Договор купли продажи доли земельного участка ""

Договор купли продажи доли земельного участка

Договор купли-продажи доли земельного участка в долевую собственность

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В большинстве случаев, закон предусматривает оформление земельного надела в собственность, только при выделении его в отдельный участок. Однако в ряде случае выделение не может быть произведено. В такой ситуации, объект переходит в совместную собственность. Рассмотрим, как оформить контракт купли-продажи доли земельного участка.

Причины выделения доли

Основной причиной запрета на выдел участка является размер. Площадь надела не может быть меньше минимального размера, установленного для земельных участков.

Величина определяется органами местного самоуправления, поэтому различается в целом по РФ. Если муниципалитет не установил свою норму, то учитывается величина, определенная регионом.

Если выделить долю в натуре нельзя, то объект может принадлежать владельцам:

  • на праве совместной собственности (наследование, приобретение в браке);
  • на праве долевой собственности (покупка, дарение, выдел доли).

Важно! В случае продажи доли в земельном участке, на него распространяется право преимущественного выкупа для совладельцев (ст. 250 ГК РФ). Поэтому продавец обязан сначала предложить долю им.

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Образец договора купли-продажи доли земельного участка несовершеннолетнего

Особенностью контракта в отношении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему, является запрет на самостоятельное распоряжение. Причем, не только собственник не может его продать, но и его представитель.

Предварительно требуется получить разрешение в районном отделе опеки по месту регистрации несовершеннолетнего. Однако специалисты редко дают разрешение на такие сделки.

Земельный участок является ценным имуществом, которое требует минимальных затрат. Однако его стоимость стабильно растет. Это выгодное вложение. Продажа такого объекта нарушает имущественные права несовершеннолетнего.

Основания для выдачи положительного решения

№ п/п Основание
1 Переезд семьи в другой район, регион
2 Необходимость крупной суммы денежных средств на нужды ребенка (лечение, обучение)

В случае совершения сделки, денежные средства должны быть переведены на личный счет несовершеннолетнего. Последующее распоряжение ими возможно также с разрешения отдела опеки.

Для получения постановления, разрешающего продажу необходимо:

  1. Обратиться в отдел опеки по месту регистрации несовершеннолетнего.
  2. Подать заявление и перечень документации.
  3. Доказать острую необходимость продажи объекта.
  4. Получить решение (через 30 дней).
  5. В случае отрицательного ответа, обжаловать отказ в суде.

Важно! В случае обращения в суд, гарантия положительного решения отсутствует. Суд привлечет в процесс специалистов районного отдела опеки и выяснит причины отказа.

Кроме того, наличие в составе собственников или покупателей несовершеннолетнего, является причиной для обязательного нотариального удостоверения контракта. Таким образом, законодатель защищает имущественные интересы детей.

Порядок оформления

Алгоритм действий при заключении сделки:

  1. Сбор документации.
  2. Подготовка проекта договора.
  3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
  4. Государственная регистрация сделки.

Прилагаемая документация

Документация для заключения договора включает:

  • гражданский паспорт продавца и покупателя;
  • согласие супругов сторон;
  • кадастровый паспорт на земельный надел;
  • правоустанавливающая документация (свидетельство о правах на наследство, контракт купли-продажи или дарения);
  • выписка из ЕГРН.

В случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо, то потребуется нотариальная доверенность и гражданский паспорт. Документы предоставляются в виде копий и оригиналов.

Форма контракта

К договору предъявляются следующие требования:

  • обязательная письменная форма;
  • нотариальное удостоверение, если в состав собственников сходит несовершеннолетний или недееспособный;
  • количество экземпляров зависит от числа сторон, наличия нотариуса + дополнительный экземпляр для Росреестра;
  • на каждом экземпляре проставляются подписи всех сторон сделки;
  • договор не требует регистрации в Росреестре;
  • переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре;
  • если договор подлежал нотариальному удостоверению, то нотариус сам направляет документы в Росреестр.

Важно! Закон устанавливает ограничения в отношении предмета сделки. Обязательным условием является проведение межевания и постановки на кадастровый учет объекта.

Содержание договора

К существенным условиям контракта относятся:

  1. Сведения о предмете договора. Данные контракта должны дать возможность недвусмысленно определить предмет сделки. В отношении доли земельного участка необходимо указать адрес, кадастровый номер, величину доли, реквизиты правоустанавливающего документа, сведения из выписки, площадь, категорию земель, данные об отсутствии обременений.

Важно! Постановление Верховного Суда позволяет указывать кадастровый номер, вместо других признаков индивидуализации. Однако рекомендуется использовать полный перечень признаков.

  1. Цена объекта. Контракт должен предусматривать стоимость доли. Сумма указывается как цифрами, так и прописью. При этом, стороны могут предусмотреть рассрочку платежа или отсрочку выплаты.
  2. Данные сторон и их подписи. Обязательно необходимо указание полных данных. Включая Ф.И.О., дату рождения, данные паспорта и адрес регистрации. Все сведения указываются полностью и без сокращений.

Фиксация момента перехода прав

Государственная регистрация является основанием перехода права. Однако фактический переход объекта фиксируется в акте приема-передачи.

Документ должен содержать:

  1. Сведения о сторонах.
  2. Данные о предмете сделки.
  3. Дату принятия объекта покупателем и отсутствие претензий.

Образец акта приема-передачи ½ доли земельного участка

Стоимость оформления

Расходы на оформление сделки включают:

  • юридическую консультацию – от 1500 р. (на нашем сайте – бесплатно);
  • нотариальное удостоверение – 0,5% от суммы сделки;
  • правовые услуги нотариуса – от 5 000 р. в зависимости от региона;
  • государственная регистрация – 350 р.

Как признать договор недействительным

Документ может быть расторгнут:

  • по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Оспорить контракт в суде можно по следующим причинам:

  • одна из сторон нарушила условия договора;
  • документ оформлен с нарушением законодательства;
  • мошеннические действия сторон;
  • изменение обстоятельств у одной из сторон.

В случае, если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то его оформление можно доверить нотариусу. В противном случае стороны могут подготовить его самостоятельно. Для оформления контракта можно привлечь юриста. Наши специалисты окажут вам помощь в подготовке проекта. Можно просто оставить заявку непосредственно на сайте.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Несмотря на падение цен, недвижимость по-прежнему пользуется спросом. Собственник может найти покупателя и заключить с ним договор купли-продажи – покупатель получит объект недвижимости, а продавец деньги. Такой подход уместен в случае с продажей целого дома и земли. Однако на практике недвижимость может находиться в общей долевой собственности, т.е. принадлежать нескольким совладельцам.

Как составить договор купли-продажи, на что обратить внимание, где взять образец и сколько стоит оформление соглашения? Разберем основные моменты в нашей статье. Если у вас останутся вопросы или потребуется помощь юриста – задавайте вопросы в онлайн-чат или звоните по телефону горячей линии.

Когда составляется?

Оформление сделки с куплей-продажей не обходится на словах. Даже если вы собираетесь продать ¼ часть дома и «кусочек» земли – заключение договора обязательно (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Пять условий составления договора купли-продажи долей:

  1. Один из собственников имеет документы на доли и желает продать их третьему лицу.
  2. Потенциальный покупатель желает приобрести долю дома и долю земли по рыночной стоимости.
  3. Отчуждаемая доля выделена в натуре или имеет границы.
  4. Совладелец уведомил остальных дольщиков о своих намерениях – отмечаем преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
  5. Стороны намерены оформить договоренности в нотариальной конторе.

Соблюдение условий позволит заключить прозрачную и законную сделку по передаче доли дома и земли. Нарушения могут привести к оспариванию купли-продажи через суд (например, наследниками).

Как грамотно оформить договор купли-продажи долей дома и земли?

Перед тем, как заключать договор купли-продажи, нужно убедиться в надлежащем состоянии бумаг. Собственник должен иметь правоустанавливающий и правоутверждающий документ на долю дома и земли (например, свидетельство о праве на наследование + свидетельство о праве собственности на долю дома и земли).

Классический договор купли-продажи долей оформляется строго в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Также стороны обязаны соблюдать правило о нотариальной форме договора – в нашем случае это обязательное условие. Если вы составите договор без нотариуса, вам откажут в регистрации права собственности. Сотрудники Росреестра или МФЦ сообщат о недопустимости такого заключения сделки, сославшись на положения ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года (обновленный).

Образец договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка

Ознакомьтесь и скачайте актуальные бланк и образец:

Содержание договора

Обратите внимание на содержание договора купли-продажи – от того, насколько грамотно вы составите текст, зависит дальнейшая судьба сделки. Не нужно надеяться на услуги нотариуса – специалист лишь проверяет структуру документа. Обговорите пункты договора заранее, и только потом включайте их в текст.

Содержание состоит из следующих данных:

  • наименование документа;
  • населенный пункт и дата оформления;
  • информация о покупателе и продавце (ФИО, дата рождения, адрес регистрации/прописки, место проживания, данные паспорта);
  • основной предмет сделки – речь идет о доле жилого дома и доле земельного участка (например, продажа ⅓ доли дома и ¼ доли земли);
  • общие характеристики недвижимости – адрес дома, жилая/нежилая площадь, кадастровые и технические сведения, размер земельного участка, целевое назначение, засечки и границы);
  • данные из документов на доли – номера и даты свидетельств, выписок, договоров;
  • цена объектов – отдельно доли дома (в рублях) и доли земли (в рублях), с учётом оценочного акта;
  • форма расчёта – способ передачи/получения денег (счет в банке, наличные);
  • время передачи денег – до подписания договора или после регистрации;
  • информация о залоге, аресте и других обременениях (если имеются);
  • данные о прописанных в доме лицах, включая временно отсутствующих жильцов;
  • нотариальный пункт о вменяемости сторон, о разъяснении порядка заключения сделки, об отсутствии давления, принуждения и обмана;
  • законодательные положения;
  • подписи сторон с расшифровкой фамилий;
  • печать нотариуса (круглая);
  • подпись нотариуса с расшифровкой.

Вместе с договором купли-продажи нужно составить акт приема-передачи объектов. Образец передаточного акта вы также найдете в нашем образце.

На что обратить внимание?

Договор купли-продажи доли дома и земли отличается от дарения частей недвижимости (см. «Договор дарения доли дома и земельного участка»).

Сторонам предстоит учесть следующие нюансы:

  1. Установить выкупную цену для дома и для земли – отдельно (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Суммарный показатель и будет стоимостью объектов.
  2. Определить цену всего дома и земельного участка – на основании оценочного акта.

Пример:

Рыночная стоимость дома в Подмосковье – 3 200 000 рублей, а земельного участка – 950 000 рублей. Один из дольщиков владеет ¼ дома и ¼ земельного участка.

Формула расчета для доли дома: 3 200 000 / 4 = 800 000 рублей.

Формула расчета для доли земельного участка: 950 000 / 4 = 237 500 рублей.

Совокупная цена сделки по продаже долей дома и земли: 800 000 + 237 500 рублей = 1 037 500 рублей.

Раздельные отчеты выгодны в первую очередь покупателю – он увидит, каковы цены целых объектов и сколько он платит за выделенные доли?

  1. Определить объекты недвижимости на участке – если с домом и наделом проблем не возникнет, останутся вопросы по хозяйственным постройкам. Обязательно укажите, что именно отходит покупателю: амбар, колодец, забор и др.
  2. Установить объекты общего пользования (например, дорожка к дому, огород, садовый участок, терраса, веранда) (см. «Как разделить дом и землю, находящиеся в общей долевой собственности«).

Юристы рекомендуют заключать предварительный договор купли-продажи – это повысит доверие к человеку и послужит защитой имущественных интересов. О том, как составить такой договор читайте в наших материалах.

Прилагаемые документы

Заинтересованные лица формируют пакет из документов, после чего желательно заверить копии у нотариуса.

Список документов:

  • 3 экземпляра договора купли-продажи – один остаётся в Росреестре, остальные возвращаются субъектам + акт приема-передачи объектов (отдельно на каждый из них – 2 страницы);
  • паспорта покупателя и продавца;
  • нотариальное согласие супруга – если доля дома и земли принадлежит мужу и жене;
  • техпаспорт жилого дома (общий);
  • выписка Росреестра с кадастровыми данными на отчуждаемые доли в недвижимости;
  • правоустанавливающие документы (например, договор о приватизации или дарственная);
  • правоутверждающие документы – свидетельство о госрегистрации (старое) или выписка из ЕГРН нового образца;
  • копия уведомления остальных совладельцев;
  • выписка из домовой книги (архивная);
  • прочие жилищные документы.

Зачастую сделкой занимается не продавец, а его представитель – в таком случае потребуется доверенность + копия паспорта доверенного лица. Если в сделке участвуют дети до 18 лет, придется запрашивать согласие органа опеки. Всеми вопросами будут заниматься родители или опекуны ребенка.

Сколько стоит?

Заключение договора купли-продажи доли дома и земли – процедура платная. Помимо выкупной стоимости объектов, участники оплачивают нотариальные услуги правового и технического характера (УПТХ). Расценки отличаются в зависимости от региона проживания.

  • оформление договора купли-продажи – от 1 500 рублей за составление + 0,5% от цены соглашения;
  • техническая и правовая работа – от 1 000 до 4 000 руб.;
  • госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре – 2 000 рублей за переход прав на долю дома + 350 рублей за долю земельного участка;
  • недостающие справки и выписки – от 500 рублей.

Совладелец (продавец) несет налоговые расходы – если жилье находилось в собственности до 5 лет. Ставка по налоговому сбору – 13% от полученной прибыли. Вторая сторона сделки не несет налоговых расходов.

Итак, договор купли-продажи доли дома и земли имеет строго письменную форму. Заинтересованные лица должны указать существенные детали сделки, чтобы не возникало вопросов о ее законности. Договор о продаже долей требует нотариального удостоверения. Заключительным этапом станет оформление прав собственности в МФЦ или Росреестре.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Договор купли-продажи земельного участка, в долях

город _________ Московской области
_______________ две тысячи ______________ года
(прописью) (прописью)

Мы, гр. _________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ____________, место рождения ________________________________ Московской области, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД г._____________ Московской области «__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрирован__ по адресу: Московская область, __________________________________________________________;
гр. __________________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ________, место рождения г. _________, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД _____________ г. Москвы«__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрированная по адресу: г. Москва, улица _______________, дом ___ квартира ___;

гр. __________________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ________, место рождения г. _________, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД _____________ г. Москвы«__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрирован__ по адресу: г. Москва, улица _______________, дом ___ квартира ___, именуемые в дальнейшем Продавцы, с одной стороны,
и гр. ___________________________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ____________, место рождения ____________________________ Московской области, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД г._____________ Московской области «__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрирован__ по адресу: Московская область, ___________________________________________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор купли продажи участка, далее – “Договор”, о нижеследующем:

1. Продавцы продали, а Покупатель купил в соответствии с условиями Договора земельный участок с кадастровым номером _______________, площадью ________ (_____________) кв.м., без строений и сооружений, расположенный на землях населенных пунктов, находящихся в административных границах __________________ сельского округа, ________________ района, Московской области, предоставленный для индивидуального жилищного строительства в деревне __________________, дом __.

2. Указанный земельный участок, с кадастровым номером ___________________, принадлежит Продавцам по праву общей долевой собственности, по 1/3 (одной третей) доле каждому:
__________________________, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом города ___________________ Московской области ______________ «__» __________ 20__ года, реестровый номер ______. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право общей долевой собственности (доля в праве 1/3) _____________________________________ на указанный земельный участок зарегистрировано, о чем «__» __________ 20__ года сделана запись регистрации № _______________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ __ N ________________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области «__» __________ 20__ года;
__________________________________, на основании Решения _______________ городского суда Московской области от «__» __________ 20__ года. Решение вступило в законную силу «__» __________ 20__ года. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право общей долевой собственности (доля в праве 1/3) ____________________________ на указанный земельный участок зарегистрировано, о чем «__» __________ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ ___ N __________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области «__» __________ 20__ года (повторное, взамен свидетельства серия ___ № ________ выданного «__» __________ 20__ года);
__________________________, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом города ___________________ Московской области ______________ «__» __________ 20__ года, реестровый номер ______. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право общей долевой собственности (доля в праве 1/3) _____________________________________ на указанный земельный участок зарегистрировано, о чем «__» __________ 20__ года сделана запись регистрации № _______________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ __ N ________________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области «__» __________ 20__ года.

3. Стороны пришли к соглашению, что:
• 1/3 (одна третья) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером _______________________________, принадлежащая _________________________________, продается за ________________ (________ миллионов _____________________ тысяч) рублей;
• 1/3 (одна третья) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером _______________________________, принадлежащая _________________________________, продается за ________________ (________ миллионов _____________________ тысяч) рублей;;
• 1/3 (одна третья) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером _______________________________, принадлежащая _________________________________, продается за ________________ (________ миллионов _____________________ тысяч) рублей.
Общая сумма сделки составляет ______________ (___________ миллионов __________________ тысяч) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора купли продажи участка.

4. Расчеты между сторонами осуществляются немедленно после получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности Покупателем.

5. По соглашению сторон общая сумма сделки, указанная в п. 3 настоящего договора купли продажи участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе «_________________» ЗАО ВТБ 24, расположенном по адресу: _____________, Московская область, г. __________, ул. _________________ дом _____. После государственной регистрации настоящего договора купли продажи участка и перехода права собственности на указанный земельный участок по настоящему договору, стороны осуществляют расчет в соответствии с п. 4. договора купли продажи участка.

Весь образец договора купли-продажи земельного участка в долях размещен в прикрепленном файле.

Детально о составлении договора купли-продажи доли земельного участка

Продажа доли участка встречается часто. Обычно такое имущество достаётся собственнику по наследству, но человек не собирается его использовать по назначению.

Большинство владельцев слабо представляют себе специфику отчуждения долей земельных участков.

Разберем в статье понятие доли земли, как купить часть надела, правильно оформить сделку и составить грамотный документ купли-продажи.

Покупка части земли — что это такое?

Участок земли – это имущество, которое имеет определённые характеристики:

Доля участка не имеет подобных свойств. Поэтому указывается информация об участке и о величине доли, которая продаётся.

Внимание! Преимущественное право приобретения доли имеют люди, которые уже владеют частью общего имущества. Продавец должен им официально предложить покупку этого имущества по цене, на которую согласился предполагаемый покупатель.

Формально в договоре не требуется указывать, что продавец предупредил других собственников о предстоящей сделке. Эта обязанность владельца напрямую не касается сделки. Но если она не соблюдена, то переход права собственности может быть оспорен в суде. В остальном договор составляется так же, как и обычное соглашение о купле-продаже недвижимости.

Порядок заполнения документа

Документ может быть составлен сторонами самостоятельно. Обычно люди берут шаблон договора, где изменяют определённые пункты в соответствии с особенностями сделки.

Текст составляется и печатается с помощью вычислительной техники, подписывается участниками собственноручно.

Также можно полностью или частично написать текст от руки, если это будет разборчиво и понятно.

Реквизиты

Документ должен иметь название, например, «Договор купли-продажи доли земельного участка». Также указывается дата составления и населённый пункт, где был оформлен документ.

Сведения о сторонах

В отношении каждого участника сделки указывается:

  • Ф.И.О.(наименование организации, если одной из сторон является юридическое лицо);
  • дата рождения;
  • адрес регистрации;
  • данные о паспорте (номер, серия, кем и когда был выдан).

Если от имени покупателя или продавца выступает доверенное лицо, то в отношении него указывается такая же информация.

Информация о предмете сделки

В этом разделе указывается информация об наделе:

  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • категория земель;
  • тип разрешённого использования;
  • основание возникновения права собственности.

Также вписывается, какая именно часть земли продаётся, например, ½ доли.

Внимание! Не стоит заниматься самостоятельными вычислениями. Стоит писать цифры, которые указаны в выписке из ЕГРН.

Продавец гарантирует, что имущество не обременено правами третьих лиц:

  • не сдано в аренду,
  • не находится в залоге.

По доле не должно быть споров в судах. В качестве подтверждения верности информации можно указать реквизиты выписки из ЕГРН.

Сведения о других владельцах

В договоре стоит указать, кому принадлежат другие доли участка. Вся информация есть в выписке из ЕГРН.

Желательно, чтобы к договору были приложены обращения к другим владельцам от продавца с предложением приобрести долю. На указанные запросы должны быть получены письменные ответы.

Часто получатели уведомлений ничего не сообщают, что обоснованно считается отказом от выкупа. В этом случае стоит приложить квитанции об отправке корреспонденции почтой.

Права и обязанности сторон

Продавец должен:

  • передать продавцу долю на участок в оговоренный срок, свободной от прав третьих лиц;
  • предоставить необходимые для использования имущества документы;
  • не препятствовать покупателю использовать имущество по своему усмотрению.

Продавец имеет права требовать оплаты в порядке, предусмотренном договором.

Обязанности покупателя:

  • принять долю;
  • оплатить её стоимость в сроки и в размерах, описанных в соглашении.

Покупатель имеет право требовать соразмерного уменьшения цены, если продавец не предупредил его о существенных недостатках имущества.

Обычно в договорах купли-продажи недвижимости права и обязанности не прописываются в отдельном разделе. Они указываются в разделах, посвящённых соответственно предмету сделки, порядку расчётов, регистрации права собственности.

Важно! Стороны по своему усмотрению могут расширить список прав и обязанностей, если это не будет противоречить закону.

Стоимость и порядок расчётов

В договоре указывается стоимость в рублях или в иной валюте по курсу ЦБ РФ.

Оплата может производится:

  • до перехода права собственности;
  • после регистрации сделки;
  • частично до и после регистрации.

Деньги перечисляются на счёт продавца или передаются ему наличными. Во 2-м случае потребуется расписка о получении средств.

Порядок передачи имущества и переход права собственности

По общему правилу недвижимость передаётся по акту приёма-передачи. Такое положение закреплено в статье 556 ГК РФ. Но участники сделки могут обойтись без акта, если это будет прямо указано в соглашении. Тогда имущество передаётся в момент подписания соглашения.

Право собственности на долю перейдёт к покупателю, когда будет произведена государственная регистрация сделки. Обычно обязанность обратиться в Росреестр и понести соответствующие расходы несёт новый собственник.

Ответственность

Сторона, нарушившая условие сделки, должна возместить другой стороне понесённые убытки. Продавец и покупатель могут дополнительно установить штрафы или пени на случай неправомерных действий.

Ответственность наступает чаще всего при несвоевременном расчёте или при задержке передачи имущества.

Порядок разрешения споров

Продавец и покупатель берут на себя обязательство урегулировать любые разногласия путём переговоров и направления письменных претензий. Срок ответа на претензию можно установить в 10-15 дней.

Споры рассматриваются по месту нахождения ответчика. Лица имеют право указать иной орган, например, конкретный районный суд.

Заключительные положения и подписи

В конце текста указывается:

  • количество оригиналов договора;
  • когда соглашение вступает в силу (например, со дня подписания);

Договор завершается блоком, где ещё раз перечисляется информация о сторонах (Ф.И.О., адрес проживания, номер банковского счёта, если это требуется для расчётов). Под ними каждый участник сделки сам ставит подпись и дату.

Особенности покупки земли на двоих покупателей

Возможна ситуация, когда в качестве одной стороны сделки выступают 2 покупателя.

В этом случае в соглашении указывается:

  • Ф.И.О. и паспортные данные каждого покупателя;
  • размер имущества, который достанется каждому из них;
  • сумма, которую должен перечислить продавцу каждый из покупателей;
  • подписи каждого участника сделки.

Особенности оформления продажи части надела

Долевая часть участка определяется в виде дроби (например, 2/3) или в процентах. Территория не имеет границ. Поэтому покупателю не может достаться конкретная часть надела, даже если продавец обещает ему это на словах.

Статья 252 ГК РФ предусматривает, что совладельцы по взаимному соглашению решают, как должно быть разделено имущество. Если собственникам не удалось прийти к консенсусу, заинтересованное лицо обращается в суд, который вынесет решение о делении участка.

Если в будущем гражданин планирует использовать свою долю без согласования с другими собственниками, например, построить там дом, то ему потребуется провести выдел. Будет составлен проект межевания, составлен кадастровый план, который будет зарегистрирован в Росреестре. Всё это потребует дополнительных расходов, что стоит учесть до заключения договора.

Справка! Государственной регистрации доли участков не подлежат. Но покупатель обязан обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход права собственности на часть имущества.

С 2016 года нотариальное удостоверение сделки не требуется. Но стороны могут по своей инициативе обратиться к нотариусу для составления договора и подтверждения законности перехода права собственности.

Заверение требуется в следующих случаях:

  • продавец или покупатель не достигли возраста 18 лет;
  • одна из сторон договора была признана судом недееспособной.

Юристы рекомендуют привлекать нотариуса при совершении сделки, если имущество принадлежит гражданину, состоящему в браке. Для перехода права собственности всё равно потребуется заверять согласие супруги.

Заключение

В договоре купли-продажи доли участка нужно указать её размер, как это зафиксировано в ЕГРН. Продавец должен предварительно предложить другим собственникам земли купить долю по той же цене, и покупатель должен проконтролировать, было ли сделано это предложение.

Оформляем договор купли-продажи земельной доли

Договор купли продажи доли земельного участка представляет собой волеизъявление участников сделки, выраженное в письменной форме, согласно которой одна из сторон отчуждает, а другая принимает в собственность часть земли на предварительно оговоренных условиях. Важным аспектом сделки называют допущение возможности проведения правовых действий только в отношении недвижимого имущества, зарегистрированного в Росреестре.

Оформление договора купли продажи и алгоритм действий при отчуждении земельной доли регламентируются нормами действующего законодательства. Неполное содержание договора лишает документ юридической силы. Для исключения ошибок при отчуждении земли рекомендуется заранее ознакомиться с принципами составления договора купли продажи.

Общие правила приобретения доли

Для узаконивания сделки при отчуждении одной из сторон и приобретении другой доли земельного участка требуется соблюдение ряда условий, регламентируемых нормативно-правовыми актами:

  • Согласно действующим нормам законодательства, лицо, обладающее правом собственности на долю земельного участка, может распоряжаться им согласно своему усмотрению. Однако есть некоторые нюансы, приведенные ниже, которые ограничивают права собственника.
  • В первую очередь требуется выделить реализуемую долю в натуре. Для этого необходимо произвести межевание, пройти процедуру постановки доли на учет. Согласно нормам ЗК РФ, реализуемый участок должен быть наделен рядом параметров, позволяющих идентифицировать его. Кроме того, продажа земельного участка возможна только в том случае, если его размер соответствует градостроительным нормам. Для уточнения информации относительно таковых рекомендуется обратиться в отделение местного муниципалитета.
  • Остальные собственники земельного участка наделяются правом преимущественного выкупа. То есть, при реализации доли они могут выкупить ее или отказаться от предоставленного права. Однако права продавца в этом случае ограничены. Для выставления участка на продажу ему необходимо в письменной форме уведомить остальных собственников относительно начала процедуры реализации. И только при получении письменного согласия всех собственников на продажу выставление участка на торги называют возможным.

Для проведения процедуры реализации земельной доли земельного участка собственнику требуется учитывать приведенные выше правила. Их несоблюдение может стать причиной получения отказа при проведении процедуры регистрации участка.

Как составить договор

После урегулирование продавцом земельного участка всех нюансов, которые могут препятствовать проведению сделки, требуется приступить к составлению договора купли продажи. Документ оформляется согласно требованиям, установленным действующим Законодательством. Договор должен содержать следующие пункты:

  • Преамбула. Приведенный пункт включает информацию о месте и дате заключения договора. Также в него требуется включить паспортные данные сторон, принимающих участие в сделке, то есть, продавца и покупателя.
  • Предмет сделки. В этот пункт требуется включить все данные о реализуемом участке. Требуется указание информации об ограничениях либо обременениях земли, если таковые имеются.
  • Стоимость. Приведенную информацию отразить цифрами и прописью.
  • Порядок проведения между сторонами расчета. Требуется указание способов расчета и даты передачи денежных средств. Важно знать, что урегулировать этот вопрос стороны могут самостоятельно, к примеру, отсрочив выплаты на некоторое время. При необходимости допустимо указать расчетный банковские счета продавца и покупателя, посредством которых будут переведены денежные средства. Если денежные средства уже переданы посредством наличного расчета, требуется предоставление расписки продавца о факте их получения.
  • Обязанности и права. Продавец и покупатель вправе включить в указанный пункт обговоренные ранее права и обязанности. Однако недопустимым является внесение определенных нюансов. Так, лицо, реализующее землю, не вправе ограничить права покупателя на спектр сделок, которые возможно будут проведены в последующем, то есть, после регистрации сделки. Продавец не может претендовать на возможность обратного выкупа земли в одностороннем, то есть, не оговоренном заранее порядке.
  • Порядок процедуры передачи реализуемой недвижимости. Допустимой называют возможность вынесения данного пункта за рамки договора купли продажи. В этом случае формируется отдельный документ, именуемый передаточным актом. Если пункт сохраняется в договоре сделки, сторонам требуется включить в него информацию относительно текущего состояния земли, а также оговорить способ передачи недвижимого объекта.
  • Завершающим пунктом называют проставление сторонами личных подписей, а также указание данных.

Составить договор купли продажи может как продавец, так и покупатель. Однако перед проведением сделки и передачей документов для регистрации сторонам требуется обязательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре.

Образец и бланк

Предварительный

Важно знать, что внесение правок, изменений невозможно при составлении основного договора. Именно поэтому лицам, не имеющим опыта по проведению сделок с имуществом недвижимого характера, рекомендуется составить на первоначальном этапе предварительный договор.

В рамках предварительного договора стороны вправе указать информацию относительного возможности внесения аванса за приобретаемый участок, а также способы и возможность возврата указанных средств, если сделка была расторгнута. Однако если внесенные предварительно средства выступают в качестве задатка, ситуация носит иной характер:

  • Если ответственность по срыву сделки лежит на покупателе, то есть, произошла по его вине, продавец наделяется правом распорядиться задатком на свое усмотрение.
  • Если же ответственность лежит на продавце, последний обязан не только вернуть денежные средства покупателю, но также компенсировать срыв сделки. Как правило, размер компенсации равен размеру задатка, однако стороны вправе оговорить иную, большую или меньшую сумму в рамках предварительного договора.

В остальном предварительный договор соответствует основному.

Основной

Основной договор называют своеобразным чистовым вариантом. В отличие от предварительного документа, оформление основного называют обязательным. Составление документа производится нотариусом или сторонами сделки самостоятельно, однако требуется нотариальное его заверение. Указанное требование обусловлено тем, что реализуемая собственность имеет долевой характер. Документ наделяется юридической силой до момента регистрации, но только после подписания его сторонами.

Необходимые документы

Для проведения сделки по реализации и приобретению недвижимости сторонам потребуется подготовить следующий пакет:

  • Договор купли продажи. Для процедуры требуется предоставить количество экземпляров, равных количеству сторон, принимающих участие в сделке. Также один образец остается в Росреестре.
  • Передаточный акт. Если информация о состоянии земли и способах ее передачи не была включена в положения договора, сторонам требуется также предоставить для проведения регистрационной процедуры передаточный акт.
  • Оригиналы, а также ксерокопии документов, удостоверяющих личности продавца и покупателя.
  • Кадастровый паспорт реализуемого объекта.
  • План, составленный после проведения межевания.
  • Документ, подтверждающий отсутствие обременений или ограничений по продаже реализуемой доли.
  • Выписка из ЕГРН, содержащая информативную характеристику, отражающую состояние и собственников недвижимого объекта.
  • Документ, согласно которому проведена оплата госпошлины.
  • Письменные заявления сторон, являющихся долевыми собственниками земли, в которых указан отказ от приобретения реализуемой доли.
  • Если реализуемый объект в общем праве собственности супружеской пары, требуется согласие второй стороны, заверенное нотариально. Отсутствие документа называют причиной отказа проведения регистрационных действий.

Если одна из сторон не может принять участие в сделке согласно объективным причинам, в качестве официального представителя может выступить лицо, действующее согласно нотариально заверенной доверенности.

Процедура регистрации

Процедура регистрации отчуждаемой собственности производится Росреестром. Для ее проведения сторонам требуется обратиться в государственный орган, расположенный согласно месту нахождения участка. Также сторонам предоставляется возможность обращения в многофункциональный центр, однако в этом случае время сделки может увеличиться.

После сдачи сторонами требуемого пакета документов сотрудником принимающего государственного органа выдается справка с указанием даты, когда покупателю и продавцу необходимо повторно явиться для получения зарегистрированных договоров и документов, подтверждающих права передачи собственности на отчуждаемый объект. Сделка считается осуществленной после получения сторонами приведенной выше документации.

Стоимость и сроки

Для регистрации сделки купли продажи требуется обратиться в отделение Росреестра, расположенное согласно месту нахождения земельного участка. Также можно подать документы через многофункциональный центр. В этом случае процедура может занять большее количество времени, так как МФЦ выступают в качестве посредника между конечной организацией и заявителем. Срок проведения регистрации составляет 10 дней.

Стоимость сделки зависит от ряда нюансов, в числе которых участие в процедуре нотариуса. При необходимости нотариального заверения договора цена проекта договора зависит от расценок выбранной нотариальной конторы. В среднем процедура составления проекта стоит от 1 000 до 10 000 рублей.

Согласно нормам действующего законодательства, в стоимость услуг нотариуса включается также государственная пошлина, размер которой составляет 0,5% от общей суммы проводимой сделки. Для определения размера пошлины требуется учесть кадастровую стоимость земли.

При обращении в Росреест также необходимо оплатить пошлину. Размер ее при продаже и приобретении садовых земельных участков, земель сельхоз назначения, личного подсобного хозяйства составляет 350 рублей. Для участков, отнесенных к иным категориям, применяется иная сумма – 2 000 рублей.

Налогообложение

Согласно нормам действующего законодательства, на каждого продавца, независимо от характера реализуемого им недвижимого имущества, накладывается обязанность по уплате налога. Размер суммы выплат различается в зависимости от того, в течение какого времени собственник владел отчуждаемым имуществом, а также стоимости недвижимости. Применяются следующие правила при расчете суммы налога:

  • Если собственник владел участком на протяжении трех лет, обязанность по уплате налогов снимается. Также правило распространяется на доли, приобретенные по договору дарения.
  • Если в силу обстоятельств собственник не может владеть землей менее, чем в течение пяти лет, требования об уплате налогов также отсутствуют.

Если земельная доля находилась в собственности владельца на протяжении большего, нежели срок льготного налогового периода, времени, продавцу потребуется оплатить 13% от общей стоимости доли.

Можно ли и как расторгнуть договор

Равно как и любая другая, сделка, согласно которой осуществляется процедура купли – продажи земельного участка, может быть аннулирована. Оптимальный вариант — предварительное устное соглашение между сторонами о взаимном возврате денежных средств, затраченных на приобретение земли и, соответственно, прав собственности на владение участком. В такой ситуации составляется и подписывается сторонами мировое соглашение.

Однако при отсутствии между сторонами предварительного соглашения расторжение договора возможно только при наличии объективных причин, регламентированных действующим законодательством:

  • Нарушение условий, прописанных в пунктах действующего договора, на основе которого проведена процедура сделки.
  • Изменены обстоятельства, ввиду которых одна из сторон лишилась выгоды после проведения процедуры сделки.
  • Выявление факта мошенничества со стороны продавца либо покупателя.

При наличии приведенных выше аспектов процедура расторжения договора купли продажи земельного участка осуществляется путем подачи искового заявления в судебную инстанцию. Решение выносится на основании документальных свидетельств и устных показаний сторон. После вступления решения в законную силу денежные средства, затраченные покупателем на приобретение участка, возвращаются продавцом. Сделка автоматически утрачивает юридическую силу, в связи с чем права собственности на земельную долю возвращаются продавцу.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Читать еще:  Как правильно составить договор дарения
Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector