Договор дарения как избежать печальных последствий

Договор дарения как избежать печальных последствий

Нотариус Москвы Агафонова Ирина Викторовна

Московская городская нотариальная палата

Договор дарения: как избежать печальных последствий

В СМИ довольно часто появляются сообщения о том, что на улице оказался очередной человек, лишившийся права жить в своей квартире в силу того, что она была им подарена, и новый собственник банально выселил его. Хотя потерпевший был уверен, что право проживания в квартире у него оставалось. Основная причина тому – недостаточная информированность о последствиях сделки. А последствия, случается, бывают печальными. При этом именно форма дарения часто остается наиболее привлекательным вариантом передачи права собственности на недвижимость, например, между родственниками.

Не желая обременять своих близких проблемами с наследованием, особенно если родственные отношения в семье запутаны, пожилые люди часто дарят свои квартиры родственникам, будучи уверенными в том, что смогут и дальше жить в «своей», но уже не своей квартире. А родственники, увы, не всегда ведут себя подобающим образом. Случается и так, что мошенники под разными предлогами подменяют договор купли-продажи, ренты, договором дарения, со всеми вытекающими последствиями.

В соответствии с действующим Гражданским кодексом договор дарения недвижимого имущества можно оформить в простой письменной форме или у нотариуса. Чаще всего трагические последствия наступают именно для тех дарителей, которые выбирают простую письменную форму. «Проблема таких договоров в том, что не все понимают, что дарение — это сразу переход права собственности«,— комментирует нотариус города Москвы, член Комиссии ФНП по законодательной и методической работе Илья Радченко. Конечно, если гражданин решит заключать договор дарения через нотариуса, то он будет в курсе всех условий сделки: «Нотариус обязательно разъясняет сторонам, что с того момента, как регистрируется переход права собственности в Росреестре, все права переходят к новому собственнику, и в дальнейшем все уже будет зависеть от него», — отмечает Илья Владимирович.

А как быть в тех случаях, когда на момент заключения сделки отношения между дарителем и одаряемым были хорошими, а потом что-то резко изменилось? «После того, как даритель получает право собственности на жилое помещение, он, случается, забывает обо всех хороших отношениях и выселяет предыдущего собственника из квартиры. Самое главное, что в этом случае, если даритель не докажет, что был введен в заблуждение, а это сделать очень непросто, никакой правовой защиты предоставлено не будет. Потому что по закону новый собственник имеет полное право прежнего собственника выселить» ­— подчеркивает Илья Радченко. И ведь вроде все чисто, человек был предупрежден о последствиях и был уверен в том, что его точно не обманут, доверял одаряемому. Такие случаи, когда доверие было напрасным, нередки. Как же быть? Неужели никак нельзя застраховать себя от неожиданной подлости со стороны того, кому веришь? Не заключать сделок дарения вовсе? На самом деле, все не так страшно, и существует возможность подарить свою единственную недвижимость, не боясь оказаться выброшенным на улицу новым собственником, внезапно изменившим свое отношение. В этом деле важна помощь грамотных юристов — нотариусов, и правильный, взвешенный и разумный подход. Хороший пример такого подхода продемонстрировала 98-летняя жительница Москвы — Екатерина Ильинична (имя изменено), обратившаяся в одну из нотариальных контор города.

В собственности у женщины имеется двухкомнатная квартира в центре столицы, жилплощадь досталась пожилой женщине в наследство от дочери. Екатерина Ильинична шутит, что каждый год принимает парад Победы, потому как колонны военной техники проходят прямо перед ее окнами.

К нотариусу Екатерина Ильинична пришла, чтобы оформить договор дарения. Завещание делать не хочет — сложные отношения с сыном, подробности неизвестны. Вообще из женщины, проработавшей полжизни в КГБ СССР, подробности вытянуть проблематично. В дополнение ко всему, бабушка плохо слышит. Спасает слуховой аппарат и совет внука: бабушке нужно говорить в правое ухо.

Внуку Екатерина Ильинична как раз и собирается подарить квартиру. Телевизор бабушка смотрит, рассказы о том, как люди, подписав дарственную, оказались на улице, слышала. И знает, что такое чаще всего случается из-за того, что люди не в курсе подробностей сделки. И заключают ее не через нотариуса, который обязательно все разъяснит, а в простой письменной форме.

Екатерина Ильинична, конечно, подвоха от внука не ждет, но подстраховаться все-таки желает. Поэтому для оформления дарственной пришла в нотариальную контору, и вместе с договором дарения будет подписывать договор безвозмездного пользования квартирой. Права собственности на квартиру по дарственной переходят внуку сразу, как только документы будут зарегистрированы Росреестром. На этом этапе зачастую и происходят трагедии в жизни тех, кто заключил сделку дарения и передал свое имущество недобросовестным людям. Те самые истории о выброшенных на улицу стариках, не разобравшихся в юридических тонкостях. И хотя Екатерина Ильинична уверена в том, что внук не обманет, на всякий случай она подписывает с внуком договор, по условиям которого внук предоставляет Екатерине Ильиничне в безвозмездное пользование сроком на 20 лет для ее единоличного проживания квартиру, ставшую предметом дарения. Внук абсолютно серьезно интересуется: а может, прописать в договоре возможность проживания на следующие 50 лет? Екатерина Ильинична отшучивается, уверяет, что двадцати лет ей вполне достаточно. Шутки шутками, а указание срока в договоре безвозмездного пользования — немаловажный момент: «Очень важно, что в данном случае прописан срок. В случае, если срок не прописан, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок» — комментирует член комиссии ФНП по законодательной и методической работе, заместитель председателя Научно-консультативного совета ФНП, нотариус города Москвы Александра Игнатенко.

Екатерина Ильинична принимает квартиру во владение и пользование для проживания с правом сохранения регистрации по месту проживания. Договор безвозмездного пользования заключается под отлагательным условием и вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности на переданную в дар квартиру на имя внука.

Без согласия Екатерины Ильиничны внук не сможет, например, пустить квартирантов в свободную комнату, да и продать квартиру ему будет сложно. Также внук будет обязан оплачивать коммунальные услуги и поддерживать квартиру в надлежащем виде, берет на себя обязанности по проведению капитального текущего ремонта квартиры, замене оборудования, пришедшего в негодность. Екатерина Ильинична вправе требовать досрочного расторжения договора в случае обнаружения недостатков, о наличии которых она не знала и не могла знать на момент заключения договора, делающих невозможным или обременительным нормальное использование квартиры. Если квартира в силу обстоятельств, за которые Екатерина Ильинична не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для проживания, внук обязан будет предоставить бабушке в безвозмездное пользование квартиру аналогичной площади в том же районе. Внук не вправе отказаться от договора во время его действия, а Екатерина Ильинична вправе в любой момент отказаться от договора безвозмездного пользования, известив об этом внука за месяц.

Вопрос с тем, как быть, если даритель переживет одаряемого, тоже можно урегулировать. «Закон позволяет вписать в договор пункт о том, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого», — рассказывает Александра Игнатенко. В договоре, который подписывает Екатерина Ильинична, прописано иное условие: в случае смерти внука его обязанности и права по договору безвозмездного пользования перейдут его наследникам.

Нотариус обстоятельно (и громко!) объяснил Екатерине Ильиничне все подробности сделки. Ответил на все вопросы дарительницы. Основной из них касался оплаты коммунальных платежей. Екатерина Ильинична часто уезжает в санаторий, на дачу, подолгу отсутствует дома и переживает, как быть с показаниями счетчика. Договорились, что внук оплатит коммунальные услуги на год вперед. После того, как текст документа был зачитан вслух, нотариус попросил Екатерину Ильиничну своими словами рассказать, как она поняла условия договора, чтобы убедиться в том, что женщина полностью осведомлена о последствиях подписания документов. Екатерина Ильинична верно пересказала суть договора, после чего бумаги были подписаны.

Нотариусы советуют тщательно взвесить все за и против, планируя заключение договора дарения. И если нет уверенности в том, что сделка не несет в себе риска, лучше не торопиться, а подумать над другими вариантами передачи недвижимости, например, над заключением договора пожизненной ренты, сделкой купли-продажи или завещанием. В любом случае, стоит обратиться к нотариусу, который разъяснит всю информацию о сделке и ее последствиях, подробно расскажет обо всех условиях и подскажет, как застраховать себя от негативных последствий.

Правовые последствия договора дарения и возможные проблемы сторон сделки

Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения, даритель (одна сторона), отчуждает вещь, имущественное право/требование (как к себе, так и к третьему лицу), одаряемому (второй стороне).

Дарственная, это двухсторонняя сделка, так как без согласия лица принимающего дар она не может состояться. Отчуждение имущества должно быть безвозмездным, то есть без встречной имущественной выгоды для дарителя.

Не смотря на то, что новый хозяин вправе продать, подарить, обменять вещь, законодатель обязует лицо принявшее подарок, обращаться с ним бережно. В обратном случае, если существует угроза утраты имущества, даритель может отменить сделку и вернуть подаренное им обратно.

Последствия договора дарения

Лицо, отчуждающее вещь или право/требование, лишается всех прав на него. При этом даритель не может ставить никаких условий одаряемому по использованию или распоряжению имуществом. Новый собственник имеет право на любые действия по реализации подарка, после вступления договора в силу и фактического получения объекта сделки.

Если по дарственной передается недвижимость, то договор считается заключенным с момента государственной регистрации в юстиции. После внесенных законодателем изменений, с 1 марта 2013 года, регистрируется только переход прав на имущество, сам договор регистрировать не нужно.

Налоговые последствия

Налоговое законодательство рассматривает подарки, полученные физическими лицами в виде акций, паев, долей, недвижимости и транспорта как доход. Поэтому одаривание вышеуказанными объектами, подлежит налогообложению в размере 13 %. Если дарится часть квартиры, то налоговая ставка составляет так же 13 %, от стоимости полученной части.

Ставка в указанном процентном соотношении применяется к резидентам РФ. Для лиц не являющихся резидентами, налог составит 30 %. Начисление налога происходит после регистрации (если таковая требуется) или соответствующего оформления договора, в течение двух недель, после получения налоговой инспекцией пакета документов. Если одаряемый живет за границей, то оплату пошлины необходимо произвести до получения свидетельства о праве собственности.

Лицу, получившему подарок, необходимо будет явиться до июня следующего года в налоговую инспекцию для предоставления налоговой декларации и совершения оплаты соответствующего сбора. В случае, если лицо не совершает вышеуказанных действий, на него будет возложен штраф.

Последствия дарения квартиры

После регистрации договора дарения, одаряемый вступает в права собственности. Даритель лишается всех прав на подаренное, однако, если договором предусмотрено его право пользования подаренной комнатой или частью квартиры, то он имеет право на защиту своих имущественных и вещных прав.

Если сторонами принято решение о сохранении за дарителем права проживания, то последнего не могут выселить из занимаемой площади даже через суд. При отчуждении третьим лицам квартиры одаряемым, за дарителем сохраняются основания для нахождения в жилище.

Читать еще:  Как обойти третейскую оговорку в договоре

При возникновении ситуации, когда человек, получивший недвижимость в подарок, узнает о долгах по коммунальным услугам и т.д., он не несет обязанности по их оплате. Дело в том, что бремя содержания имущества несет его хозяин. Одаряемый становится таковым только после возникновения права собственности. В подобных ситуациях, должником является даритель и взыскивать задолженность необходимо с него, в добровольном порядке или посредством суда.

После перехода прав собственности на квартиру, договор вступает в силу, и оспорить его будет сложно, так как ст. 577 и 578 ГК РФ ограничен ряд причин, по которым можно отказаться от исполнения договора или вовсе его отменить, этот перечень является исчерпывающим:

  • даритель имеет право отказаться от исполнения договора в будущем или отменить реальный, если одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье первого или членов его семьи;
  • лицо, совершающее дар, может отказаться от исполнения консенсуального соглашения, в случае ухудшения его финансового, семейного положения, или состояния здоровья настолько, что при новых обстоятельствах, он бы не стал совершать подобных сделок;
  • отменить контракт прежний хозяин имеет право, если сторона принявшая дар небрежно обращается с квартирой и это может привести к ее безвозвратной потере.
  • в случае совершения одаривания юридическим лицом или ИП в течение шести месяцев до того, как он объявил себя банкротом;
  • стороны могут включить в договор пункт, предусматривающий отмену дарения, если даритель переживет одаряемого.

Расторгнуть дарственную могут родственники кого-либо из сторон или сам даритель/одаряемый, если он:

  • не осознавал последствий совершения сделки или не мог руководить своими действиями, хоть и является дееспособным;
  • является недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • малолетний (до 14 лет) или несовершеннолетний (лицо 14-18 лет, заключило сделку без согласия законных представителей).

Если последние два пункта предельно ясны и для их подтверждения необходимо предъявить решение суда о признании гражданина недееспособным/ ограниченно дееспособным или свидетельство о рождении (паспорт) одной из сторон соглашения, то с первым будет сложнее.

Последствия признания договора дарения недействительным

Недействительной сделку может признать только суд. Основания для обращения в соответствующий орган установлены законом. Недействительные соглашения, в свою очередь делятся на:

  1. Оспоримые: являются таковыми в силу признания их судом.
  2. Ничтожные: суд не признает, а удостоверяет факт их ничтожности (например, сделка совершенная недееспособным, доказывать этот факт не нужно, так как у законного представителя имеется документ о признании лица таковым). Суд выносит решение о применении последствий недействительности сделки.

Основания для признания договора недействительным, могут быть следующими:

  • несовершеннолетие или недееспособность дарителя, без соответствующего позволения попечителя или родителя;
  • не указан предмет дарения в контракте или описан не точно;
  • даритель отчуждает «все свое имущество». Каждый объект должен быть описан и конкретизирован.
  • несоблюдение формы сделки.
  • одариваемый является сотрудником государственного учреждения, и оказывал дарителю профессиональные услуги.
  • если после заключения дарственной в течение 6 месяцев юридическое лицо признает себя банкротом.
  • в договоре указано встречное предоставление со стороны одаряемого или даритель совершает сделку на определенных условиях.
  • отсутствует согласие другого лица, с которым имущество находится в совместной собственности.
  • сделка совершена под угрозой физической расправы/иным шантажом или лицо не понимало значения своих действий.
  • дарение предусмотрено после смерти дарителя.

По общему правилу, если гражданин знал или должен был знать об основаниях оспоримости или ничтожности соглашения, то он не считается действовавшим добросовестно. Недействительность сделки, точнее признание ее таковой, влечет возврат сторонами друг другу всего полученного по дарственной.

Проблемы дарения

В гражданском законодательстве существуют такие виды сделок как мнимые и притворные, они тоже по решению суда признаются недействительными. У таких договоров отсутствуют правовые последствия, которые характерны для действительных сделок.

У мнимых сделок отсутствует намерение создать правовые последствия, существует лишь видимость. Например, лицо дарит свое имущество другому лицу не с целью улучшить его материальное состояние, а с целью избежать конфискации имущества и т.д. Стороны участвующие в дарственной осознают мнимость сделок, совершают их для того чтобы ввести в заблуждение третьих лиц.

Притворные договора, совершаются с целью прикрыть своей формой другую сделку. В итоге получается два договора: дарение и истинная сделка. Притворность характерна для тех случаев, когда заключение истинной сделки затруднительно ввиду каких-либо обстоятельств.

Гражданин Седов П. Р. акционер общества ООО «Метель», хочет продать свою долю другому лицу — Петрову А.А. , который не является членом этого общества (потому, что он предлагает больше средств, чем могут дать другие граждане). В соответствии с законодательством, стороннему гражданину можно продать свои акции, только после того, как остальные дольщики откажутся от покупки. Указанные граждане совершили договор дарения, предметом которого выступили эти акции. Денежное вознаграждение было произведено, только не отражено на бумаге.

Удобство дарственной заключается в том, что при таких сделках нет необходимости предлагать другим участникам общества купить акции. Оспорить сделку может любое заинтересованное лицо, при наличии оснований.

Мнимые сделки имеют последствия двухсторонней реституции (возврат сторонами полученного по договору). Часть 1 ст. 170 ГК РФ, содержит положение о том, что сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, то есть мнимая, является ничтожной.

Заключение

Дарственную недвижимости, как правило, заключают родственники, по причине отсутствия необходимости платить налог. Ввиду ее безвозмездности, законодатель предполагает, что отношения между сторонами доверительные и поэтому, в случае противоправных действий со стороны одаряемого, даритель может отменить сделку. Такие условия уникальны и характерны только для этого вида договора.

Сроки исковой давности по иску о признании последствий недействительности ничтожной сделки и о признании недействительной сделки составляет 3 года. Срок начинает исчисляться с момента, когда началось исполнение ничтожной сделки. Если требование предъявляется не участвующей в соглашении стороной, то течение срока начинается с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Общий срок исковой давности не может превысить 10 лет со дня начала исполнения сделки.

Вопрос — Ответ

Допустим, квартира стоит 3 млн. рублей, а 1/2 доли, следовательно, 1,5 млн. рублей:

1,5 млн. *13 %= 195 тыс. рулей. Одаряемый (если он не является Вашим близким родственником) должен будет заплатить налог в размере 195 тыс. рублей.

Договор дарения как избежать печальных последствий

В СМИ довольно часто появляются сообщения о том, что на улице оказался очередной человек, лишившийся права жить в своей квартире в силу того, что она была им подарена, и новый собственник банально выселил его. Хотя потерпевший был уверен, что право проживания в квартире у него оставалось. Основная причина тому – недостаточная информированность о последствиях сделки. А последствия, случается, бывают печальными. При этом именно форма дарения часто остается наиболее привлекательным вариантом передачи права собственности на недвижимость, например, между родственниками.

Не желая обременять своих близких проблемами с наследованием, особенно если родственные отношения в семье запутаны, пожилые люди часто дарят свои квартиры родственникам, будучи уверенными в том, что смогут и дальше жить в «своей», но уже не своей квартире. А родственники, увы, не всегда ведут себя подобающим образом. Случается и так, что мошенники под разными предлогами подменяют договор купли-продажи, ренты, договором дарения, со всеми вытекающими последствиями.

В соответствии с действующим Гражданским кодексом договор дарения недвижимого имущества можно оформить в простой письменной форме или у нотариуса. Чаще всего трагические последствия наступают именно для тех дарителей, которые выбирают простую письменную форму. “Проблема таких договоров в том, что не все понимают, что дарение — это сразу переход права собственности«,— комментирует нотариус города Москвы, член Комиссии ФНП по законодательной и методической работе Илья Радченко. Конечно, если гражданин решит заключать договор дарения через нотариуса, то он будет в курсе всех условий сделки: «Нотариус обязательно разъясняет сторонам, что с того момента, как регистрируется переход права собственности в Росреестре, все права переходят к новому собственнику, и в дальнейшем все уже будет зависеть от него», — отмечает Илья Владимирович.

А как быть в тех случаях, когда на момент заключения сделки отношения между дарителем и одаряемым были хорошими, а потом что-то резко изменилось? «После того, как даритель получает право собственности на жилое помещение, он, случается, забывает обо всех хороших отношениях и выселяет предыдущего собственника из квартиры. Самое главное, что в этом случае, если даритель не докажет, что был введен в заблуждение, а это сделать очень непросто, никакой правовой защиты предоставлено не будет. Потому что по закону новый собственник имеет полное право прежнего собственника выселить» ­— подчеркивает Илья Радченко. И ведь вроде все чисто, человек был предупрежден о последствиях и был уверен в том, что его точно не обманут, доверял одаряемому. Такие случаи, когда доверие было напрасным, нередки. Как же быть? Неужели никак нельзя застраховать себя от неожиданной подлости со стороны того, кому веришь? Не заключать сделок дарения вовсе? На самом деле, все не так страшно, и существует возможность подарить свою единственную недвижимость, не боясь оказаться выброшенным на улицу новым собственником, внезапно изменившим свое отношение. В этом деле важна помощь грамотных юристов — нотариусов, и правильный, взвешенный и разумный подход. Хороший пример такого подхода продемонстрировала 98-летняя жительница Москвы — Екатерина Ильинична (имя изменено), обратившаяся в одну из нотариальных контор города.

В собственности у женщины имеется двухкомнатная квартира в центре столицы, жилплощадь досталась пожилой женщине в наследство от дочери. Екатерина Ильинична шутит, что каждый год принимает парад Победы, потому как колонны военной техники проходят прямо перед ее окнами.

К нотариусу Екатерина Ильинична пришла, чтобы оформить договор дарения. Завещание делать не хочет — сложные отношения с сыном, подробности неизвестны. Вообще из женщины, проработавшей полжизни в КГБ СССР, подробности вытянуть проблематично. В дополнение ко всему, бабушка плохо слышит. Спасает слуховой аппарат и совет внука: бабушке нужно говорить в правое ухо.

Внуку Екатерина Ильинична как раз и собирается подарить квартиру. Телевизор бабушка смотрит, рассказы о том, как люди, подписав дарственную, оказались на улице, слышала. И знает, что такое чаще всего случается из-за того, что люди не в курсе подробностей сделки. И заключают ее не через нотариуса, который обязательно все разъяснит, а в простой письменной форме.

Екатерина Ильинична, конечно, подвоха от внука не ждет, но подстраховаться все-таки желает. Поэтому для оформления дарственной пришла в нотариальную контору, и вместе с договором дарения будет подписывать договор безвозмездного пользования квартирой. Права собственности на квартиру по дарственной переходят внуку сразу, как только документы будут зарегистрированы Росреестром. На этом этапе зачастую и происходят трагедии в жизни тех, кто заключил сделку дарения и передал свое имущество недобросовестным людям. Те самые истории о выброшенных на улицу стариках, не разобравшихся в юридических тонкостях. И хотя Екатерина Ильинична уверена в том, что внук не обманет, на всякий случай она подписывает с внуком договор, по условиям которого внук предоставляет Екатерине Ильиничне в безвозмездное пользование сроком на 20 лет для ее единоличного проживания квартиру, ставшую предметом дарения. Внук абсолютно серьезно интересуется: а может, прописать в договоре возможность проживания на следующие 50 лет? Екатерина Ильинична отшучивается, уверяет, что двадцати лет ей вполне достаточно. Шутки шутками, а указание срока в договоре безвозмездного пользования — немаловажный момент: «Очень важно, что в данном случае прописан срок. В случае, если срок не прописан, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок» — комментирует член комиссии ФНП по законодательной и методической работе, заместитель председателя Научно-консультативного совета ФНП, нотариус города Москвы Александра Игнатенко.

Читать еще:  Как написать дополнительное соглашение к договору образец

Екатерина Ильинична принимает квартиру во владение и пользование для проживания с правом сохранения регистрации по месту проживания. Договор безвозмездного пользования заключается под отлагательным условием и вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности на переданную в дар квартиру на имя внука.

Без согласия Екатерины Ильиничны внук не сможет, например, пустить квартирантов в свободную комнату, да и продать квартиру ему будет сложно. Также внук будет обязан оплачивать коммунальные услуги и поддерживать квартиру в надлежащем виде, берет на себя обязанности по проведению капитального текущего ремонта квартиры, замене оборудования, пришедшего в негодность. Екатерина Ильинична вправе требовать досрочного расторжения договора в случае обнаружения недостатков, о наличии которых она не знала и не могла знать на момент заключения договора, делающих невозможным или обременительным нормальное использование квартиры. Если квартира в силу обстоятельств, за которые Екатерина Ильинична не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для проживания, внук обязан будет предоставить бабушке в безвозмездное пользование квартиру аналогичной площади в том же районе. Внук не вправе отказаться от договора во время его действия, а Екатерина Ильинична вправе в любой момент отказаться от договора безвозмездного пользования, известив об этом внука за месяц.

Вопрос с тем, как быть, если даритель переживет одаряемого, тоже можно урегулировать. «Закон позволяет вписать в договор пункт о том, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого», — рассказывает Александра Игнатенко. В договоре, который подписывает Екатерина Ильинична, прописано иное условие: в случае смерти внука его обязанности и права по договору безвозмездного пользования перейдут его наследникам.

Нотариус обстоятельно (и громко!) объяснил Екатерине Ильиничне все подробности сделки. Ответил на все вопросы дарительницы. Основной из них касался оплаты коммунальных платежей. Екатерина Ильинична часто уезжает в санаторий, на дачу, подолгу отсутствует дома и переживает, как быть с показаниями счетчика. Договорились, что внук оплатит коммунальные услуги на год вперед. После того, как текст документа был зачитан вслух, нотариус попросил Екатерину Ильиничну своими словами рассказать, как она поняла условия договора, чтобы убедиться в том, что женщина полностью осведомлена о последствиях подписания документов. Екатерина Ильинична верно пересказала суть договора, после чего бумаги были подписаны.

Нотариусы советуют тщательно взвесить все за и против, планируя заключение договора дарения. И если нет уверенности в том, что сделка не несет в себе риска, лучше не торопиться, а подумать над другими вариантами передачи недвижимости, например, над заключением договора пожизненной ренты, сделкой купли-продажи или завещанием. В любом случае, стоит обратиться к нотариусу, который разъяснит всю информацию о сделке и ее последствиях, подробно расскажет обо всех условиях и подскажет, как застраховать себя от негативных последствий.

Договор дарения, как избежать печальных последствий?

В СМИ нередко появляется информация о том, что на улице оказался очередной человек, подаривший свою квартиру, и новый собственник выселил его. Как правило, потерпевшие уверены в том, что право проживания в подаренной квартире у них остается. Основная причина тому – недостаточная информированность о возможных печальных последствиях такой сделки.
Дарение является наиболее привлекательным вариантом передачи права собственности на недвижимость, например, между родственниками. Желая не обременять в будущем своих близких проблемами с наследованием, особенно если родственные отношения в семье сложные, пожилые люди часто дарят свои квартиры родственникам, с полной уверенностью в том, что смогут и дальше жить в «своей», но уже не своей квартире. Однако родственники, к сожалению, не всегда ведут себя подобающим образом. Бываю ситуации, когда мошенники, воспользовавшись юридической неграмотностью дарителя, подменяют договор купли-продажи или ренты договором дарения, последствия которого значительно отличаются.
Как же необходимо действовать при оформлении договора дарения во избежание негативных последствий?
Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому подарить принадлежащее имущество можно любому лицу, за некоторыми исключениями (учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей).
Подарить движимую вещь можно в устной форме. Если дарителем движимого имущества является юридическое лицо, и стоимость дара превышает три тысячи рублей, а также если договор содержит обещание дарения в будущем, то договор дарения должен быть совершен в простой письменной форме.
При заключении договора дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе при дарении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделка подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверить у нотариуса можно любой другой договор дарения. Нотариус разъяснит особенности и возможные последствия совершения данной сделки.
Если в дар передается квартира (доля в квартире), которая приобретена в браке, то потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на заключение сделки.
В случаях, когда дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то дарение от его имени совершается с письменного согласия его законных представителей, данного на основании разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. Дарение от имени малолетних (лиц, младше 14 лет) и недееспособных, не допускается.
Если в дар получено недвижимое имущество, то переход права собственности подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Проведенная регистрация перехода права собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав.
Бывают случаи, когда на момент заключения сделки отношения между дарителем и одаряемым были хорошими, а потом что-то резко изменилось и одна из сторон желает расторгнуть данный договор. Возможность расторжения договора дарения законом предусмотрена, однако на практике расторгнуть договор дарения очень сложно.
До передачи дара расторгнуть договор дарения можно следующим образом:

  1. По соглашению сторон договора дарения недвижимого имущества;
  2. В связи с отказом одаряемого от дара в любое время до передачи ему дара. При этом, если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба в связи с отказом принять дар, а отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме;
  3. В связи с отказом дарителя от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

После передачи дара расторгнуть договор дарения недвижимого имущества даритель может следующими способами:

  1. Отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае, если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, обратиться в суд с просьбой отмены дарения могут наследники дарителя;
  2. Потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
  3. Отменить дарение в случае, если даритель переживет одаряемого, при наличии такого условия в договоре дарения;
  4. . Требовать отмены пожертвования (если речь идет о пожертвовании как о виде договора дарения) в случае использования пожертвованного имущества не в соответствии с указанным назначением.

По инициативе одаряемого расторгнуть договор дарения можно в любое время до передачи ему дара. Если договор дарения совершен в письменной форме, то и отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. Если договор дарения подлежал государственной регистрации, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Однако следует иметь в виду, что если договор был совершен в письменной форме, то, при отказе одаряемого от дара, даритель вправе потребовать возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить право дарения в случае, если он переживет одаряемого.
Таким образом, планируя подарить имущество, следует взвесить все за и против. Если нет уверенности в том, что сделка не несет в себе риска, лучше не торопиться, а подумать над другими вариантами передачи имущества, например, над заключением договора пожизненной ренты, сделкой купли-продажи или завещанием. В любом случае, стоит обратиться к нотариусу, который разъяснит всю информацию о сделке и ее последствиях, подробно расскажет обо всех условиях и подскажет, как застраховать себя от негативных последствий.
О.Ю.ЧЕРНЯВСКАЯ — Президент Рязанской областной нотариальной палаты
Вестник Рязанской юстиции № 19

Договор дарения как избежать печальных последствий

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Апелляционное определение Московского городского суда от 16 июня 2015 г. N 33-20484/15 (ключевые темы: договор дарения – дарение – мнимая сделка – оплата коммунальных услуг – договор дарения квартиры)

Апелляционное определение Московского городского суда от 16 июня 2015 г. N 33-20484/15

Судья Кузнецова Е.А. Гр.д. 33-20484

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, в составе председательствующего Сергеевой Л.А.

Судей Вишняковой Н.Е., Федерякиной Е.Ю.

при секретаре Н* Д.Н.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Вишняковой Н.Е. дело по апелляционной жалобе Маляренко С.Е. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 10 марта 2015 г., которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Маляренко С* Е* к Галан И* М* С*е, действующей в интересах несовершеннолетней Галан И* С* о признании договора дарения недействительным (ничтожным) – отказать.

Маляренко С.Е. обратился в суд с иском к Галан Иданьес М.С., действующей в интересах несовершеннолетней Галан Иданьес С. о признании договора дарения квартиры недействительным (ничтожным), мотивируя свои требования тем, что 15.10.2011 г. между сторонами был заключен договор дарения квартиры N *, расположенной по адресу: *. Указанная сделка для сторон по договору дарения изначально являлась мнимой, т.к. заключалась без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Вышеуказанная квартира была ранее получена в собственность истцом по договору дарения, заключенному между истцом и отцом истца – Маляренко Е* М*. В дальнейшем 28.06.2012 года представителем отца по доверенности, Чекалиной Т.В., якобы, от имени отца был предъявлен иск о признании договора дарения недействительным. Впоследствии доверенность была отозвана, и производство по делу было прекращено Никулинским районным судом города Москвы. Между тем, сами по себе обстоятельства, предшествовавшие предъявлению данного иска, произвели на истца с эмоциональной точки зрения шоковое действие, он очень тяжело переживал и считал ситуацию с квартирой крайне уязвимой, и ничем незащищенной. В этот период времени истец пришел к убеждению, что люди, которые инспирировали иск от имени отца, в конечном счете, добьются любыми путями аннулирования его (истца) права собственности на квартиру. При таком положении вещей, истец искал варианты, чтобы обезопасить квартиру от третьих лиц. Все это совпало с болезнью отца. Об эмоциональном состоянии истца знали ответчица, близкие, друзья, коллеги. Ответчик Галан Иданьес М.С. – дочь истца предложила истцу подписать бумагу о дарении квартиры в пользу ее дочери (внучки истца). По ее мнению, это максимально обезопасило бы квартиру от посягательств со стороны третьих лиц. Стороны решили заключить мнимую сделку (договор дарения) без намерения создавать какие либо ее правовые последствия. В частности, истец после заключения договора дарения продолжал и продолжает оплачивать все коммунальные и иные расходы, содержал и содержит квартиру, как свое недвижимое имущество. В соответствии со ст. 170 ГК РФ истец просит суд признать вышеуказанный договор дарения недействительным (ничтожным) а аннулировать запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности ответчика на спорное жилое помещение, (согласно уточненным исковым требованиям).

Читать еще:  Как написать договор аренды квартиры от руки

Истец, представитель истца в судебное заседание явились, доводы, изложенные в исковом заявлении, в редакции уточненных исковых требований поддержали, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление (л.д.31-33)

Представитель третьего лиц Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просит в апелляционной жалобе Маляренко С.Е.

Проверив материалы дела, выслушав истца – Маляренко С.Е., его представителя – Эфросмана М.Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и материалами дела.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права ( часть 1 статьи 1 , часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании ( статьи 55 , 59 – 61 , 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции соответствует в полном объеме.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом , в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой отдельную двухкомнатную квартиру N *, расположенную по адресу: *.

15.10.2011 г. между Маляренко СЕ. (даритель) и Галан Иданьес М.С., действующей в интересах несовершеннолетней Галан Иданьес С* (одаряемая) заключен договор дарения вышеуказанного жилого помещения (л.д. 101)

Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 28.10.2011 г., выдано свидетельство о государственной регистрации права.

14.10.2011 г. нотариусом г. Москвы Сидоровой Е.А. удостоверена доверенность истца, согласно которой истец уполномочивает Ниряна Р.А. быть его представителем по вопросу регистрации вышеуказанного договора дарения (л.д. 103)

Согласно выписки из домовой книги, ответчики 11.02.2014 г. снялись с регистрационного учета по адресу: * и зарегистрировались в спорном жилом помещении (л.д.34-35).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что воля сторон, направленная на прекращение права собственности на квартиру у истца и возникновение права собственности на квартиру у ответчика, была исполнена. В нарушение положений ст. ст. 12 , 56 , 57 ГПК РФ, истец не представил достаточных доказательств, свидетельствующих об отсутствии у сторон при заключении договора дарения намерений по установлению, изменению или прекращению прав и обязанностей, вытекающих из договора дарения.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда, поскольку они сделаны при точном соблюдении норм материального и процессуального права.

В своей жалобе Маляренко С.Е. указывает на неправильность применения судом положений ч. 1 ст. 170 ГК РФ.

С данным доводом судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.

На основании статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом , в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Диспозиция пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит следующие характеристики мнимой сделки: отсутствие намерений сторон создать соответствующие сделке правовые последствия, совершение сделки для вида (что не исключает совершение сторонами некоторых фактических действий, создающих видимость исполнения, в том числе составление необходимых документов), создание у лиц, не участвующих в сделке, представления о сделке как действительной.

Норма пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. В обоснование мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Между тем, из материалов дела усматривается, что сделка по договору дарения сторонами была исполнена, и доказательств ее мнимости по основанию п. 1 ст. 170 ГК РФ стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Ссылки в жалобе на то обстоятельство, что Маляренко продолжает оплачивать коммунальные услуги, содержит квартиру как свое недвижимое имущество, ответчиком не представлено акта передачи спорной квартиры, доказательств передачи ключей от спорной квартиры, не имеют правового значения для существа рассматриваемого спора, поскольку не могут служить основанием для признания договора дарения мнимой сделкой.

Также судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что ответчиком также производится оплата коммунальных услуг, что подтверждается заявлениями на оплату коммунальных услуг с отметками банка “исполнено” (л.д. 40, 42, 44, 45, 47, 49, 51, 53 – 59, 64, 66, 68, 70, 72, 73, 75, 77, 79, 81), произведенным ремонтом (л.д. 85 – 94), факт которого не отрицался Маляренко С.Е.

При этом, сам Маляренко С.Е. в спорной квартире не зарегистрирован и в ней не проживает.

Несение им расходов по оплате коммунальных услуг, при наличии государственной регистрации договора дарения, не свидетельствует об отсутствии воли истца на распоряжение принадлежащим ему недвижимым имуществом, а также о непринятии дара Галан.

После заключения договора дарения Галан обращалась в Управление Росреестра по Москве с заявлениями о государственной регистрации договора дарения, а также перехода права собственности, что свидетельствует о принятии дара.

По указанным основаниям судебной коллегией отклоняются доводы жалобы о мнимости оспариваемой сделки дарения.

Доводы Маляренко о том, что он был вынужден заключить договор дарения, поскольку в его адрес поступали угрозы от третьих лиц относительно спорного жилого помещения, также не могут быть признаны судебной коллегией убедительными, поскольку каких – либо доказательств, подтверждающих указанные доводы Маляренко не представлено, в правоохранительные органы истец с соответствующим заявлением не обращался.

Доводы в жалобе о том, что Маляренко заключил договор дарения в связи с тем, что от имени его отца поступило исковое заявление в суд о расторжении договора дарения между истцом и его отцом, не могут быть признаны судебной коллегией состоятельными, поскольку согласно материалам гражданского дела N 2-5395/12, исковое заявление Маляренко Е.М. к Маляренко С.Е., управлению Росреестра по Москве поступило в Никулинский районный суд г. Москвы 28.06.2012 г. (гр.дело N 2-5395/12 л.д.2), а оспариваемый договор дарения заключен сторонами 15.10.2011 г., то есть до обращения Маляренко Е.М. в суд.

Доводы Малярекно о том, что на момент заключения договора дарения 15.10.2011 г. у него отсутствовали в собственности иные жилые помещения, не являются основаниями для признания сделки мнимой.

Ссылка в жалобе на то обстоятельство, что суд не принял во внимание показания свидетелей, является несостоятельной, поскольку выводы суда об отказе в иске основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, объяснении сторон, показаниях свидетелей, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствует обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим правоотношения сторон.

Иные приведенные доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, в решении суда им дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия соглашается. Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 10 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector