закона.
Думаю, что собственник нежилого здания теперь не сможет выделить из общего участка свой участок ни при каких обстоятельствах.
Однако попробуйте пойти с иском к собственникам помещений МКД о признании за собственником нежилого здания права на выделенный з.у. Думаю, что суд откажет, но чем черт не шутит.

Алексей, я тоже сразу однозначно так сказала клиенту. Однако по смыслу ст. 16 ФЗ “О введение в дейтсиве ЖК” есть 2 варианта: либо участок сформирован до 2005 года, либо формируется ОГВ или ОМС на основании решения общего собрания.

мы сформировали з/у под нежилым зданием площадью 267 кв.м., поставили его на кадастровый учет. Обратились с заялением в Администрацию о предоставлении з/у в собственность. Получили отказ.

А каккие у вас имеются законные основания для этого? ВЫ вообще не должны были получать отказ, а ответ администрации о том, что муниципалитет в лице администрации . не вправе распоряжаться землей предназнач-й для эксплуатации и обслуживания жилого дом и находящихся в таком доме нежилых помещений.

Есть ЖК РФ который в данном случае имеет приоритет над ЗК РФ, и распоряжаться таим участком не вправе даже собственники помещений в МКД, хотя и в силу закона они обладает правом долевой соб-ти.

Такой участок может быть сфориррован целиком, а не начасти, и доля каждого собственника на землю пропорцианальна его доли на соответствующее помещение ст. 37 ЖК РФ).

В данном случае единственным решением вопроса яв-ся проведение общего собрания соб-в дома и постановка вопроса повестки дня: о предоставлении в постоянное или бессрочное ПОЛЬЗОВАНИЕ соб-ку нежилого помещения соответ-й площади участка и протол собрания и будет подтверждать его право пользования.

Законные основания-статья 36 ЗК РФ и Конституция.
Вот именно что отдельно стоящее здание общественно-делового назначение ни коим образом не является объектом входящим в состав МКЖД.

Если ваше помещение общественно делового назначения стоит отдельно от МКД, (о чем вы не указали), то причем тут тогда МКД?
А конституция это вообще отдельная тема разговора.

Цена: 150 руб.

Все таки детально обдумав вашу тему конференции исправлю свою позицию.

Если з/у сформирован отдельно, в ГКН отсут-т сведения о том что ваши 267 кв.м. не относяться к МКД то вы спорите только с теми кто вам отказал, т.е. с муниципалитетом в лице Администрации.
Лучше жильцов вообще не трогать иначе результат будет равен к нулю.

В силу закона земельный участок является собственностью жильцов МКЖД, однако нарушаются права моего клиента, предусмотренные ст. 36 ЗК РФ. (этц мыль отбросьте).

В суд с иском о призании право собственности на зем-й участок с кад.номером, площадью за Ф.И.О. по основаниям:
– право соб-ти на строение кот-е расположено на участке;
– ваш з/у сформирован как отдельный объект и не относиться к МКД;
– ст. 36, 59 ЗК РФ, ФЗ о введении в дей-е ЗК РФ
– и иные доводы.

Уважаемые коллеги позвольте не согласиться с рядом мнений. Земля под многоквартирным жилым домом принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений этого дома. Далее в законе говориться о том, что если земельный участок сформирован до принятия PR? то земля автоматически является собственностью, а если участок формируется после введения ЗК РФ, то с момента его постановки на учет. Земельный участок был сформирован, как пишет инициатор самим ООО. О том, что вся земля должна быть под многоквартирным жилым домом, еще не факт. До сих пор ведутся дебаты о том, сколько земли должно быть под многоквартирным домом, то-ли по пяточку дома, то ли выделенная для строительства, в том числе и земля, по которой ездил большой кран. Поэтому я думаю, что надо в суд обращаться о признании права собственности на зем. участок под строением, имеющим свой кадастровый номер. Может попробовать собрать подписи со всех собственников, что они не возражают, однако это будет ошибкой в данном случае, т.к. автор согласится с тем, что вся земля общая.

Думаю, что для начала следует рассмотреть вопрос о делимости земельного участка,занимаемого многоквартирным жилым домом и нежилым офисным зданием клиента.
Исходить следует из того, что офисное здание клиента не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Если же в силу технических особенностей или целевого назначения здание клиента подпадает под определение общего имущества. то не выделить Вам зем. участок S= 267 кв.м. 🙂
Если земельный участок обладает признаками делимости, то делим его между клиентом и собственниками помещений (как два полноправных собственника недвижимости).
При возникновении препятствий решаем вопрос в обычном порядке с применением норм ЗК РФ и Градостроительного кодекса РФ путём подачи иска в суд.
Прошу воспринимать как одну из возможных идей, изложенную в черновом варианте.

Как я понимаю,жилой дом и нежилое помещение, имеющие литер А и К., имеют лишь общую стену, которая, проецируясь на землю,может образовывать общую собственность на землю МКД и нежилого помещения. Мне представляется, что это-граница 2-х земельных участков. Поэтому больше склоняюсь к мнению Александра Липатникова, что в суд нужно идти с иском о признании. Единственное, что смущает – кто будет в ответчиках? Администрация? Собственники МКД? Если в МКД есть ТСЖ – думаю, реально привлечь Администрацию и ТСЖ. Если не сформировано – Администрацию и всех собственников.У меня были дела с большим количеством ответчиков: большая процессуальная работа и весьма затратная. С другой стороны, Светлана сможет объяснить затраты своему клиенту:)

Светлана, здравствуйте. Не совсем понятно, как ООО являясь собственником нежилого помещения в МКЖД одновременно является и собственником нежилого здания, учитывая, что речь идёт об одном и том же объекте недвижимости. Если вашему ООО принадлежит на праве собственности нежилое помещение (литер К), то выкупить участок под ним вы в любом случае не сможете, т.к. статья 36 ЗК РФ не применяется к помещениям. Очень странно, что 25.12.2012 кадастровая палата поставила на учёт земельный участок, расположенный под помещением, являющимся частью МКЖД. Ваше ООО в силу закона (ЖК РФ)владеет долей в праве долевой собственности на земельный участок под МКЖД пропорциональной площади помещения. Не более того.

Цена: 100 грн.

Согласно ст. 36 ЖК РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
согласно ст. 37 ЖК РФ
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Из вышеизложенного следует, что выдел в натуре части земельного участка в качестве доли в силу закона осуществить не возможно.

Всем добрый день! Не кажется ли коллегам, что сначала надо выяснить, какой участок подо что выделялся и на каком основании построено нежилое здание? Если ЗУ под нежилым заданием не является необходимым для обслуживания МКД, то право собственности на него будет признано.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector