Что значит дом кооперативный
Кооперативный дом — права жильцов и важные особенности подобного жилья в России
Термин «кооператив» знаком многим взрослым россиянам, заставшим советскую власть. Но, что такое кооперативный дом и каковы права его жильцов?
Ранее трактовка и регулировка законом таких понятий была на высшем уровне, сегодня же вопросов относительно кооперативных объединений жильцов становится все больше и больше.
Несмотря на это, интерес к кооперативам такой же стабильный, как и был на протяжении долгих лет. Почему? Все связано с доступностью подобной формы жилья.
В приведенной ниже статье осветим именно кооперативный дом, права его жильцов и особенности его существования в целом. Представленная информация будет полезна как настоящим, так и потенциальным «кооперативщикам», поэтому оставлять ее без внимания точно не стоит.
О явлении кооперативного дома
Что значит кооперативный дом? Чем отличается кооперативный дом от обычного? Кооперативное жилье – это интересная система обеспечения граждан жилой площадью, придуманная в далеком СССР.
Так как в советском государстве все было общим – покупка или личностная приватизация тех же квартир была невозможной. Несмотря на это, нуждающихся в жилье или просто желающих о своих кровных метрах, было немало.
кооперативный дом — плюсы и минусы
Проанализировав сложившуюся ситуацию, государственные правители приняли решение по возможности формирования кооперативного жилья.
Успех подобной инновации был феноменальный, так как многие жители «советов» решили получить новое жилье. Принцип кооперативов до сих пор не изменился и представляет собой удобную, в первую очередь, для самих граждан покупку жилой площади. Если максимально упростить схему приобретения, можно выделить следующие этапы:
- Участники кооператива формируют общий пай для постройки дома со стороны третьих лиц.
- Ожидают окончания данного процесса.
- Заселяются в построенное жилье, постепенно выплачивают оставшуюся часть паев (не всегда) и пользуются имуществом, соразмерно внесенным средствам.
По сути, та же самая форма ипотечного кредита. Однако в этом случае нет никаких процентов, штрафов и неустоек. Обычная система выплаты паев.
Естественно, в кооперативном доме каждый жилец имеет свою паевую долю, но при этом собственность находится во владении всех жильцов (кооператива). Последние и организуют свои объединения для содержания полученного дома.
Важно! Принцип общего владения непостоянный. То есть, при выплате всей части паевых взносов за полученное в эксплуатацию жилье, гражданин становится ее полноправным владельцев. Забывать об этом не стоит.
Пару слов о видах жилищных кооперативов
В законодательстве современной России выделяют два вида кооперативов:
- Жилищно-строительные (ЖСК).
- Жилищно-накопительные (ЖНК).
Базовые принципы их формирования и существования идентичны. Главное отличие, являющееся чуть ли не единственным – это характер, порядок выплаты паев со стороны жильцов.
Система жилищно-строительного кооператива предполагает формирование базового капитала на постройку кооперативного дома. Проще говоря, граждане:
- складывают свои накопления в единое целое, формируя капитал;
- обеспечивают возведения жилья;
- сразу же получают в нем метры, соразмерные внесенному паю.
Виды жилищных кооперативов
Как видите, после постройки дополнительных паев не требуется. Единственное, за что жильцы кооператива будут платить – это содержание общего имущества.
Порядок подобных выплат и их особенности определяются выбранным органом управления кооператива.
Естественно, формирование большого капитала несет немалые риски, поэтому к созданию и работе с ЖСК важно подходить крайне ответственно.
Любое неверное или экономически неправильное действие полномочных лиц может спровоцировать банкротство объединения.
Что касается жилищно-накопительных кооперативов, то их система слегка иная. При создании такого объединения жильцы формируют лишь 30-50 процентов от всего капитала, необходимого для полной покупки или постройки кооперативного дома.
Остальная часть определяется в виде займа для кооператива, который выплачивается в течение следующих лет жильцами соразмерно взятым им долям. Подобный подход более безопасный и удобный для граждан, так как:
- займы у членов ЖНК выгодные (до 5 процентов годовых);
- просты в плане выплаты;
- «кооперативщики» могут сразу же купить уже построенное жилье, исключив риски организации строительства и потери средств.
В принципе, ничего более о кооперативных домах знать не нужно. В рамках законодательства РФ представленных сведений будет вполне достаточно.
Несмотря на некоторые неудобства в плане будущего владения жильем в кооперативах, на сегодня участие в них является одним из самых выгодных способов приобретения жилплощади. Поспорить с этим крайне сложно.
Права жильцов кооперативном доме
Права жильцов в кооперативном доме определяются рядом статей Жилищного Кодекса РФ. Перед вступлением в жилищный кооператив любой формы важно тщательно изучить данный законодательный акт, не выделяя внимание конкретным главам и статьям.
Специфичность подобного жилья велика, поэтому подкованность с юридической точки зрения поможет избежать потери денег или иных проблем, связанных с участием в кооперативе.
Все права жильцов кооперативного дома определяются и в тех документах, которые они подписывают относительно факта своего участия в объединении. К их числу относится и учредительная документация и разного рода договоры. В общем случае жильцы вправе:
- В полной мере распоряжаться полученным жильем, соразмерным внесенным с их стороны паям (без нарушения кооперативных соглашений, естественно).
- Всячески участвовать в жизни и существовании кооператива.
- Пользоваться всеми возможностями и благами участия в данном объединении.
- Не платить сторонних средств на постоянное поддержание общего имущества в хорошем состоянии, если подобная обязанность не указана в подписанных ранее документах.
- Приватизировать, а точней выделять паевую долю в единоличную собственность, если это возможно по правилам кооператива.
Повторимся, отмеченные права жильцов предельно обобщены. Их полноценный перечень наряду с обязанностями и другими аспектами вопроса удастся найти при детальном изучении Жилищного Кодекса РФ и документации кооператива.
Иначе ознакомиться с правовыми аспектами подобного рода просто не удастся ни одному жильцу из любого кооперативного дома РФ.
Нужно ли и как возможно приватизировать квартиру в кооперативе
Приватизировать кооперативную квартиру невозможно, так как государству она не принадлежит. Приватизация – это передача прав собственности государством конкретному гражданину.
Естественно, в случае с кооперативом данное определение некорректно. В СССР еще была возможность его использования, но в современной России нет.
Полностью выплатив положенный пай, владелец квартиры может оформить право собственности на нее и выделить в единоличное владение с сохранением частичного участия в кооперативе.
Сделать это может только лицо, которое вносило паи. То есть, члены его семьи собственниками кооперативных метров стать не могут, как минимум, до тех пор, пока плательщик паев не оформит ее на свое имя.
При иных обстоятельствах они могут быть там прописаны и жить только как сожители, но не владельцы.
Кто собственник кооперативных метров
Кто является собственником кооперативных метров?
является само объединение. Как было отмечено выше, плательщик паев имеет право выделить имущество исключительно в свое владение.
Исключением являются те случаи, когда правила кооператива и заключенные договоры граждан предполагают иной порядок владения кооперативной собственностью.
Большинство жильцов кооперативных домов делают так:
- Покупают жилье по выгодным условиям на условиях кооператива.
- Полностью гасят паевые обязательства.
- Выделяют полученную собственность в единоличное владение и продолжают жить в ней.
Подобный подход грамотный и является безопасным, поэтому реализуется чаще всего. С точки зрения любых законов в абсолютно всех странах жить в кооперативном доме исключительно на «кооперативном праве» рисково, особенно при выплаченных паях.
Однозначно, при первой же возможности нужно выделять приобретенное жилище в единоличную собственность.
Условия сноса кооперативного жилого фонда
В завершение сегодняшней статьи обратим внимание на возможность сноса кооперативного дома. Условия подобной меры отражены в 32-ой, 86-ой и 134-ой статьях Жилищного Кодекса РФ. При желании ознакомиться с ними можно без особых сложностей. Трактовка и отражение всех законодательных понятий осуществлены доступно для граждан России.
При сносе кооперативного дома возможно несколько исходов событий:
- Жильцам будут предоставлены соразмерные государственные квартиры с возможностью последующей приватизации.
- Участникам кооператива будут выплачены компенсации.
Примечание! При неполном погашении паев гражданин, получающий жилье или компенсацию, будут обязан до конца исполнить свои обязательства перед кооперативом в оговоренном ранее порядке.
Пожалуй, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи закончились. Надеемся, представленный материал был полезен всем читателям и дал ответы на интересующие их вопросы.
Как видите, особых сложностей ни в рассматриваемом явлении, ни в правах жильцов кооперативного дома нет. Все предельно просто и прозрачно к пониманию.
Кооперативный дом — плюсы и минусы, какие бывают проблемы в видео:
В СССР все было общим, частной собственности не было, но граждане точно также нуждались в жилье. Чтобы решить эту проблему, было принято решение о строительстве кооперативных домов.
Что это значит – кооперативный дом – знают немногие. Это дом, который строился жилищно-строительным кооперативом за счёт средств паёв членов участников кооператива. По окончании строительства каждый член объединения получал свои заветные квадратные метры.
Такие дома остались и сегодня, купить квартиру в них стоит дешевле. В кооперативных домах устанавливается особая система управления домом и особая процедура оформления квартиры в собственность.
Документально зафиксировать свои права на квартиру член кооператива может при полной выплате пая, установленного договором между ним и кооперативом.
Понятие кооперативного дома
Чтобы наилучшим образом понять, что такое кооперативный дом, надо разобраться с определением самого слова «кооператив». Кооперативные дома появились ещё в советские времена и успешно себя зарекомендовали настолько, что до сих пор остались в нашем настоящем.
Кооператив – это форма объединения граждан. Объединяться они могут по различным основаниям и для различных целей. Отсюда и огромное число видов существующих в стране кооперативов: гаражных, жилищных, производственных, потребительских и иных.
Жилищно-строительный кооператив является формой объединения людей для строительства жилого дома и дальнейшего управления им. Люди вносят свои деньги в виде паёв до того ещё, как дом готов. По сути этим договор с ЖСК схож с договором долевого участия. Однако имеет он больше рисков, поскольку подлежит регистрации только после ввода дома в эксплуатацию.
Упрощенная процедура строительства кооперативного дома выглядит следующим образом:
- граждане объединяются, создают кооператив и формируют общий пай;
- осуществляется строительство дома третьими лицами;
- члены кооператива заселяются в готовое жильё и постепенно выплачивают оставшуюся часть паёв.
Эта процедура соответствует только деятельности ЖСК. ЖСК сам дома не строит, он покупает жильё на рынке недвижимости. Пока пай до конца не выплачен, квартира находится в собственности кооператива.
Нужно ли приватизировать ее после полной выплаты пая, личное дело каждого. Приватизация и полное оформление права собственности позволит в дальнейшем свободно продать своё жильё без участия других членов кооператива.
Отличие от обычного дома
Если отвечать на вопрос, чем отличается кооперативный дом от обычного, нужно выделить ключевые особенности такого жилья.
Управление кооперативным домом осуществляет жилищно-строительный кооператив. Кроме ЖСК управление в доме может осуществлять ТСЖ или УК.
Отличие здесь проявляется в том, что ЖСК формируется ещё до появления самого дома. ТСЖ же организуется только тогда, когда дом уже существует. Управляющая же компания вообще является обособленным подразделением, никак не связанным с домом, кроме как договором управления недвижимостью.
Обычные дома строят застройщики или государство, иногда за счёт средств дольщиков, иногда за счёт собственных или заемных средств. Кооперативные дома строят участники кооператива, но не самостоятельно, а с помощью привлечения сторонних лиц.
В остальном порядок покупки такой квартиры или ее продажи, управление домом и решение важнейших вопросов ничем не отличается от тех же событий в обычном доме. К примеру, оплата коммунальных услуг осуществляется по той же схеме.
Нужно ли платить за капремонт, если дом кооперативный? Нужно, уплачивать взносы необходимо вне зависимости от вида дома и способа управления им. Минимальные тарифы устанавливают на уровне регионов. Накопленные денежные средства формируются на специальных банковских счетах, открытых ЖСК или региональным оператором.
Отказаться от уплаты вносов за капитальный ремонт можно только в случае признания дома аварийным.
Права жильцов кооперативного дома прописываются в уставе созданного кооператива и в договорах, заключённых между участниками и самим объединением.
Как прописаться в таком жильё? Точно также, как в обычным доме.
Достоинства и недостатки
Кооперативный дом и проживание в нем имеет свои плюсы и минусы. Преимущества в основным связаны с экономическими выгодами приобретения такого жилья.
Преимущества покупки квартиры в кооперативном доме заключаются в следующем:

Минимальное количество участников для создания жилищно-строительного кооператива ограничено 5 лицами.
Здесь не нужно собирать огромное число справок и документов, как в случае в обращением за ипотекой в банки. Тут нет такой огромной переплаты за квартиру, как в случае строительства дома застройщиком, желающим извлечь из данного проекта максимум прибыли для себя.
К недостаткам строительства кооперативного дома можно отнести:
- Договор не регистрируется, отсюда высокие риски двойных продаж квартир.
- В жилищно-накопительном кооперативе могут требоваться дополнительные взносы от членов, размер которых значительно может превышать первоначальные паи участников.
- Все дополнительные и целевые взносы при выходе гражданина из кооператива ему не возвращаются в ЖНК.
Собственникам будущих квартир придётся самостоятельно организовывать строительный процесс, закупать материалы и осуществлять контроль за работой строителей. В ЖНК въехать в дом можно будет только после погашения половины полной суммы, оформить право собственности – только после полного погашения пая. У участников ЖСК в совокупности получаются более низкие затраты, чем у участников ЖНК.
Лучше выбрать ДДУ для покупки ещё не построенной недвижимости. Во-первых, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре для защиты от риска двойных продаж. Во-вторых, в 2020 году в стране действуют эскроу счета, защищающие средства дольщиков от недобросовестных застройщиков до окончания строительства дома.
Полномочия председателя и жильцов
В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.
Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.
Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:

Обязанности председателя кооперативного дома – это:
- добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
- решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
- обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
- хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
- проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
- осуществлять контроль за благоустройством зданий.
Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.
Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.
Продажа и покупка квартиры в кооперативном доме
Как продать квартиру в кооперативном доме? Чтобы ее продать, прежде всего нужно оформить на неё право собственности. Для того, чтобы это сделать, нужно получить Справку о выплате пая.
Именно этот документ является основным для регистрации в Росреестре права собственности. По сути это правоустанавливающий документ на квартиру. Без него нельзя будет ни оформить собственность, ни продать жилье другому лицу.
Это правило справедливо и для ЖСК, и для ЖНК. Разница между ними только заключалась в том, что ЖСК сам строил дом, а ЖНК выступал посредником при покупке квартир для участников кооператива на свободном рынке недвижимости. До полной выплаты пая жильем владел именно кооператив.
Перед покупкой кооперативной квартиры важно проверить семейный статус продавца в период выплаты пая. Если супруги вместе выплачивали пай, а потом развелись до оформления права собственности, квартира будет принадлежать им обоим, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.
Этому следует уделить особое внимание перед покупкой кооперативной квартиры. Есть и ещё один нюанс в такой сделке. Если пайщик для выплаты пая использовал средства материнского капитала, то он обязан будет потом включить в число собственников жилья своих детей. Если он этого не сделает, все последующие сделки с квартирой могут быть признаны недействительными и отменены.
Кооперативный дом – это дом, построенный кооперативом за счёт средств его членов. Кооператив не только строит такой дом, но и осуществляет управление им в дальнейшем через своего председателя, выбранного участниками объединения на общем собрании.
Кооперативный дом имеет свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать перед покупкой такого жилья или перед вступлением в ряды членов объединения.
Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)?
Что такое жилищно строительный кооператив (ЖСК)?
Стандартная покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке обходится дорого. Можно сэкономить, если оформить ДДУ или вступить в ЖСК, то есть фактически купить жилье еще на этапе строительства. Расскажем, что такое жилищные кооперативы в России, какие плюсы и минусы в них есть, как организовать ЖСК и купить жилье в нем.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое
Что это
Как расшифровывается ЖСК ? Жилищно-строительный кооператив. Иногда его еще называют ЖК, то есть жилым или жилищным кооперативом. Разница только в названии.
Жилищный кооператив — это форма объединения юридических или физических лиц, главная цель которых — строительство жилья и управление им. Люди создают ЖСК, принимают в состав членов ЖСК и собирают с них паевые взносы. На вырученные деньги строят дом , вводят его в эксплуатацию и позволяют оформить право собственности всем участникам кооператива.
Деятельность ЖСК регламентируется несколькими документами. Например, статья 116 ГК РФ определяет, что скрывается за этим понятием. В статье 110 ЖК РФ также определено, что относится к ЖСК, прописаны нормы регистрации кооператива. ФЗ №214 определяет ЖСК как единственную альтернативу долевому строительству, при котором будущие собственники доверяют свои деньги застройщикам .
Главная отличительная особенность ЖСК — то, что пайщики сами принимают все решения. То есть они не только собирают деньги, но и решают, на что их потратить. Полный контроль делает строительство прозрачным. После завершения строительства ЖСК преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое управляет многоквартирным домом.
Какими бывают
ЖСК бывает двух видов. Стандартный ЖСК — это кооператив, который занимается строительством многоквартирного дома. Еще бывают ЖНК. Жилищно-накопительные кооперативы тоже принимают средства от вкладчиков, но ничего не строят. Их цель — купить уже готовую недвижимость.
Чем отличаются от ДДУ, ТСЖ и УК
Главное отличие ЖСК от ДДУ — то, кто контролирует средства. В ЖСК деньгами распоряжаются все участники кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но при этом люди, заключившие договор долевого участия, более защищены на законодательном уровне.
ТСЖ и ЖСК: в чем разница ? В том, что ТСЖ управляет домом, а ЖСК строит его. В обоих случаях членами кооператива и товарищества являются собственники недвижимости. Они совместно и добровольно принимают важные решения, контролируют движение денег по счетам.
УК — это управляющая компания: коммерческая организация , которая управляет МКД — многоквартирным домом. Главное отличие от ЖСК — то, что все решения принимает УК без участия собственников недвижимости.
Плюсы и минусы дома в ЖСК
Как и у другого способа покупки недвижимости, у ЖСК есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.
Плюсы ЖСК
Возможность рассрочки. Участники кооператива вносят деньги постепенно, например, каждый месяц. Они могут оплачивать жилье в рассрочку все время строительства, а в некоторых случаях — определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию. Это удобно, особенно если нет возможности накопить на покупку жилья.
Низкая стоимость. Если сравнивать цены квартир по ДДУ и в ЖСК, жилищно-строительные кооперативы выгоднее. Это связано с тем, что застройщики, работающие по ДДУ, связаны массой обязательств. У них есть четкие сроки строительства, определенные гарантии, они вынуждены нести больше расходов. Поэтому стоимость жилья выше.
Прозрачное управление. Каждый собственник будущей квартиры может принимать участие в общих собраниях и влиять на принимаемые решения. Например, можно выбрать более дешевые строительные материалы для строительства и таким образом снизить себестоимость недвижимости.
Смена подрядчиков. Чтобы построить дом, ЖСК нанимает застройщика. В случае его банкротства жилищно-строительный кооператив может легко сменить подрядчика, просто заключив новый договор с другой компанией. Для сравнения, по договору ДДУ дольщики должны требовать жилье через суд.
Дальнейшее управление. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию управление им переходит к собственникам. Правда, для этого придется ликвидировать ЖСК и создать ТСЖ. Но в будущем владельцы квартир также могут сами решать , на что тратить деньги и как обслуживать жилье.
Минусы ЖСК
Строгие ограничения. По статье 111 ЖК РФ , стать членами кооператива могут люди старше 16 лет, и в некоторых случаях юридические лица. Число членов ЖСК не должно быть меньше 5, в ином случае проведут ликвидацию. А максимальное число пайщиков не должно быть больше, чем число помещений в МКД. То есть у одной квартиры не может быть два собственника, пай всегда оплачивает один человек . Он может передать долю другим только после оформления права собственности.
Отсутствие ответственности. ЖСК не отвечает за срыв сроков строительства и другие форс-мажорные обстоятельства. Фактически собственники сами строят дом, поэтому и вся ответственность ложится на них.
Риски. Договоры о вступлении в ЖСК не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому существует риск двойных продаж — когда одна и та же квартира продается одновременно двум собственникам. Чтобы этого не случилось, лучше тщательно проверить ЖСК перед вступлением в него.
Как создать ЖСК
Строительный кооператив можно создать самостоятельно. Для этого нужно собрать инициативную группу, распределить обязанности и выполнить простой алгоритм действий.
Чтобы создать ЖСК, нужно:
подготовить устав ЖСК, план развития, собрать инициативную группу;
провести собрание среди инициативной группы, принять решение о создании ЖСК и запротоколировать его;
зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо — для этого нужно предоставить в ФНС квитанцию об оплате госпошлины, протокол собрания, устав и другие учредительные документы.
Помимо основных документов, нужно будет предоставить заявление о регистрации.
Важно: регистрировать ЖСК нужно по его местоположению. ФНС в течение 3 дней зарегистрирует юридическое лицо .
Особое внимание стоит уделить уставу. Статья 116 ГК РФ и статья 112 ЖК РФ предъявляют к нему особые требования. Согласно законодательству, в уставе должна быть следующая информация:
юридическое название организации, в котором обязательно должно присутствовать слово «кооператив»;
точный адрес местоположения ЖСК;
сведения о том, чем занимается кооператив и какие цели ставит перед собой;
точный порядок вступления в ЖСК, которым дальше будут руководствоваться все, кто хочет вступить в него;
размеры вступительных и паевых взносов;
порядок уплаты — например, в течение какого времени и на какие реквизиты новые члены ЖСК должны внести деньги;
порядок покидания ЖСК и выплаты паевого взноса, других выплат, положенных в этом случае;
ответственность за невнесение взносов;
состав руководства ЖСК и его компетенция — например, какие решения может принимать руководство без собрания;
состав и компетенция компании, которая контролирует деятельность кооператива;
порядок принятия решений, в том числе в случаях, когда они приняты единогласно или большинством голосов;
порядок компенсации убытков, понесенных в ходе деятельности, членами кооператива;
порядок реорганизации, ликвидации или последующего преобразования в ТСЖ.
К уставу можно добавлять свои пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.
Разработать грамотный устав очень важно. Потому что если не осветить один из вопросов, можно понести серьезные убытки.
С 1 июля 2016 года после регистрации все ЖСК обязаны размещать в общем доступе ряд документов. К ним относятся:
документы, подтверждающие право ЖСК на землю;
отчеты о голосованиях;
заключения ревизора ЖСК.
После создания также нужно выбрать ревизора на срок не более 3 лет. Ревизионная комиссия будет проводить плановые ревизии, отчитываться о бюджете перед членами ЖСК, формировать отчеты о своей деятельности. Порядок работы ревизионной комиссии следует прописывать в уставе жилищного кооператива.
Как купить квартиру с вступлением в ЖСК
Например, вы узнали, чем отличается кооперативный дом от обычного , и приняли решение вступить в кооператив. Чтобы приобрести жилье, следуйте простой инструкции.
Проверьте ЖСК
Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, проверьте жилищно-строительный кооператив. Если он организован давно, почитайте отзывы и обсуждения в интернете. Проверьте в официальных реестрах, не находится ли юридическое лицо в стадии банкротства, и нет ли против него судебных разбирательств.
Тщательно изучите устав. В нем должна быть предоставлена проектная декларация и основные характеристики дома: материал стен, этажность, число квартир, наличие лифта, другие. Это — показатель того, что над проектом действительно работали. Также уточните, как принимают решения об увеличении стоимости строительства — на общем собрании или только руководством. Если руководством, это плохой знак.
Прочитайте договор. В нем должны быть прописаны условия расторжения, условия оформления права собственности на недвижимость, сроки окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.
Проверьте генподрядчика. Посетите место строительства — на информационном стенде должна быть информация о нем. Посмотрите отзывы о застройщике, проверьте, не банкрот ли он. Если все хорошо, можете подписывать договор.
Подпишите договор
Проверьте, чтобы в договоре были точные характеристики недвижимости, право требования которой вы приобретаете. Желательно, чтобы была указана этажность, общая площадь, количество комнат и другие важные характеристики. Это убережет от того, что вы платили за трехкомнатную квартиру, а получите трехкомнатную.
Подпишите договор в двух экземплярах. Один останется у вас, другой будет храниться у ЖСК.
Платите взносы
Оплатите вступительный взнос, а также вовремя платите паевые взносы. Когда выплатите всю задолженность, не забудьте взять подтверждающие это справки. Они понадобятся в дальнейшем при оформлении права собственности на недвижимость.
Когда дом сдадут в эксплуатации, подпишите акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем обычно указывают, что член ЖСК не имеет претензий к качеству недвижимости, и принимает ее.
Оформите право собственности
Чтобы оформить право собственности, посетите МФЦ или Росреестр лично, если он ведет пр ием граждан в вашем городе. Предоставьте сотруднику следующие документы:
договор членства в ЖСК — тот, который вы подписывали при вступлении в него;
договор покупки пая;
документы, которые подтверждают оплату паевых взносов — например, квитанции;
справку о выплате всей задолженности — ее берут в ЖСК;
акт приема-передачи недвижимости;
оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — она составляет 2 000 ₽ для физических лиц.
Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, напишет расписку, в которой укажет перечень принятых документов и дату подготовки. В течение 7–10 дней процедура завершится. В назначенную дату вам выдадут оригиналы документов и выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.
Риски ЖСК
Увеличение стоимости. Строительные материалы дорожают, застройщики тоже могут внезапно повысить цены на свои услуги. Поэтому случается так, что пайщики платят больше, чем изначально было обговорено. Это может произойти, если в уставе и договоре прописано, что решения об изменении стоимости принимается руководством. Если все решения принимают на общем собрании, вы с другими пайщиками можете просто отказаться от изменения цены.
Возможность двойных продаж. Согласно законодательству, ДДУ нужно обязательно регистрировать в Росреестре и только потом передавать застройщику денежные средства . Сейчас можно зарегистрировать и договор о вступлении в ЖСК, но первые выплаты нужно сделать до регистрации. Получается, есть риск двойных продаж, когда одна и та же квартира будет продана нескольким людям.
Отсутствие разрешений. Чтобы зарегистрировать организацию и начать принимать новых членов в ЖСК, председатель не обязан предоставлять строгую проектную декларацию и другие разрешающие строительство документы. Может получиться так, что вы присоединитесь к кооперативу, а потом выяснится, что у него даже нет разрешения на землю. Придется возвращать свои деньги или ждать, пока ЖСК получит нужные документы.
Затягивание сроков сдачи. Ответственность застройщиков, которые продают недвижимость по ДДУ, за срыв сроков строительства, предусмотрена законом. Ответственность ЖСК не прописана на законодательном уровне. Поэтому изучайте договор — в нем должна быть прописана ответственность, которую понесет кооператив в случае, если нарушит срок сдачи дома в эксплуатацию.
Юридические тонкости. Статья 121 ЖК РФ определяет, что за вступление нового пайщика в ЖСК должны проголосовать его участники. На практике управляющие часто сами принимают решение и заключают договор. Однако формально он не действителен — новый пайщик не становится участником кооператива, выплаченные средства не идут в счет оплаты пая.
Если ответственно подойти к выбору ЖСК, риски минимальны. Не ленитесь проверять устав, читать договор, искать отзывы.
Права и обязанности пайщиков в ЖСК
Допустим, вы выяснили, что такое кооперативный дом , выбрали подходящий ЖСК и заключили договор. Но не предусмотрели, что каждая жилищная кооперация должна действовать по закону, и у всех пайщиков есть свои права и обязанности. За нарушение обязанностей вас могут выселить, а потраченные средства вернутся, только если новый пайщик полностью оплатит взнос.
Рассмотрим права, обязанности членов кооперативов подробнее.
Права пайщиков в ЖСК
Принимать участие в общих собраниях и голосовать по выдвинутым вопросам, влиять тем самым на дальнейшее продвижение строительства, его стоимость и другие важные параметры.
Изучать размещенную в общем доступе руководством ЖСК документы, чтобы контролировать тем самым деятельность кооператива.
В любой момент покинуть кооператив и получить причитающиеся выплаты, если при этом не будет нарушен устав.
Обязанности пайщиков в ЖСК
🔺 Оплачивать паевые взносы, коммунальные услуги и другие обязательные платежи в срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива.
🔺 Подчиняться решениям общего собрания, даже если ваше мнение не совпадает с мнением большинства.
🔺 Ежегодно покрывать образовавшиеся у ЖСК убытки путем выплаты дополнительных взносов.
🔺 Уплачивать налоги на жилую недвижимость в соответствии с НК РФ.
ЖСК позволяет покупать недвижимость дешевле, чем даже по ДДУ, но несет больше рисков. Их можно минимизировать, если внимательно подойти к выбору кооператива, изучить свои права и обязанности, принимать активное участие в жизни кооператива.
Что такое кооперативные дома
В феврале текущего года в Госдуме было вынесено предложение вернуть советскую систему кооперативных домов, правда, с рядом внесенных поправок. Чем новые ЖСК будут отличаться от старых и действительно ли данные изменения выгодны рядовым покупателям?
Быть или не быть кооперативам
В советское время люди объединялись в кооперативные организации, чтобы построить дом за свой счет. Таким образом, они сразу же становились прямыми собственниками недвижимости. Данными квартирами владельцы могли распоряжаться по своему усмотрению, а вот государственное жилье нельзя было ни продавать, ни обменивать.
Первые ЖСК в СССР начали появляться в 20-х годах прошлого столетия, но просуществовали они недолго – всего 17 лет. Затем их упразднили. В 1958 году вновь было разрешено создание кооперативов, так как благодаря этой системе удалось решить проблему нехватки жилья. Несмотря на то, что объекты должны были возводиться за счет пайщиков, государство шло на уступки и предоставляло льготную ссуду ЖСК. Порой будущие жильцы сами своими силами помогали возводить дом, приходя на стройку после работы.
Около сорока лет тому назад кооперативная «однушка» в Москве стоила примерно три тысячи рублей, «двушка» – пять тысяч рублей. Средняя зарплата в столицы была не более двухсот рублей. Несмотря на то, что в советское время практически у каждого второго гражданина были накопления, позволить себе купить недвижимость могли единицы. Все дело в том, что сначала необходимо было вступить в кооператив. Приходилось ждать годами, пока дойдет очередь. При этом велся строгий отбор. К примеру, иногородние не могли претендовать на включение в список. Тех же, кто претендовал на кооперативное жилье, исключали из очереди на государственные квартиры.
Если первое время кооперативные дома возводились относительно быстро и очень качественно, со временем темпы строительства упали. Тем, кто вложился в такую недвижимость в середине 80-х, пришлось ждать по 10 лет, пока дом достроится.
«Сегодня в нашей стране существует несколько форм самоорганизации граждан, которые объединяются с целью улучшить свои жилищные условия» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
Некоторые специалисты рекомендуют вступать в ЖНК, а не строительные кооперативы. В первом случае, как они заявляют, существует более строгий и серьезный контроль за расходом финансов, предназначенных для строительства объекта. Другие, наоборот, считают, что ЖНК – это не самый лучший и безопасный вариант. В нашей стране до сих пор есть много ЖСК – эдакое наследие СССР. В свое время пытались их упразднить до ТСЖ, но владельцам недвижимости данная идея не понравилась. В результате внесенная в закон поправка была отменена.
На самом деле жилищно-строительные кооперативы кроют в себе много рисков. Обязательно найдутся люди, которые захотят нажиться на этом. С другой стороны, если строительная компания обанкротится, обманутые дольщики могут объединиться в ЖСК и самостоятельно за свой счет достроить объект.
Если говорить о жилищном накопительном кооперативе, то ее членами могут быть только граждане. При этом с инициативой создания объединения может выступить минимум 50 человек. Все финансовые операции контролируются Центральным банком Российской Федерации.
Кооперативы: плюсы и минусы
Сегодня человек может выступать в роли нанимателя квартиры или же быть ее полноправным владельцем. После выплаты полной суммы кооператив перестает существовать как таковой. Предполагается, что в будущем член кооператива будет хозяином пая и сможет бессрочно пользоваться жилым помещением. Пай может передаваться по наследству.
Зачем это нужно? Как утверждают некоторые специалисты, в таком случае жилье станет доступнее и его смогут позволить себе те, кто не имеет возможности приобрести недвижимость по среднерыночной цене. Пай будет стоить дешевле, чем собственно квартира в многоквартирном доме.
В сентябре прошлого года в силу вступили изменения в законе касательно ЖСК. Правки были необходимы для упрощения работы жилищно-строительных кооперативов и обеспечения финансовой безопасности их деятельности. Благодаря государственной поддержке, пайщики будут платить минимум на тридцать процентов дешевле, так как им будет бесплатно предоставляться земля. Ранее действовал закон, согласно которому участок передавался под застройку только после уплаты 20 % взносов. Плюс, не будет маржи девелопера и его издержек, которые появлялись за время строительства. Ранее за тот же кредит в банке с застройщиков взимался серьезный процент, сумма которого включалась в стоимость объекта.
Помимо этого, государство позаботится о том, чтобы мошенники не пользовались доверием граждан и не присваивали себе средства. Вся деятельность осуществляется под контролем кооператива и органов власти. Еще одним большим плюсом является то, что теперь законом запрещено добровольно ликвидировать кооператив, пока недвижимость полностью не передана законным владельцам. Теперь граждане, решившие приобрести пай в кооперативном доме, могут сделать это с привлечением кредитных средств.
В дальнейшем планируют внести еще ряд поправок, чтобы упростить процесс покупки кооперативного жилья с господдержкой. Сегодня к пайщикам предъявляется ряд требований. К примеру, один человек может владеть только одним паем (т.е. может претендовать только на одну квартиру).
Основные моменты организации кооператива
Чтобы организовать жилищно-строительный кооператив, необходимо провести собрание учредителей, на котором, помимо всего прочего, утверждается устав организации. В нем прописываются все основные моменты, в том числе и порядок формирования имущества, размер паев и первоначальных взносов, кто и каким образом может стать членом кооператива, кого и по какому поводу могут исключить из организации, а также основные моменты, связанные с проведением заседаний и собраний. Особое внимание следует уделять тому, какими полномочиями наделяются участники правления, председатель и другие члены, и, конечно же, какую компенсацию получат те, кто захочет выйти из кооператива.
Первым делом необходимо подать заявку в агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в которой следует четко изложить информацию о намерении создать кооператив. В обращении указывается, какой планируется тип застройки, сколько будет участников и т.д. После чего следует сформировать списки и отправить заявление на предоставление участка. После оформления всех бумаг регистрируется кооператив, передается вся информацию в агентство по ипотечному жилищному кредитованию, который должен принять решение о передаче земли кооперативу. После ввода объекта в эксплуатацию земля передается в собственность пайщиков.
Так, в городе Гродно уже строится кооперативный дом без привлечения льготных кредитов. Средняя стоимость квадрата в объекте составляет около 700 рублей.
ТСЖ: основные понятия
Если владельцы сами хотят заниматься управленческими делами, контролировать расходы и проводить реконструкционные работы, они могут объединиться в товарищество собственников жилья. Это неплохая альтернатива различным управляющим компаниям, которыми обычно жильцы недовольно. Члены ТСЖ, к примеру, сами решают, когда нужно проводить ремонт и с кем лучше сотрудничать. В данном случае все расходы и тарифы обсуждаются на общем собрании, траты полностью прозрачны и понятны. Если, к примеру, в доме примут решение сдавать подвальное помещение, полученные деньги можно потратить на капремонт.
Жилищно-накопительный кооператив практически не пользуется популярностью, так как слишком велик риск попасть на мошенника. В идеале все действия ЖНК должны обсуждаться и не должны выходить за рамки закона РФ, однако, на деле может быть совершенно другая картина. С другой стороны, ЖНК можно считать прекрасной альтернативой ипотечному займу.
Дом кооперативный чем отличается от дома жкх
Любое неверное или экономически неправильное действие полномочных лиц может спровоцировать банкротство объединения.
Что касается жилищно-накопительных кооперативов, то их система слегка иная.
При создании такого объединения жильцы формируют лишь 30-50 процентов от всего капитала, необходимого для полной покупки или постройки кооперативного дома.
Остальная часть определяется в виде займа для кооператива, который выплачивается в течение следующих лет жильцами соразмерно взятым им долям. Подобный подход более безопасный и удобный для граждан, так как:
- займы у членов ЖНК выгодные (до 5 процентов годовых);
- просты в плане выплаты;
- «кооперативщики» могут сразу же купить уже построенное жилье, исключив риски организации строительства и потери средств.
В принципе, ничего более о кооперативных домах знать не нужно.
При неблагоприятном стечении обстоятельств возможно полное банкротство ЖСК.
Особенности участия в накопительных ЖК
Накопительный кооператив во многом напоминает ипотечное кредитование, за исключением необходимости выплачивать высокие проценты банку.
В отличие от жилищно строительных кооперативов, современные ЖНК позволяют приобретать недвижимость не только у застройщика, но и на вторичном рынке.
Последний вариант показывает себя как более безопасный с точки зрения строительных рисков, что может значить отсутствие необходимости поддерживать баланс средств на строительные материалы или нанимать подрядчиков для выполнения работ.
Как и жилищно-строительный, накопительный кооператив создается по инициативе будущих собственников.
Дом кооперативный чем отличается от дома жкх
Однако на практике нередко возникает ситуация, что квартира, которую хотят купить или продать, является кооперативной, и сделка купли-продажи приобретает некоторые характерные особенности.
Что такое кооперативная квартира?
Для начала определимся, что же такое кооперативная квартира и жилищно-строительные (жилищные) кооперативы. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (ст.
Что значит дом кооперативный
Кооперативное жилье – это интересная система обеспечения граждан жилой площадью, придуманная в далеком СССР. Так как в советском государстве все было общим – покупка или личностная приватизация тех же квартир была невозможной.
Несмотря на это, нуждающихся в жилье или просто желающих о своих кровных метрах, было немало.
Успех подобной инновации был феноменальный, так как многие жители «советов» решили получить новое жилье.
Основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением является членство в таком жилищном кооперативе.
В случае полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 129 ЖК РФ).
Как уже было отмечено, общие требования и условия договора купли-продажи такой квартиры установлены Гражданским законодательством.
Договор продажи недвижимости заключается обязательно в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Ведь договор — дело добровольное, поэтому о размере платы вы можете смело поспорить с правлением ЖСК.
А пока договор не заключен, в общем-то, нет и оснований для оплаты.
Чем может быть плох “советский” ЖСК?
Дополнительные деньги с жильцов ЖСК собирает только для того, чтобы прокормить аппарат. В ЖСК как минимум два функционера на зарплате: председатель и бухгалтер.
Предположим, каждый получает по 5000 рублей в месяц.
В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей.
Основным плюсом для будущего члена кооператива является тот факт, что практически сразу он причисляется «к своим».
К преимуществам ЖСК относят следующие факты:
- Нет необходимости в уставном капитале.
- Размер паевого взноса рассчитывается согласно смете на стройматериалы, работу строителей и прочее.
- Переплата за жилье получается минимальная, так как сюда входит обеспечение деятельности ЖСК только во время строительства.
- Нет требований к минимальному количеству участников ЖСК.
В завершение сегодняшней статьи обратим внимание на возможность сноса кооперативного дома. Условия подобной меры отражены в 32-ой, 86-ой и 134-ой статьях Жилищного Кодекса РФ.
При желании ознакомиться с ними можно без особых сложностей. Трактовка и отражение всех законодательных понятий осуществлены доступно для граждан России.
При сносе кооперативного дома возможно несколько исходов событий:
- Жильцам будут предоставлены соразмерные государственные квартиры с возможностью последующей приватизации.
- Участникам кооператива будут выплачены компенсации.
Примечание! При неполном погашении паев гражданин, получающий жилье или компенсацию, будут обязан до конца исполнить свои обязательства перед кооперативом в оговоренном ранее порядке.
Пожалуй, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи закончились.
При возникновении определенной суммы задолженности подача воды, газа или электричества в квартиру может быть приостановлено. Возобновить ее можно только после того, как долг будет выплачен в полном размере.
Придомовая территория.
Общим имуществом владельцев квартир в доме являются не только подъезды, чердаки и подвалы, но и придомовая территория. Жилищный кодекс обязывает каждого владельца содержать эту территорию. Но кроме обязанностей у членов ТСЖ есть и права по распоряжению землёй, примыкающей к дому. На практике придомовой территорией распоряжается кто угодно на своё усмотрение, например, на месте сквера вырастает магазин, а на месте спортивной площадки – новостройка.
Термин «кооператив» знаком многим взрослым россиянам, заставшим советскую власть. Ранее его трактовка и регулировка законом была на высшем уровне, сегодня же вопросов относительно кооперативных объединений жильцов становится все больше и больше.
О явлении кооперативного дома
Кооперативное жилье – это интересная система обеспечения граждан жилой площадью, придуманная в далеком СССР.
Жилищного кодекса РФ, ЖК или ЖСК признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.
Установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их деятельности применяются положения ст.
116 ГК РФ о потребительских кооперативах.
В рамках законодательства РФ представленных сведений будет вполне достаточно. Несмотря на некоторые неудобства в плане будущего владения жильем в кооперативах, на сегодня участие в них является одним из самых выгодных способов приобретения жилплощади.
Поспорить с этим крайне сложно.
Права жильцов
Права жильцов в кооперативном доме определяются рядом статей Жилищного Кодекса РФ. Перед вступлением в жилищный кооператив любой формы важно тщательно изучить данный законодательный акт, не выделяя внимание конкретным главам и статьям.
Специфичность подобного жилья велика, поэтому подкованность с юридической точки зрения поможет избежать потери денег или иных проблем, связанных с участием в кооперативе.
Все права жильцов кооперативного дома определяются и в тех документах, которые они подписывают относительно факта своего участия в объединении.
Что посоветуете сделать для начала?
Понятно, что необходимо пойти к председателю кооператива.
Квартирный ряд
Но реформы заставили эти дома обратиться к городским дотациям. Как же сегодня чувствуют себя «старые новые» собственники?
Об этом мы решили побеседовать с руководителем Московского союза ЖК и ЖСК Валентином Григорьевым.
Валентин Александрович, сначала самый актуальный вопрос: подготовка к зиме. Вот недавно прочитал:
«Дома ЖСК, когда-то считавшиеся «золотым фондом Москвы»
, сейчас в наиболее удручающем состоянии, их проверка – с точки зрения предзимней подготовки – вызвала немало замечаний».
При этом у собственников есть выбор: они могут выбрать непосредственно правление, не создавая товарищество.
Заключается договор с управляющей организацией, отвечающей за обслуживание дома.
- стоянка грузовиков;
- перегораживание проездов;
- парковка возле мусорок ближе 5 метров;
- езда по газонам и тротуарам;
- парковка на газоне и тротуаре.
- При нарушении правил парковки машина виновника может быть эвакуирована.
- Следует отметить, так как парковка это придомовая территория, жилищный кодекс всех жильцов наделил равными правами по её использованию, без выделения конкретного места.
- Парковочное место не может быть собственностью конкретного члена ТСЖ.
- Законы подчас имеют важные моменты, о которых большинство даже не подозревает.
Интересное примечание: согласно 6 части 36 статьи Жилищного кодекса собственность на долю придомовой территории не аннулируется со сносом или разрушением дома и не переходит во владение государства или других лиц.
Отсюда и огромное число видов существующих в стране кооперативов: гаражных, жилищных, производственных, потребительских и иных.
Жилищно-строительный кооператив является формой объединения людей для строительства жилого дома и дальнейшего управления им. Люди вносят свои деньги в виде паёв до того ещё, как дом готов.
По сути этим договор с ЖСК схож с договором долевого участия. Однако имеет он больше рисков, поскольку подлежит регистрации только после ввода дома в эксплуатацию.
Упрощенная процедура строительства кооперативного дома выглядит следующим образом:
- граждане объединяются, создают кооператив и формируют общий пай;
- осуществляется строительство дома третьими лицами;
- члены кооператива заселяются в готовое жильё и постепенно выплачивают оставшуюся часть паёв.
Эта процедура соответствует только деятельности ЖСК.