Предварительный договор это ""

Предварительный договор это

Предварительный договор

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.

перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).

осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.

операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.

один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

в случае заключения сторонами основного договора;

  • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.
  • Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    Предварительный договор. Что это такое?

    Предварительный договор. Что это такое?

    Что такое предварительный договор ​

    В предварительном договоре стороны описывают условия, на которых в будущем обязуются заключить основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.

    Он заключается в той же форме, что и основной. По закону договор купли-продажи недвижимости обязательно составляют в письменной форме, а нотариальное удостоверение для него не нужно. Поэтому предварительный договор тоже нужно заключить в простой письменной форме.

    Простая письменная форма – это записанные на бумаге условия, под которыми стороны поставили свои подписи. Можно заполнить от руки, напечатать на машинке или компьютере. Подписей участников договора будет достаточно, чтобы сделать его законным, удостоверять такой документ у нотариуса не нужно.

    А вот если по закону требуется, чтобы договор обязательно удостоверил нотариус – как, например, для ренты, такой предварительный договор обязательно нужно отнести в нотариальную контору.

    Устно предварительный договор заключить нельзя. Если в законе не написано, какая форма должна быть у основного договора, предварительный договор заключают в простой письменной форме. А еще предварительный договор не нужно регистрировать, даже если для основного требуется государственная регистрация.

    Если стороны не учтут требование к форме предварительного договора – договорятся устно или не сходят к нотариусу, если по закону удостоверение обязательно, такой документ не будет действовать.

    Предварительный договор – это зафиксированная договоренность сторон насчет будущей сделки. Люди определяют, на каких условиях сделка будет заключена, и принимают на себя обязательство ее совершить.

    Предварительный договор – это зафиксированная договоренность сторон о будущей сделке.

    В каких случаях заключается

    Чаще всего предварительный договор используется при заключении сделок купли-продажи недвижимости. Но его можно подписать перед любой сделкой: аренды, подряда, оказания услуг, долевого участия в строительстве.

    Обычно люди подписывают предварительный договор, когда по какой-либо причине в данный момент не могут подписать основной договор. Допустим, покупатель не может прямо сейчас рассчитаться за объект, поскольку берет его в ипотеку и надо дождаться одобрения банка. Или продавец вынужден отложить заключение сделки, потому что часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку и нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

    При этом и продавца, и покупателя устраивают условия предстоящей сделки: объект, цена, способ оплаты. Они готовы некоторое время подождать, пока вторая сторона не решит свои проблемы. И чтобы к моменту решения проблем контрагент не отказался от сделки и не изменил условия, подписывают предварительный договор.

    Так же могут поступить и будущие поставщик и покупатель, арендатор и арендодатель, заказчик и исполнитель – оформить предварительный договор поставки, аренды, услуги или любой другой и в нем записать условия будущего основного договора, которые они обсудили.

    Чем предварительный договор отличается от основного договора

    В предварительном договоре стороны описывают свои будущие взаимоотношения, принимая на себя обязательство заключить в последующем договор на определенных условиях и готовы нести ответственность, если нарушат это обязательство.

    Например, будущие арендодатель и арендатор ставят подпись на предварительном соглашении, подтверждая, что не позднее 4 сентября 2019 года они заключат договор аренды гаража на таких-то условиях.

    Основной договор люди подписывают, когда готовы выполнять его сразу. В нем обязательно прописывают все основные условия, без которых он не может считаться заключенным. Сразу после того, как человек поставит подпись под основным договором, у него возникают права и обязанности. А также ответственность за неисполнение. И даже если совершать действия по договору человек должен не сразу после подписания, а через какое-то время, договор уже действует – обязательства и ответственность уже существуют.

    Читать еще:  Как правильно продлить срочный трудовой договор

    Например, в основном договоре можно написать, что арендодатель передает квартиру в аренду только через два месяца после подписания договора. Но при этом у них обоих уже есть права и обязанности, определенные договором, прописана ответственность за их нарушение, указаны сроки аренды и стоимость арендной платы и все остальные условия.

    Какие пункты должны быть обязательно

    Предмет договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ из условий предварительного договора должно быть понятно, какие действия в будущем собираются совершить участники договора. Например, предметом договора купли-продажи квартиры будет передача ее продавцом в собственность покупателя.

    Объект. В этом договоре еще очень важно описание объекта – той самой квартиры. Описывать надо подробно, чтобы из договора было понятно какая именно квартира продается, и ее нельзя было бы спутать с другой. Надо написать кадастровый номер, площадь и адрес – это позволит безошибочно идентифицировать объект.

    Если продается строящаяся квартира, надо взять сведения из договора долевого участия: строительный адрес с литером, проектную площадь. Кадастровый номер строящемуся объекту не присваивается, поэтому его вы не укажете, но и остальной информации будет достаточно.

    Срок. Если не укажете срок, когда собираетесь подписать основной договор, будет применяться пункт 4 статьи 429 ГК РФ . По нему основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного. Но этот срок может быть невыгоден для вас, поэтому лучше самим определить тот, который вас устроит. Напишите, что основной договор будет подписан, допустим, не позднее 17 августа или не позднее 3 месяцев с момента подписания предварительного.

    Если подписание основного договора зависит от какого-то события, которое еще не произошло, можно сослаться на него, устанавливая срок. Тогда вы можете написать, что основной договор будет заключен после того, как произойдет то-то, но не позднее такого-то определенного срока, к примеру, не более двух лет.

    Например, хозяин офиса нашел арендатора, но здание, в котором офис расположен, еще не введено в эксплуатацию. Арендодатель и арендатор могут заключить предварительный договор, написав в нем, что основной будет заключен после ввода объекта в эксплуатацию и открытия офисного центра, но не позднее 2 лет с даты подписания этого соглашения.

    Уточняющий срок надо дописывать обязательно: если ориентироваться только на ввод в эксплуатацию, по закону будет считаться, что срок не согласован. Окончание строительства не зависит от сторон, этот период может быть увеличен, если застройщик, к примеру, получит отказ в выдаче разрешения. В этом случае будет применяться правило об обязанности заключить основной договор в течение года.

    Какие пункты можно включить дополнительно

    Для предварительного договора достаточно написать предмет основного договора. Остальные существенные условия вы можете согласовать при подписании основного договора. Но лучше, если вы напишете их сразу, чтобы зафиксировать достигнутые договоренности и не решать потом разногласия в суде.

    Цена и порядок расчетов. Например, если вы заключаете предварительный договор купли-продажи квартиры, укажите, что цена квартиры такая-то и изменению не подлежит. Расчет будет произведен таким-то образом.

    Аванс или задаток. Чтобы подтвердить свои намерения покупатель может передать часть суммы в виде аванса или задатка. Но обратите внимание: если по предварительному договору будет передана полная сумма или ее большая часть, договор будет признан окончательным.

    Неустойка. Вы можете написать, что несоблюдение условий договора наказывается уплатой неустойки. Виновник должен заплатить пострадавшему участнику определенную сумму денег. Но имейте в виду – суд может уменьшить размер штрафных санкций за отказ заключить основной договор и даже совсем их не взыскивать.

    Например, в одном предварительном договоре купли-продажи здания участники написали, что за уклонение от заключения основного договора виновнику придется заплатить неустойку в 7 раз выше, чем стоимость здания. Когда продавец отказался подписать договор, покупатель подал исковое заявление в суд. В итоге договор купли-продажи здания был заключен по решению суда, а неустойку судья не взыскал. Указал, что неустойка была установлена сторонами на тот случай, если основной договор не будет заключен ни в добровольном, ни в судебном порядке, чтобы компенсировать покупателю возможные убытки. А поскольку в итоге сделка все-таки состоялась, взыскивать неустойку не за что.

    Другие условия. Вы можете вписать в предварительный договор любые условия основного, если для вас они важны. Например, в предварительную куплю-продажу недвижимости часто вписывают срок, в который продавец и члены его семьи снимутся с регистрации. Или перечисляют имущество, которое останется в квартире и войдет или не войдет в цену. Во втором случае дополнительно пишут, сколько придется доплатить. Еще часто указывают, что фактическая передача квартиры состоится тогда-то.

    Какие последствия наступят, если подписать договор

    Если один из участников сделки передумает заключать основной договор, второй участник может пойти в суд. Судья вынесет решение, по которому договор будет считаться заключенным. Поэтому подписывать предварительное соглашение можно только в том случае, если вы действительно готовы к сделке.

    Если вы заключали договор при одних обстоятельствах, а потом они изменились, суд может вынести решение, что заключать основной договор в новых обстоятельствах не стоит. Но при этом может взыскать с виновника неустойку в пользу второго участника договора.

    Поэтому если вам говорят, что предварительный договор – ничего не значащая бумажка, которая вас ни к чему не обязывает, знайте, что вас обманывают. Подписав предварительный договор, вы обязаны выполнять его условия. Поэтому тщательно взвешивайте и просчитывайте последствия и не ставьте свою подпись, если не готовы исполнить прописанное в договоре.

    Предварительный договор

    Добавлено в закладки: 0

    Что такое предварительный договор? Описание и определение термина.

    Предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передаче какого-либо имущества в собственность. Условия выполнения основного договора должны быть указаны в договоре предварительном. Этот договор должен обязательно оформляться в письменном виде, и, очень часто, форма такого договора аналогична форме договора основного.

    В предварительном договоре, как правило указываются существенные условия, например, предмет и сроки заключения договора основного.

    При отсутствии конкретных сроков по умолчанию срок подписания основного договора один год. Например договор предварительный об приобретении квартиры или возможно другой недвижимости к сожалению есть очень ненадежным способом защиты прав покупателя, по причине очень много рисков.

    Значение договора предварительного. Договор предварительный о купли продажи квартиры, например или другой недвижимости либо предварительный договор аренды недвижимости – это нотариально заверенное «желание» покупателя перед продавцом, в простонародье это называется задаток, который в случае неудачи поможет вам получить хоть какую-то компенсацию, как минимум за потраченное время. Как видно из анализа данных норм, предварительный договор не создает для сторон каких-либо материальных прав и обязанностей, кроме одного обязательства: заключить в течение согласованного срока определенный тип гражданско-правового договора на заранее согласованных условиях.

    Целью такого заключения предварительного договора всегда является подтверждение честности намерений по заключению в будущем договора, по содержанию которого сторонам удалось достичь договоренности. Что имеется в виду, то что предварительный договор не трансформируется в основной со временем, а создает для сторон обязательства совершенно иные, чем основной. В момент оформления данного договора купли продажи недвижимости передается аванс либо задаток в счет оплаты полной суммы от суммы основного договора. На этом этапе все понятно, при заключении основного договора купли-продажи платится вся сумма, закрепленная в предварительном договоре купли квартиры, за исключением суммы раннее уплаченного по предварительному договору аванса.

    Кому и когда выгоден предварительный договор?

    Кому более выгоден предварительный договор? Агентству недвижимости или клиенту? Тому, кто лучше его умеет использовать. Мы уже рассказывали о ситуации, когда женщина решила продать квартиру, чтобы потом купить себе другую. Она обратилась в агентство, там ей нашли покупателя и предложили заключить предварительный договор с некой суммой. Клиентка договор подписала, наивно думая, что этот документ в самых общих чертах просто закрепляет намерения. Вскоре она нашла другого покупателя, готового заплатить гораздо большую цену за ее квартиру. И уже на заключительном этапе сделки вдруг выяснилось, что бедолага неправильно поняла слово «предварительный» в названии договора. На самом деле его участников закон обязывает выполнять прописанные условия. В результате агентство недвижимости от имени покупателя подало на женщину в суд и принудило продать квартиру по указанной в договоре цене.

    Читать еще:  Когда договор считается незаключенным

    Когда предварительный договор выгоден покупателю? Допустим, мужчина решил купить 2-комнатную квартиру. Чтобы продавец «двушки» в последний момент не передумал, заключать сделку или не завысил цену тысяч на 100, как раз и пригодится предварительный договор с договором задатка. Они закрепляют цену и оговаривают сроки.

    Когда предварительный договор выгоден продавцу? Когда вы договорились на словах, что покупатель приобретет именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену, чтобы можно было спокойно рассчитывать на эти деньги. И тогда, даже если покупатели найдут более интересный вариант, они десять раз подумают, прежде чем нарушить договор.

    Пояснение договора предварительного

    Предварительный договор — это договор, стороны которого обязательства связываются течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на тех условиях, которые были установлены предварительным договором. Основным и важным отличием есть срок подписания основного договора. Так, для субъектов хозяйственной деятельности, предварительные договора имеют срок подписания максимум в один год по законодательству. Ели это гражданско-правовой договор (стороной выступает физическое лицо) то в таком случае, срок ограничивается исключительно таким договором. Правильная форма данного типа договора – один из важных нюансов для закона. Договор предварительный, заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то тогда возможна в письменной форме.

    Процедура нотариального удостоверения таких договоров прописана в порядке совершения нотариальных действий. Нотариальные действия совершаются либо по месту нахождения (месту регистрации) недвижимости, либо по месту нахождения (месту регистрации) одной из сторон сделки.

    Контенты соглашения сформированы его условиями. Контенты соглашения нужно отличить от контента отношения обязательств, сгенерированного соглашением, которое сформировано правами и обязательствами Сторон.

    Группы условий договора

    В содержании соглашения распределяют три группы условий. Первая группа условий сформирована существенными условиями настоящего договора.

    Существенные условия настоящего договора определены в Статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. Без координации существенных условий настоящего договора соглашение не считают заключенным. Три типа условий принадлежат основе:

    1) Условие о предмете соглашения. Это условие важно в любом соглашении, даже если нет никакого специального указания в законе, например, в договоре дарения.

    2) Условия, которые называют как важные или необходимые для соглашений об этом типе в законе и других юридических действиях. Для определения существенности условий настоящего договора законодателя используется специальное принятие юридического оборудования: в законе или другом юридическом действии это указано, что это условие важно, поскольку это сделано в договоре о залоге, или формулировка используется: “в соглашении буду указан”.

    3) Условия, на которых сторона настаивает, по крайней мере.

    Вторая группа условий сформирована обычными условиями – это – условия, которые сформулированы в положениях закона, включение или невключение таких условий в соглашении не имеют значения включая для признания договора, заключенного или незавершенного. Стороны, подписывая соглашение, согласовывают также эти условия. Например, в договоре аренды “изменение владельца арендуемой собственности не привлекает изменение правового статуса арендатора”. Условия могут быть сформулированы в законе как императивная или диспозитивная норма. Так, если регулирование факультативно, и стороны хотят изменить его контент в соглашении, то такое условие становится важным. Например, в договоре аренды общим правилом обязательство капитального ремонта находится на арендодателе, и текущий – на арендаторе. Это регулирование является установочным. Поэтому, если стороны требовали передать арендатору обязательство и капитала и текущего ремонта, то они должны включать это условие в соглашение, такое условие от постоянного клиента превратилось бы важный. Если положение закона обязательно, то стороны, даже включая его в соглашение, его контенты не могут изменить соглашение. Поэтому, такие императивные нормы, включаемые в соглашение, будут всегда оставаться обычными условиями соглашения.

    Случайные условия договора

    Распределение также еще одну группу условий – случайные условия являются условиями, не обязательными для соглашений в этом типе, но одна из сторон настаивает на их включении в соглашение, по крайней мере. Например, если сторона настаивает на дополнительной упаковке товаров к продаже. Это представлено это, если стороны настаивают на включении.

    Временное соглашение не производит на вечеринках прав и обязательств на уступке собственности, выполнении работ и предоставляющих услуг. Основанный на временном соглашении у сторон есть уникальное обязательство – обязательство подписать в будущем основное, окончательное соглашение относительно условий, определенных во временном соглашении.

    Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определила содержание и форму временного соглашения. В содержании временного соглашения, в дополнение к условию о предмете, который является об обязательстве подписать соглашение в будущем, должно быть условие, позволяющее определить существенные условия окончательного соглашения.

    Временное соглашение всегда требует письменной формы и если окончательное соглашение потребует нотариальной формы или письменной формы в форме единого документа, то и временное соглашение буду подписан в той же самой форме. Термин во временном соглашении – последний срок окончательного соглашения; это существенное условие временного соглашения не. Если термин во временном соглашении не установлен, то окончательное соглашение подвергается заключению в течение года с момента заключения временного соглашения.

    В случае отказа одной из сторон временного соглашения подписать основное соглашение, такая сторона может быть вынуждена к заключению соглашения в судебном порядке и обязана дать компенсацию другой стороне потерям (Статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) вызванный уклонением из заключения основного соглашения.

    Обязательства, обеспеченные временным соглашением, останавливаются если:

    а) перед завершением времени, в которое стороны должны подписать основное соглашение, он не будет заключен в тюрьму;

    б) одна из сторон не пошлет другой стороне предложение подписать это соглашение.

    Мы коротко рассмотрели определение термина договор предварительный, группы условий договора, пояснение договора предварительного, кому и когда выгоден предварительный договор, случайные условия. Оставляйте свои комментарии или дополнения к материалу.

    Предварительный договор: особенности и нюансы

    Предварительный договор — это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.
    Использование предпринимателями предварительного договора имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится возможность исполнить основной договор.

    Предварительный договор в общем понимании

    Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной (например, простая письменная, нотариальная). Если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

    Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

    Условия предварительного договора и сроки

    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора. В случае если предварительный договор не позволяет установить предмет или другие существенные условия основного договора, то он будет являться не заключенным.

    В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

    В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, контрагент может обратиться в суд с требованием заключить основной договор, а также взыскать убытки вызванные уклонением.

    Если в течение срока, установленного в предварительном договоре, основной договор не был заключен сторонами, то обязательства по его заключению прекращаются.

    Ниже приведен образец предварительного договора:

    Особенности конструкции предварительного договора на примерах

    Отсутствие возможностей исполнить основной договор в момент заключения предварительного не является основанием для признания предварительного договора недействительным.

    Пример 1. ЗАО «Ромашка» (Продавец) и ООО «Лютик» (Покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилого здания. По условиям предварительного договора компании договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества. В соответствии с предварительным договором ЗАО «Ромашка» обязалось оформить за собой право собственности на здание в течение 1 года с момента подписания предварительного договора. Сторонами в предварительном договоре также было оговорено: стоимость здания, порядок взаиморасчетов и срок, в течение которого должен быть заключен основной договор (2года).

    Читать еще:  Как расторгнуть договор с интернет провайдером

    После оформления права собственности ЗАО «Ромашка» стало уклоняться от заключения основного договора. ООО «Лютик» неоднократно обращалось с просьбой заключить основной договор и в последствии подало исковое заявление в арбитражный суд с требованием о понуждении его заключения.

    ЗАО «Ромашка» отстаивая свои интересы в арбитражном суде, заявило, что при заключении предварительного договора у последнего отсутствовало право собственности на имущество. В силу этого предварительный договор является ничтожным.

    В рассматриваемом случае продавец необоснованно уклонялся от заключения основного договора. В соответствии со ст. 429 ГК РФ при заключении предварительного договора существование имущества, являющегося предметом будущего договора, не требуется. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    Подписанное сторонами письмо о намерениях по своей юридической природе не может выступать в качестве предварительного договора.

    Пример 2. ЗАО «Василек» (заказчик) и ООО «Одуванчик» (исполнитель) по результатам проведенных переговоров составили письмо о намерениях, в котором изложили все договоренности между собой.

    Письмом исполнитель отказался от дальнейшего сотрудничества и подписания основного договора. Заказчик обратился в суд с требованием о обязать исполнителя заключить основной договор на основании предварительного договора.

    Однако по своему характеру и содержанию письмо о намерениях, является документом, носящим предварительный характер и составленным сторонами по результатам переговоров. Данное письмо содержит намерение сторон заключить в будущем контракт, но не содержит условий, указывающих на обязанность заключения данного контракта. В данном случае письмо о намерениях не может считаться предварительным договором. Поэтому каждая из сторон, подписавшая данное письмо, была вправе в любое время отказаться от заключения контракта.

    Предварительный договор считается не заключенным в случае отсутствия в нем существенных условий основного договора.

    Пример 3. Между ИП «Сидоров» (далее Арендатор) и ИП «Петров» (далее Арендодатель) заключен предварительный договор аренды помещения в нежилом здании. По его условиям стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора аренды помещения, но, не указали его площадь и расположение. Данное здание на момент заключения предварительного договора строилось.
    В предварительном договоре отсутствовали сведения, позволяющие определенно установить объект аренды. В данном случае предварительный договор не содержал всех необходимых существенных условий основного договора, поэтому предварительный договор считается не заключенным.

    Предварительный договор купли-продажи доли в ООО считается недействительным, если не соблюдена нотариальная форма.

    Пример 4. Данную ситуацию отлично поясняет одно из наших завершенных дел — Возврат аванса по предварительному договору купли-продажи бизнеса.

    Предварительный договор

    Предварительным называется договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429, п.1 ГК).

    Такой договор должен заключается в форме, которая установлена для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме договора влечет его недействительность (ничтожность).

    В предварительном договоре стороны должны указать предмет и другие существенные условия основного договора. В обязательном порядке указывается срок заключения основного договора. При несоблюдении сторонами этого правила основной договор заключается в течение года.

    Если в течение срока действия предварительного договора основной договор сторонами не заключен, либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

    Нередки случаи, когда одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о заключении основного договора. Если будет установлено, что одна из сторон уклонялась от заключения договора необоснованно, она обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

    С какой целью заключается предварительный договор?

    О существенных условиях основного договора, которые должны быть включены в договор предварительный, следует сказать особо.

    Статья 432 ГК РФ, являясь общей нормой для всех договоров, к существенным условиям относит предмет договора, условия, которые прописаны в законе как существенные для определенных видов договоров, а также все те условия, на включение которых в договор настаивает одна из его сторон.

    Если существенные условия в договор не включены, такой договор заключенным не считается.

    Теперь предположим, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры – жилого помещения. Откроем статью 558 ГК РФ и посмотрим, какие условия закон относит к существенным в договорах данного вида.

    Мы увидим, что одним из таких условий является перечень лиц, которые сохраняют права пользования продаваемой квартирой.

    Далее представим ситуацию, что названное условие в предварительный договор купли-продажи включено не было (оставлено на потом), а при подписании основного договора продавец включить это условие в договор отказался.

    Если покупатель расценит такой отказ как уклонение продавца от заключения основного договора и обратится в суд с требованием о принуждении продавца договор заключить, то шансов выиграть дело у него не будет.

    Суд, отказывая в иске покупателю, укажет в решении, что в предварительный договор не включено существенное условие, предусмотренное законом для договоров купли – продажи жилых помещений, и на этом основании признает предварительный договор незаключенным.

    Следовательно, в этом случае покупатель (да и продавец тоже) вообще не сможет потребовать заключения основного договора, поскольку такие требования могут исходить только из предварительного договора, которой заключен и стал обязательным для его исполнения сторонами.

    А если стороны представят основной договор на регистрацию в неизменном виде, то в ней будет отказано по той же причине: несоблюдение требований закона о включении в договор упомянутого списка лиц.

    К существенным закон относит не только условия им установленные, но и все те, на которых наcтаивает одна из сторон договора.

    Не откладывайте включение этих условий на момент подписание основного договора. Ведь если другая сторона откажется их принять при подписании основного договора, он будет заключен на условиях договора предварительного.

    А если Вы откажетесь подписать основной договор без включения в него требуемых Вами условий, которые не были прописаны в предварительном договоре, то другая сторона с большой долей вероятности получит в суде решение о понуждении Вас заключить договор на условиях предварительного договора.

    Вывод из сказанного такой: предварительный договор необходимо составлять с такой же педантичностью, как и основной договор с тем, чтобы все существенные условия предварительного договора трансформировались в основной договор таким образом, который бы устроил Вас как сторону договора, и договор с точки зрения закона считался заключенным. Исходите, в конце-концов, из того, что разница между предварительным и основным договорами состоит только во времени их исполнения.

    Мы рекомендуем потребителям быть внимательными при заключении предварительных договоров.

    Нужно всегда помнить, что предметом основного договора являются обязательства по передаче имущества, выполнение работы или оказание услуги. Если, например, продавец отказывается передать вещь покупателю по основному договору, последний вправе истребовать эту вещь через суд.

    Предметом предварительного договора является обязательство заключить в будущем основной договор о передаче вещи, выполнения работы или оказания услуги. И если продавец откажется этот договор заключить, то покупатель не вправе истребовать от него имущество, названное в предварительном договоре. У него есть только право обратиться в суд о понуждении продавца заключить основной договор о передаче вещи.

    Если это требование покупателя будет судом удовлетворено, то и в этом случае продавец может уклониться от передачи вещи. Тогда покупателю придется снова обращаться в суд. Сколько месяцев пройдет, прежде чем покупатель получит желаемое, подсчитать не трудно.

    Ссылка на основную публикацию
    ×
    ×
    Adblock
    detector