Как оформить договор аренды

Как оформить договор аренды

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Жёстких требований к форме нет, но необходимо проследить за содержанием.

Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным ГК РФ Статья 432. Основные положения о заключении договора .

При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:

Сдавать помещение в аренду может собственник ГК РФ Статья 608. Арендодатель или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:

  • документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
  • документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.

С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы. Суд может Карточка производства счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость. Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение КоАП РФ Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения закона.

Предмет договора аренды нежилого помещения

В этом пункте указывается собственно предмет договора:

Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым ГК РФ Статья 607. Объекты аренды . Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской Юридической Службы

Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

Арендная плата и порядок расчётов

Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:

Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.

Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще ГК РФ Статья 614. Арендная плата одного раза в год, если в договоре не указано иное.

Права и обязанности сторон

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

  • Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
  • Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Срок аренды

Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после ГК РФ Статья 433. Момент заключения договора проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.

Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Изменение и прекращение договора

По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя , если:

  • одна из сторон нарушает условия договора;
  • арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
  • собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.

Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.

Реквизиты и подписи сторон

Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Читать еще:  Где взять договор социального найма жилого помещения

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Как правильно заключить договор аренды

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

  • право собственности на помещение;
  • целевое назначение использования помещения;
  • не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
  • имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года . По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок . Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. — Заключение договора «до события» , например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

  • право собственности на помещение;
  • целевое назначение использования помещения;
  • не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
  • имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года . По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок . Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. — Заключение договора «до события» , например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Читать еще:  Договор купли продажи земельного

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

Договор аренды: для чего нужен, правила оформления, образцы

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Договорные отношения – неотъемлемая часть нашей жизни, иногда мы договариваемся на словах, а иногда вынуждены подписывать документальные договоры.

В этой статье мы рассмотрим форму договора, который является одним из самых актуальных на сегодняшний день – договор аренды.

Мы в деталях (с образцами) проанализируем договор аренды транспортного средства, а также договор аренды помещения (жилого и нежилого).

Договор аренды – это…

Начнем с терминологии:

  1. договор – это документ, заверяющий факт какой-либо сделки между ее сторонами. Примечание: правильное произношение – с ударением на последний слог, т.е. договОр, договОры;
  2. предмет договора – действие, которое предполагается совершить с объектом договора. В рассматриваемой нами ситуации предметом договора является аренда, т.е. обстоятельства, когда одна сторона берет объект договора во временное пользование за определенное вознаграждение;
  3. объект договора – имущество, по поводу которого заключена сделка. Наиболее популярные объекты аренды:
    1. жилье (квартира, дом, таунхаус, апартаменты (что это такое?), жилая комната),
    2. нежилое помещение (офис, цех, гараж, подсобная постройка и т.д.);
    3. транспортное средство (ТС) (легковой автомобиль, грузовое ТС и т.д.);
  4. стороны договора – физические или юридические лица (либо ИП), заключившие между собой соглашение о предмете и объекте сделки. Стороны соглашения в договоре аренды:
    1. арендодатель – лицо, сдающее имущество в аренду,
    2. арендатор – лицо, берущее имущество в аренду.

      Важно: если речь идет о жилье, и при этом хотя бы одна из сторон физическое лицо, то такое соглашение называется договором найма
      , а стороны:

      Существенные условия договора аренды: детальное описание объекта аренды + цена договора (денежная сумма или иное вознаграждение за предоставление аренды) + срок, на который имущество арендуется.

      Арендные отношения являются административно-правовыми, и потому регулируются Гражданским Кодексом (ГК) РФ.

      В статье 615 ГК сказано:

      Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

      Важно: заключение договора аренды для арендодателя – физического лица означает, что он становится получателем дохода и, следовательно, обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

      Он обязан самостоятельно обнародовать свой доход в ИФНС (инспекции Федеральной налоговой службы) посредством подачи по итогам года декларации 3-НДФЛ, а затем уплатить исчисленный налог.

      Заполнить декларацию и посчитать сумму налога можно с помощью специальной программы, которая бесплатно предоставляется для скачивания на официальном сайте ФНС по этой ссылке. Проверено на практике – программа предоставляет довольно простой интерфейс для заполнения декларации.

      Юридическое лицо указывает денежные средства, полученные от аренды, в своих бухгалтерских документах.

      Что такое договор субаренды

      Субаренда – это передача арендатором прав на аренду имущества третьему лицу – субарендатору.

      Законность такой переуступки также прописана в ст. 615 ГК. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

      1. арендодоатель (наймодатель) согласен с передачей прав на аренду третьему лицу и это согласие прописано в договоре;
      2. ответственным за выполнение условий договора аренды остается арендатор (наниматель), т.е. если субарендатором причинен какой-либо материальный ущерб, то ответственность несет арендатор;
      3. арендатор заключает с субарендатором договор субаренды, длительность действия которого не должна превышать срок действия основного арендного договора.

      Виды и образцы договоров аренды

      Договоры аренды классифицируются в зависимости от вида имущества, сдаваемого в аренду.

      Далее рассмотрим некоторые виды договоров немного детальней.

      Договор аренды квартиры (жилья)

      Еще раз коротко об отличии аренды от найма:

      1. объект найма – только жилое помещение, объект аренды – любое;
      2. одна или обе стороны договора найма – физ.лица, стороны аренды – юридические (или ИП).

      В обиходе, как правило, не делают отличий между наймом и арендой. Поэтому мы будем говорить об аренде и найме как об одном понятии – об аренде.

      Но не забывайте: если вы физ.лицо и собираетесь снять квартиру (или пр.жилое помещение) у другого физического лица, то вы должны оформлять договор найма. При этом отличия в договоре аренды квартиры между физическими лицами будут только в формулировках (договор найма, наймодатель, наниматель).

      Договор аренды квартиры оформляется в простой письменной форме (т.е. его не обязательно заверять у нотариуса).

      При этом гос.регистрация такого договора необходима только в случае аренды более года (ст. 651, п. 2 ГК РФ).

      Если же вы не хотите ходить по инстанциям, то можно заключить договор на аренду (найм) квартиры (или др.жилья) сроком на 364 дня (или меньше), а при окончании срока – подписать новое соглашение.

      Содержание договора аренды (найма) жилого помещения (квартиры):

      1. наименование договора, дата и место его оформления;
      2. номер договора, если одна из сторон юр.лицо;
      3. подробное описание объекта – это существенное условие аренды квартиры между физическими лицами в 2019 году. Необходимо указать:
        1. адрес,
        2. размер жилой и общей площади,
        3. состояние квартиры;
      4. реквизиты документа, на основании которого наймодатель распоряжается данным имуществом (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности (если квартира перешла в собственность наймодателя ранее 2017 года));
      5. условия, которые стороны считают необходимым указать;
      6. стоимость найма;
      7. сроки и порядок уплаты;
      8. указание на то, что данный договор является одновременно актом приема-передачи (если стороны не планируют оформлять такой акт отдельным документом);
      9. возможность (или невозможность) сдачи квартиры в поднаем (субаренду);
      10. срок действия;
      11. обязанности и права сторон;
      12. реквизиты сторон и подписи.

      Посмотрите, как выглядит первая страница типового договора аренды квартиры:

      Договор аренды (найма) квартиры скачать можно по этой ссылке. Воспользоваться скачанным документом можно двумя способами:

      1. распечатать бланк договора аренды квартиры и заполнить пустые поля от руки;
      2. заполнить нужные поля в скачанном бланке на компьютере и только потом его распечатать.

      Договор аренды нежилого помещения

      Оформление аренды нежилых помещений ничем не отличается от оформления договора аренды жилья: необходимо точное описание сдаваемого объекта, указание стоимости и сроков аренды, сведений об арендодателе и арендаторе, прочих условий.

      Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать здесь.

      Договор аренды автомобиля (транспортного средства)

      Соглашение о сдаче транспортного средства в аренду должно быть оформлено документально.

      1. чтобы стороны выполняли условия (оплаты, сроков аренды и поддержания ТС в надлежащем состоянии);
      2. чтобы юридическое лицо могло отразить факт сдачи ТС в аренду (или принятие ТС во временную эксплуатацию) в бухгалтерском учете своей компании. Это важно при расчете налогов, которые юр.лицо уплачивает в гос.казну;

      Договор аренды автомобиля между физическими лицами либо с участием юр.лиц (или ИП) заключается в письменной форме. Единой унифицированной формы не существует. При желании сторон договор можно заверить нотариально (но это не обязательно).

      Посмотрите, как выглядит типовой договор (образец договора, где арендодатель – физ.лицо, а арендатор – юридическое):

      Скачать его можно по этой ссылке.

      Главное при составлении договора – учесть существенные и прочие условия:

      1. записать сведения о сторонах соглашения;
      2. пояснить, с экипажем (водителем) или без него ТС арендуется;
      3. указать все сведения об автомобиле:
        1. марку,
        2. дату выпуска,
        3. номера двигателя и кузова,
        4. цвет,
        5. номерной гос.знак,
        6. дату регистрации авто в ГИБДД;
      4. оценочную стоимость ТС (оценка производится профессиональным оценщиком и акт оценки прикладывается к договору);
      5. условия, которые стороны сочтут необходимыми;
      6. порядок расчета;
      7. возможность сдачи авто в субаренду (или запрет субаренды);
      8. срок действия соглашения;
      9. ответственность сторон;
      10. реквизиты;
      11. печать (при ее наличии у юр.лица);
      12. подписи.

      Как оформляется расторжение договора аренды

      Соглашение о расторжении договора аренды необходимо в том случае, если договор расторгается по каким-либо причинам до того, как закончится период аренды, прописанный в исходном договоре.

      В этом случае оформляется договор о расторжении договора аренды. В данном документе прописывается следующее:

      1. сведения о сторонах договора;
      2. ссылка на действующий договор аренды;
      3. причина прекращения действия соглашения;
      4. порядок расторжения договора;
      5. указание на отсутствие у сторон взаимных претензий (при наличии таковых они должны быть разрешены до подписания данного соглашения);
      6. дата и подписи сторон.

      Договор о расторжении договора аренды (образец):

      Читайте наш блог! Сведения, почерпнутые из наших статей, могут оказаться вам полезными.

      Как правильно оформить договор аренды квартиры

      В соответствии с российским законодательством, граждане РФ, имеющие в собственности какую-либо недвижимость, вправе сдавать ее в аренду или наем. Порядок оформления и заключения соответствующего договора зависит от того, какие лица участвуют в сделке (физические или юридические).

      Однако владельцы жилплощади часто не считают нужным заключать договор аренды квартиры с другой стороной (нанимателем), хотя данный документ позволил бы им избежать различных противоречий, которые зачастую разрешимы только в суде и неизбежно возникают между арендодателем и арендатором.

      Наиболее актуальной проблемой, разрешаемой путем заключения договора найма жилого помещения, является количество людей, проживающих в съемной квартире. Также, при сдаче квартиры в аренду, очень важно заранее формально определить действия и ответственность сторон в случае возникновения различных аварийных ситуаций.

      Кроме того, если вы планируете снимать квартиру, нередки случаи, когда ее владелец предупреждает, что посещать вас с «проверками» он сможет в любое время. Это — прямое нарушение ваших прав, как арендатора!

      Следующим важным моментом являются непредвиденные обстоятельства, которые могут внезапно возникнуть у одной из сторон. Предположим, вы договорились с наймодателем об аренде жилого помещения на полгода. Проходит пару месяцев, и вам неожиданно поступает звонок от владельца квартиры, с требованием освободить помещение в течение двух дней, поскольку его дочь выходит замуж, и теперь она будет проживать со своим супругом по этому адресу. Что делать в такой ситуации? Заранее заключить договор аренды помещения!

      Договор аренды квартиры с юридической точки зрения

      Договор найма жилого помещения, который люди, незнакомые с юридической терминологией, называют договором аренды квартиры — это взаимный возмездный и консенсуальный договор, заключенный между собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодатель) и физическим лицом, желающим получить данное жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем за плату и на определенный срок (далее наниматель).

      Объектом такого договора является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания на постоянной основе. К таким помещениям относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

      Договор аренды квартиры предусматривает взаимные обязательства сторон. Рассмотрим основные обязанности, возлагаемые на наймодателя жилого помещения:

      1. За определенную плату наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение во владение и пользование, при этом арендуемое помещение должно находиться в пригодном для проживания состоянии.
      2. Наймодатель обязуется осуществлять соответствующую надлежащим требованиям эксплуатацию жилого дома, где находится сданная в наем жилплощадь.
      3. Наймодатель обязуется обеспечивать нанимателю предоставление необходимых коммунальных услуг.
      4. Наймодатель обязуется обеспечивать проведение ремонтных работ общего имущества дома и устройств жилого помещения для полного предоставления коммунальных услуг.

      Что касается второй стороны (нанимателя):

      1. Площадь жилого помещения должна быть использована исключительно для проживания.
      2. Наниматель жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность.
      3. Наниматель обязуется поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.
      4. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем производится исключительно с согласия наймодателя.
      5. Наниматель обязуется своевременно вносить установленную плату за пользование и владение жилым помещением.
      6. Наниматель обязуется самостоятельно вносить ежемесячные коммунальные платежи, если договор найма жилого помещения не устанавливает иное.

      Как оформить договор аренды квартиры

      В зависимости от срока выделяют два типа договоров: краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочный договор аренды квартиры заключается на срок до 1 года, а долгосрочный — до 5 лет. В случае, если в договоре не оговариваются сроки его действия, то договор считается заключенным на 5 лет.

      Типовой договор аренды квартиры, образец которого опубликован на официальном сайте готовых бланков, вы можете скачать здесь:

      1. Долгосрочный договор найма жилого помещения — скачать.
      2. Краткосрочный договор найма жилого помещения — скачать.

      При обоюдном согласии сторон в условия договора могут быть внесены изменения или дополнения.

      На что следует обратить внимание при подписании договора аренды квартиры

      Прежде чем подписать договор аренды квартиры, потенциальному нанимателю необходимо удостовериться в правомочности собственника жилого помещения, то есть наймодатель обязан представить правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира принадлежит ему. Это может быть свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения или решение суда о принадлежности данного недвижимого имущества на праве собственности.

      В случае, если договор найма жилого помещения подписывается представителем одной из сторон, то для подтверждения своей правомочности доверенному лицу необходимо приложить письменное уполномочие (доверенность). Важно, чтобы в компетенцию такого представителя входило право на подписание договора найма и получения арендной платы.

      Если же наймодателем является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, то для заключения договора найма жилого помещения потребуется соответствующее разрешение от имени органа опеки и попечительства.

      Как правило, договор аренды квартиры заключается не более чем на 5 лет. В соответствии с действующим законодательством, договор, заключенный на срок более одного года, обязательно подлежит государственной регистрации.

      «Страховой депозит от потерь предохранит»

      Следует отметить, что во многих случаях аренда жилого помещения не обходится без страхового депозита или денежного залога. Для чего это нужно? Данная сумма является своеобразной формой страхования (компенсацией) от возможного ущерба, нанесенного в период эксплуатации жилплощади. Также расход авансированной суммы происходит в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. К примеру, наниматель съехал с арендуемой квартиры и заведомо не уведомил об этом наймодателя, в таком случае владелец праве взять внесенный страховой депозит в счет последнего месяца аренды.

      Страховой депозит защищает наймодателя жилого помещения от материальных потерь, способствует повышению уровня ответственности сторон договора и безопасности условий сделки. Как правило, размер депозита равен сумме месячной аренды, однако его величина напрямую зависит от некоторых условий. Согласитесь, если «беглецы» оставят вам огромные счета за телефон, то страхового депозита в размере месячной аренды будет явно недостаточно, а поиск не расплатившегося арендатора и привлечение его к ответственности в судебном порядке обойдется вам еще дороже.

      Необходимо осознавать, что размер величины страхового депозита напрямую зависит от ответственности, которую он обеспечивает. Поэтому указание в договоре найма жилого помещения порядка внесения и возврата залога — обязательно!

      Кому выгодно заключать договор аренды квартиры

      Опираясь на вышеуказанное, можно сделать вывод о том, что договор найма жилого помещения выгоден как наймодателю (владельцу квартиры), поскольку собственность принадлежит ему, а договор является гарантом компенсации вреда, причиненного имуществу, так и нанимателю, ведь договор найма квартиры обеспечивает спокойное проживание нанимателя и защиту его прав в случае нарушения наймодателем установленных требований.

      Регистрация договора аренды квартиры

      Регистрация договора аренды квартиры представляет собой процедуру, направленную на узаконивание данной сделки. Следует отметить, что регистрация договора аренды необязательна, если договор оформлен надлежащим образом. Однако наличие некоторых обстоятельств обуславливает необходимость получения «государственного одобрения». К таким случаям относится:

      1. Аренда помещения оформляется на срок больше года.
      2. Сторонами договора являются юридические лица (или хотя бы одна из сторон выступает в качестве юридического лица).

      Регистрация договора аренды квартиры сопровождается внесением соответствующей записи в ЕГРП — Единый госреестр прав, после чего документ приобретает юридическую силу. Регистрация договора защищает ваши права и интересы, а также подтверждает легитимность сделки.

      Для того, чтобы зарегистрировать простой договор аренды квартиры, одной из сторон необходимо подать соответствующее заявление, приложить к нему квитанцию об оплате регистрации, два экземпляра договора аренды помещения (или более, в зависимости от количества сторон-участниц соглашения) и экспликацию помещения, которую можно платно заказать в бюро технической инвентаризации.

      Регистрация такого договора желательна в случае, если:

      1. Вы не слишком доверяете своим арендаторам.
      2. Вам необходимо периодически отлучаться из города, в котором вы сдаете жилое помещение.
      3. У вас не хватает времени на контроль над сохранностью сдаваемого жилья.
      4. Вы хотите подстраховаться от неприятных последствий.

      Что касается арендаторов, единственное, что от них потребуется — это подпись в договоре, ну а если арендатор отказывается от регистрации документа — это уже повод задуматься для собственника квартиры.

      Стоит насторожиться

      При заключении договора найма жилого помещения проявите бдительность, если:

      Стоимость жилплощади намного ниже ее рыночной стоимости. Как правило, найти дешевое съемное жилье можно только «по знакомству или родству», в остальных случаях такое предложение — лишний повод насторожиться.

      Собственник жилого помещения торопит процесс заключения договора и передачи денег, при этом не настаивая на детальном осмотре квартиры. В такой ситуации любое поспешное решение может привести к плачевным последствиям для нанимателя. Наспех заключив договор, вы упускаете возможность выставить претензии собственнику жилья по поводу неподобающих условий проживания. Подпись в договоре и передача денег — последний этап оформления сделки. В первую очередь уделите должное внимание состоянию газового оборудования, электропроводке, сантехнике, дверным замкам, мебели, исправности электроприборов и бытовой техники, а также общему состоянию квартиры. Дополнительно в договоре вы можете составить перечень бытовой техники и предметов мебели, степень их изношенности, состояние и функциональность.

      Заверьте свидетельство о передаче денег с помощью расписки. Финансовые расчеты являются неотъемлемым атрибутом всех операций по аренде жилья — передача денежных средств от нанимателя к собственнику жилого помещения. На основании действующего законодательства, оформление расписок рекомендуется в случае расчетов, превышающих размер 10-ти минимальных заработных плат, однако на практике наличие расписки желательно и для меньших сумм. Согласитесь, отстаивать свои интересы намного проще и эффективнее, если они были оформлены документально, тем более что расписка имеет юридическую силу, а также является неопровержимым доказательством проведения взаиморасчетов.

      Расписка очень проста в оформлении и, как правило, не требует нотариального заверения. Сторонам достаточно указать свои паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания, размер денежной суммы и предмет оплаты.

      Мошенники рассчитывают на вашу невнимательность

      Торопливость и невнимательность заинтересованных жильем клиентов на руку недобросовестным арендодателям, поэтому уделите как можно больше времени изучению личных документов владельца квартиры, правоустанавливающих документов, в соответствии с которыми квартира принадлежит собственнику, правоотношениям «арендодатель-арендатор», а также правилам осуществления финансовых расчетов.

      Подведем итог

      Договор найма жилого помещения в полной мере регулирует наиболее важные правоотношения между его сторонами — нанимателем и наймодателем. Длительность срока договора аренды жилого помещения влияет на формальность его заключения (краткосрочный или долгосрочный), а также необходимость регистрирования в ЕГРП.

      Наймодатель и наниматель вправе обезопасить себя от негативных последствий путем проверки документов, заключения договора аренды квартиры, регистрации в ЕГРП, внесения страхового депозита, а также проведения финансовых расчетов в письменной форме.

      Договор аренды квартиры действует в интересах его обеих сторон, устанавливает взаимную ответственность и обеспечивает все необходимые гарантии.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector