Ст 30 ЖК РФ с комментариями

Ст 30 ЖК РФ с комментариями

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

СТ 30 ЖК РФ.

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Комментарий к Ст. 30 Жилищного кодекса РФ

1. Собственник жилья по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц , в том числе отчуждать свое помещение в собственность другим лицам (по договору купли-продажи); передавать им (в частности, на правах аренды), оставаясь собственником, права владения, пользования.
——————————–
Следует иметь в виду, что 22 декабря 2004 г. Государственная Дума внесла изменения в п. 4 ст. 292 ГК РФ: “Отчуждение жилья, в котором проживают несовершеннолетние дети, производится с согласия органов опеки только в случае, если дети находятся на учете в этих органах”.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора социального, коммерческого найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу по договору аренды, другим договорам с учетом требований гражданского, жилищного законодательства:

а) договор социального найма (см. комментарий к ст. 60 – 71 Кодекса);

б) договор коммерческого найма регламентируется ст. 673 – 688 ГК РФ. На него распространяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации относительно защиты жилищных прав граждан (ст. 11), жилищных фондов (ст. 19), государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (ст. 20), переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 25 – 29) и др.

Договор коммерческого найма отличается от договора социального найма по субъективному составу (сторонам договора), объекту, основаниям и условиям заключения, содержанию.

Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать физические лица – собственники жилого помещения (юридические лица – коммерческие, некоммерческие организации – в случаях, специально предусмотренных законодательством).

Нанимателем всегда является гражданин. Юридическим лицам жилые помещения могут быть переданы на основе договоров купли-продажи, аренды, но с последующим предоставлением их гражданам для проживания.

Другие лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением, но с ними договор, как правило, не заключается. Эти лица, известив наймодателя, могут заключить договор с нанимателем о том, что все они несут солидарную ответственность перед наймодателем.

Объект договора найма – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилья не влечет расторжения или изменения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Однако эти условия продолжают действовать только в течение срока действия договора. Поскольку рассматриваемый договор всегда срочный (до 5 лет), после истечения этого срока наймодатель вправе изменить его условия нанимателю, обладающему преимущественным правом заключения договора на новый срок.

Плата за жилое помещение устанавливается соглашением сторон. Если законом установлен максимальный размер платы за жилье и коммунальные услуги, то плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.

Наниматель обязан: использовать жилье по целевому назначению, обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем состоянии переданное имущество, производить текущий ремонт в сроки, предусмотренные в договоре;

в) по договору безвозмездного пользования одна сторона (собственник) обязуется передать в безвозмездное временное пользование другой стороне (владельцу-пользователю) жилое помещение, а последняя обязуется вернуть жилое помещение в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа (ст. 689 ГК РФ).

Право передачи жилого помещения в безвозмездное пользование принадлежит его собственнику, иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

Жилое помещение по договору безвозмездного пользования передается владельцу-пользователю, как правило, со всеми принадлежностями (домашним имуществом), если иное не предусмотрено в соглашении.

Владелец-пользователь обязан поддерживать жилое помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая в ряде случаев работы по текущему и капитальному ремонту, возмещение всех расходов на его содержание, если другие условия не были предусмотрены в договоре.

В договорах безвозмездного пользования жилым помещением, вытекающих из положений ст. 98 “Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан” Кодекса, не могут предусматриваться вышеперечисленные обязанности временно проживающих (текущий, капитальный ремонт и др.);

г) при заключении договора аренды жилого помещения с юридическим лицом стороны обязаны руководствоваться положениями ст. 650 – 655 ГК РФ (аренда зданий и сооружений).

Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами.

Несоблюдение формы аренды жилого помещения влечет его недействительность. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит также государственной регистрации.

По договору аренды жилого помещения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования жильем передаются права на ту часть земельного участка, которая занята жилым помещением.

Этот договор аренды жилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды жилого помещения считается незаключенным. Плата за пользование жильем включает платежи за пользование земельным участком.

3. “Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения” означает, что на самого собственника возлагаются обязанности по возмещению убытков в связи с содержанием, риском возможного уничтожения, повреждения этого помещения (пожаром от удара молнии, наводнением, землетрясением и другими природными катаклизмами). Затраты по восстановлению и приобретению несет сам собственник; ему не с кого взыскивать такие суммы затрат, если только помещение не застраховано. Иначе говоря, сам собственник несет бремя расходов по предстоящим работам (то, что обременяет, тяготит самого собственника).

Но бремя содержания собственником жилого помещения нельзя сводить только к затратам от последствий непреодолимой силы (чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств). Бремя связано и с разнообразным кругом обязанностей по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии, несению всех расходов, издержек, связанных с ремонтом, другими видами работ по поддержанию помещения в надлежащем состоянии.

4. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников (подвальных помещений, инженерных коммуникаций и оборудования, подъездов, лестничных площадок, лифтов, крыш и т.п.).

Собственник принимает участие в возмещении затрат, издержек по поддержанию в состоянии, соответствующем санитарно-техническим и иным требованиям общего имущества, наряду с другими собственниками, исходя из его доли в общем имуществе.

До решения вопросов по возмещению затрат, издержек собственник вправе требовать от товарищества собственников жилья, МУП жилищно-коммунального хозяйства определения его доли в общем имуществе и представления данных об обоснованности платежей.

5. Требования по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии предусматриваются в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Комментарий к Ст. 30 ЖК РФ

1. Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).

Право владения есть обеспеченная законом возможность удерживать вещь (в данном случае — жилое помещение) в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность извлечения из вещи ее полезных свойств (применительно к жилому помещению — использовать его для проживания) (см. также п. 7 комментария к ст. 1 ЖК РФ). Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу вещи (п. 3 комментария к рассматриваемой статье).

Указание на то, что названные правомочия собственника обеспечены законом, означает их охрану и защиту законом. Так, жилище неприкосновенно; никто не может быть произвольно лишен жилища; жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав; основными началами жилищного законодательства являются в том числе необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты и т.д. (см. также п. п. 6 — 10 комментария к ст. 1 ЖК).

2. В ЖК РФ (ч. 1 комментируемой статьи 30 ЖК РФ) говорится о пределах использования жилищного помещения. На самом деле, конечно, правильнее говорить о пределах осуществления права собственности на жилье. Во-первых, понятие «осуществление права» более широкое, и, стало быть, в содержание понятия «осуществление права собственности на жилое помещение» в том числе входит возможность использования жилого помещения. Во-вторых, говоря об использовании жилья, следует помнить, что всегда есть риск быть неправильно понятым: идет ли речь только о реализации права пользования, или имеется в виду также и осуществление правомочий владения и распоряжения . Ну и, наконец, в-третьих, вряд ли верно заменять устоявшуюся терминологию («осуществление права», «владение, пользование и распоряжение имуществом»), если на то нет особой необходимости.
———————————
Так, А.В. Венедиктов вместо понятий указанных трех правомочий предлагал применять понятие «использование» (см.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.: Юрид. лит., 1948. С. 34). Но эта точка зрения не получила широкого распространения.

Читать еще:  Что такое ЕНВД для ООО

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением.

Вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 1 комментируемой статьи, осуществление права собственности на жилые помещения (по терминологии Кодекса — «использование жилого помещения») происходит в пределах, очерченных не только ЖК РФ, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства. Так, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. (Кстати, ст. 10 ГК имеет титул «Пределы осуществления гражданских прав», а право собственности, в том числе на жилое помещение, есть право гражданское.) В ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В ст. 288 ГК РФ указывается, что собственник должен использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан), отмечается недопустимость размещения в жилых домах промышленных производств и т.д. и т.п.

Многие названные и другие положения, определяющие пределы осуществления права собственности (в том числе на жилые помещения), в той или иной форме воспроизводятся в ЖК РФ. Так, в ст. 1 Кодекса предписывается, что при осуществлении гражданами жилищных прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других граждан. В ст. 17 ЖК РФ повторяется известное правило о предназначении жилого помещения (для проживания). Здесь же делается некоторое «послабление» для лиц, использующих жилье для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но тут же устанавливается традиционный «ограничитель»: при этом нельзя нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Воспроизводится и положение о недопустимости размещения в жилых помещениях промышленных производств и т.д.

В комментируемой статье 30 ЖК РФ называются такие пределы осуществления права собственности на жилое помещение, как необходимость использовать его только по назначению (ч. 1), недопустимость бесхозяйственного обращения с ним, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4).

Как уже отмечалось, пределы осуществления права собственности на жилые помещения очерчиваются не только ЖК РФ, но и иными актами, в том числе актами жилищного законодательства. Так, к компетенции Российской Федерации отнесено установление правил пользования жилыми помещениями (п. 13 ст. 12 ЖК). Они утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 4 ст. 17 ЖК).

При нарушении установленных законодательством пределов осуществления права собственности на жилое помещение к нарушителям применяются различного рода санкции (начиная от штрафа и заканчивая лишением права собственности на жилое помещение) .
———————————
О пределах осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения см. также: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 9 — 21.

3. В ч. 2 комментируемой статьи названы некоторые действия, которые может совершать собственник жилого помещения, реализуя принадлежащее ему правомочие распоряжения. Распоряжаясь своим жильем, собственник помимо действий, предусмотренных в ч. 2 этой статьи, может передать принадлежащее ему жилое помещение в залог, передать или подарить его и т.д.

Все действия, перечисленные в ч. 2 комментируемой статьи, объединяет то, что под ними подразумевается распоряжение своим жильем путем предоставления его кому-либо в пользование (для проживания граждан).
———————————
Хотя в Законе речь идет о передаче жилого помещения «во владение и (или) в пользование», думается, использование союза «или» неуместно. Никому не нужно жилье во владении, если нет права пользования. Невозможно пользоваться жильем, не владея им. По-видимому, в данном случае (в ч. 2 комментируемой статьи) ошибочно воспроизведено положение п. 2 ст. 671 ГК РФ.

Передача жилого помещения гражданину на основании договора найма регламентируется (ст. ст. 671, 673 — 688) .
———————————
С легкой руки П.В. Крашенинникова данный договор получил наименование «коммерческий наем». См.: Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 350 — 357.

Предоставление жилья по договору безвозмездного пользования осуществляется также по правилам, установленным ГК РФ (ст. ст. 689 — 701). Естественно, что при этом «работают» и жилищно-правовые нормы (о назначении жилого помещения (использование только для проживания), недопустимости нарушения прав и охраняемых законом интересов других граждан и т.д.).

Под предоставлением жилого помещения собственником другим лицам «на ином законном основании» можно понимать, в частности, передачу жилья в пользование на основании соглашений, законом не предусмотренных, но ему не противоречащих (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).

В быту достаточно широко распространено словосочетание «аренда квартиры» в том случае, когда кто-либо «снимает жилье». Если перевести это на язык, понятный юристам, то окажется, что речь идет о коммерческом найме жилого помещения (ст. ст. 671, 673 — 688 ГК). В аренду жилье может передаваться только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). При этом юридическое лицо — арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

4. Любой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Это известное положение гражданского законодательства воспроизведено в ч. 3 комментируемой статьи. При этом, во-первых, осуществлена «привязка» к объекту жилищных прав. Собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Во-вторых, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК РФ). Стало быть, собственники квартир несут также бремя содержания этого общего имущества (см. также ст. 39 ЖК и комментарий к ней). В-третьих, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ч. 1 ст. 41 ЖК). Естественно, на собственников комнат возлагается бремя содержания этих помещений (см. также ст. 43 ЖК и комментарий к ней). В-четвертых, указание ст. 210 ГК РФ о несении собственником бремени содержания своего имущества сопровождается оговоркой — «если иное не предусмотрено законом или договором». В комментируемой статье в соответствующем месте говорится о федеральном законе или договоре. Несмотря на кажущееся отличие, можно утверждать, что в ЖК РФ «дословно» воспроизводится положение ГК РФ. Гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации (ст. 71 Конституции). Понятно, что в ГК РФ под законом подразумевается только федеральный законодательный акт (п. 2 ст. 3). Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции). Жилищные отношения регулируются как федеральными законами, так и законами субъектов Федерации (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Но поскольку в комментируемой статье 30 ЖК России воспроизводится гражданско-правовая норма, то логично, что общее правило, в ней содержащееся, может быть изменено только федеральным законом (или договором), но не законом субъекта Федерации.

Собственник должен поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, с тем чтобы оно соответствовало установленным требованиям, его можно было использовать для проживания и т.п. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества (ст. 39 ЖК РФ). Аналогичную обязанность несет собственник комнаты в коммунальной квартире: он участвует в расходах по содержанию общего имущества в коммунальной квартире.

Сравнительно редко закон полностью отменяет общее правило о несении бремени содержания имущества его собственником и возлагает такое бремя на иное лицо. Так, если жилые помещения находятся в хозяйственном ведении государственных или муниципальных унитарных предприятий либо в оперативном управлении учреждений, то именно на эти субъекты возлагается обязанность содержать такие помещения. Иногда закон распределяет бремя содержания имущества между различными лицами. Например, наймодатель по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК). На нанимателя возлагается обязанность проведения текущего ремонта (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК).

Договором можно перенести бремя содержания жилого помещения на иное лицо. Например, договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрена обязанность нанимателя осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт жилого помещения. Однако усмотрение сторон договора, как правило, существенно ограничивается императивными нормами. Так, осуществление капитального ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма, возлагается на наймодателя (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК) и не иначе (нельзя изменить данное правило договором).

Статья 30 ЖК РФ. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на овании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном овании, а также юридическому лицу на овании договора аренды или на ином законном овании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимся транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Содержание права собственности в Гражданском кодексе РФ раскрывается через “триаду правомочий” собственника: владение, пользование, распоряжение (ст. 209). Это значит, что собственник вправе: реально обладать своим имуществом; извлекать из него полезные свойства и определять его юридическую судьбу (продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду и т.п.).

Читать еще:  Трудовой кодекс ст 153 с комментариями

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согла п. 2 ст. 1 ГК РФ ограничения права собственности могут вводиться только федеральным законом и лишь в случаях, установленных этой статьей.

Ограничения права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник.

Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего, его назначением.

Требование ч. 1 комментируемой статьи об использовании жилья по назначению содержится в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ: жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма есть в ГК РФ: жилье предназначено для проживания; собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением (ст. 288). Использование жилья не по назначению является одним из ований прекращения прав собственности на это имущество (ст. 293 ГК РФ).

Что касается запретов на действия собственника жилья, то в ове их – противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические и иные правила, а также требования о соблюдении прав и законных интересов иных граждан, соседей (см. ст. 17 ЖК РФ и ст. 209 ГК РФ).

Частью 2 ст. 17 ЖК РФ предусматривается возможность использовать жилье – наряду с проживанием – для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдать правила пользования жилыми помещениями.

Критериями, ограничивими пределы такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасти, санитарно-гигиенических, экологических; требований по содержанию инженерного оборудования в соответствии с техническими параметрами здания, уровнем шума, излучения и т.п.

Согла ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст. 288 ГК РФ, согла которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3).

Размещение предприятия, учреждения, организации в помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Жилищный кодекс не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ. Согла этой статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь принудительное его изъятие (ст. 293, 235 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном овании.

Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользования юридическому лицу на овании договора аренды. Вопросы аренды регламентируются гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем обратимся к п. 2 ст. 671 ГК РФ, согла которому юридическое лицо – арендатор жилого помещения может использовать это помещение только для проживания граждан.

Собственник жилого помещения вправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой (см. комментарии к ст. 25 – 29), обращаться в соответствующий орган по вопросу перевода жилого помещения в нежилое (ст. 22 – 24 ЖК РФ).

Помимо прав комментируемая статья наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать и свое жилое помещение, и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

Собственник жилого помещения обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включую в себя плату:

за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

за коммунальные услуги (см. разд. VII ЖК РФ; п. 19 Правил пользования жилыми помещениями).

Часть 4 ст. 30 устанавливает обязанности собственника:

поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;

соблюдать права и законные интересы соседей;

соблюдать правила пользования жилыми помещениями (Правила пользования жилыми помещениями);

соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность.

Статья 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях: нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше. Согла ст. 29 ЖК РФ в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по ованиям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов.

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по КоАП РФ (ст. 7.21).

Согла ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если это существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.

Ответственность за причинение вреда имуществу (в нашем случае – жилому помещению, общему имуществу многоквартирного дома) предусматривается положениями ГК РФ (см. гл. 59).

Уголовная ответственность может наступить, когда нарушение носит характер преступления (см., в частности, ст. 167, 168 УК РФ).

Задавайте ваши вопросы

Никто не задавал вопросов, вы будете первым.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Комментарий к статье 30

1. Термин «право собственности», о котором идет речь в главе 5 комментируемого Кодекса, понимается в двух значениях: право собственности в объективном смысле и право собственности в субъективном смысле.

Право собственности в объективном смысле — совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности. Право собственности в субъективном смысле — это юридически обеспеченная возможность лица осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему вещью. Содержание права собственности — это совокупность входящих в него правомочий. Эта совокупность включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Право владения — это право фактически обладать вещью, содержать ее в собственном хозяйстве. Поскольку такое владение основывается на законном основании (титуле), его называют титульным владением. Право пользования — это право извлекать из вещи ее полезные свойства, удовлетворять свои потребности, получать выгоду. Правомочие пользования вещью собственник может передать другому лицу на основании заключенного договора. Право распоряжения — это право определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Вещными правами лиц, не являющихся собственниками, являются права, производные и зависимые от права собственности, возникающие по воле собственника или по указанию закона и осуществляемые в пределах, установленных договором с собственником или законом. К вещным правам относятся прежде всего права, предусмотренные ст. 216 ГК: право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты.

Жилые помещения могут быть объектом различных вещных прав (хотя и не всех, в частности, они не могут быть объектом пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования земельного участка и некоторых других). Прежде всего, они представляет собой особый объект такого основополагающего вещного права, как право собственности. Все остальные вещные права являются производными от него, и, кроме того, они ограничены по объему правомочий по сравнению с правом собственности.

В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, «судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ.

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ)».

2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится об особенностях заключения договоров о передаче жилых помещений в пользование в зависимости от того, кому они передаются в пользование. Так, собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Юридическому же лицу жилое помещение может передаваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Порядок заключения таких договоров регулируется гражданским законодательством, и в первую очередь ГК РФ.

3. Под бременем содержания жилого помещения понимается прежде всего обязанность собственника оплачивать коммунальные услуги, связанные с поддержанием в надлежащем состоянии не только самого жилого помещения, но и общего имущества в доме (лифты, лестницы и др.), а если речь идет о комнате в коммунальной квартире, то имеются в виду места общего пользования (коридоры, туалеты и др.).

Читать еще:  Как вернуть процент за обучение в институте

Бремя содержания жилого помещения также включает в себя обязанность по уплате налогов на имущество.

Исключения из этого общего правила могут быть предусмотрены договором или федеральным законом. В качестве примера можно привести ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. В последнем случае речь идет о ст. 158 ЖК РФ (см. комментарий к ней), согласно которой собственники жилых помещений несут расходы по оплате капитального ремонта только частично.

4. В ч. 4 комментируемой статьи говорится в общем виде об обязанности собственника жилого помещения поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников.

Речь идет о Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, и Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

5. Отдельно в ч. 5 комментируемой статьи говорится о дополнительной обязанности собственника жилого помещения обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО) путем заключения договора с региональным оператором по обращению с ТКО. В нем также раскрывается понятие обращения с твердыми коммунальными отходами.

Ситуация с ТКО является непростой прежде всего в отношении собственников индивидуальных жилых домов. Повсеместно собственники индивидуальных жилых домов, а также дачных, садовых и огородных земельных участков либо председатели и иные уполномоченные лица соответствующих некоммерческих объединений (садовых некоммерческих товариществ, дачных некоммерческих товариществ и партнерств и т.п.) не заключают соответствующих договоров на оказание услуг по вывозу, транспортированию и размещению отходов. Граждане нередко пользуются для указанных целей мусорными контейнерами, установленными органами местного самоуправления или специализированными организациями, или даже выбрасывают свой мусор и иные отходы на близлежащие земельные участки, полосы отвода автомобильных дорог или в лесу, образовывая многочисленные стихийные свалки, нередко вблизи городских и сельских поселений. Как правильно отмечено в литературе, остаются недостаточно ясными формы правового воздействия на граждан в целях заключения с ними таких договоров, а также возможность привлечения к юридической ответственности тех граждан, которые уклоняются от их заключения. Отсюда вполне закономерно вытекают вопросы: надо ли будет доказывать, что эти граждане фактически пользуются муниципальными контейнерами, либо в силу обязательности закона этот факт не требует доказательств, а также на каком основании взыскивать стоимость оказанных услуг при отсутствии договора на сбор, транспортирование и размещение ТКО? Ответа на этот вопрос пока нет.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Комментарий к статье 30

1. Термин «право собственности», о котором идет речь в главе 5 комментируемого Кодекса, понимается в двух значениях: право собственности в объективном смысле и право собственности в субъективном смысле.

Право собственности в объективном смысле — совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности. Право собственности в субъективном смысле — это юридически обеспеченная возможность лица осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему вещью. Содержание права собственности — это совокупность входящих в него правомочий. Эта совокупность включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Право владения — это право фактически обладать вещью, содержать ее в собственном хозяйстве. Поскольку такое владение основывается на законном основании (титуле), его называют титульным владением. Право пользования — это право извлекать из вещи ее полезные свойства, удовлетворять свои потребности, получать выгоду. Правомочие пользования вещью собственник может передать другому лицу на основании заключенного договора. Право распоряжения — это право определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Вещными правами лиц, не являющихся собственниками, являются права, производные и зависимые от права собственности, возникающие по воле собственника или по указанию закона и осуществляемые в пределах, установленных договором с собственником или законом. К вещным правам относятся прежде всего права, предусмотренные ст. 216 ГК: право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты.

Жилые помещения могут быть объектом различных вещных прав (хотя и не всех, в частности, они не могут быть объектом пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования земельного участка и некоторых других). Прежде всего, они представляет собой особый объект такого основополагающего вещного права, как право собственности. Все остальные вещные права являются производными от него, и, кроме того, они ограничены по объему правомочий по сравнению с правом собственности.

В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, «судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ.

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ)».

2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится об особенностях заключения договоров о передаче жилых помещений в пользование в зависимости от того, кому они передаются в пользование. Так, собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Юридическому же лицу жилое помещение может передаваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Порядок заключения таких договоров регулируется гражданским законодательством, и в первую очередь ГК РФ.

3. Под бременем содержания жилого помещения понимается прежде всего обязанность собственника оплачивать коммунальные услуги, связанные с поддержанием в надлежащем состоянии не только самого жилого помещения, но и общего имущества в доме (лифты, лестницы и др.), а если речь идет о комнате в коммунальной квартире, то имеются в виду места общего пользования (коридоры, туалеты и др.).

Бремя содержания жилого помещения также включает в себя обязанность по уплате налогов на имущество.

Исключения из этого общего правила могут быть предусмотрены договором или федеральным законом. В качестве примера можно привести ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. В последнем случае речь идет о ст. 158 ЖК РФ (см. комментарий к ней), согласно которой собственники жилых помещений несут расходы по оплате капитального ремонта только частично.

4. В ч. 4 комментируемой статьи говорится в общем виде об обязанности собственника жилого помещения поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников.

Речь идет о Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, и Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

5. Отдельно в ч. 5 комментируемой статьи говорится о дополнительной обязанности собственника жилого помещения обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО) путем заключения договора с региональным оператором по обращению с ТКО. В нем также раскрывается понятие обращения с твердыми коммунальными отходами.

Ситуация с ТКО является непростой прежде всего в отношении собственников индивидуальных жилых домов. Повсеместно собственники индивидуальных жилых домов, а также дачных, садовых и огородных земельных участков либо председатели и иные уполномоченные лица соответствующих некоммерческих объединений (садовых некоммерческих товариществ, дачных некоммерческих товариществ и партнерств и т.п.) не заключают соответствующих договоров на оказание услуг по вывозу, транспортированию и размещению отходов. Граждане нередко пользуются для указанных целей мусорными контейнерами, установленными органами местного самоуправления или специализированными организациями, или даже выбрасывают свой мусор и иные отходы на близлежащие земельные участки, полосы отвода автомобильных дорог или в лесу, образовывая многочисленные стихийные свалки, нередко вблизи городских и сельских поселений. Как правильно отмечено в литературе, остаются недостаточно ясными формы правового воздействия на граждан в целях заключения с ними таких договоров, а также возможность привлечения к юридической ответственности тех граждан, которые уклоняются от их заключения. Отсюда вполне закономерно вытекают вопросы: надо ли будет доказывать, что эти граждане фактически пользуются муниципальными контейнерами, либо в силу обязательности закона этот факт не требует доказательств, а также на каком основании взыскивать стоимость оказанных услуг при отсутствии договора на сбор, транспортирование и размещение ТКО? Ответа на этот вопрос пока нет.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector