Организация по обслуживанию жилищного фонда это

Организация по обслуживанию жилищного фонда это

Организация эксплуатации жилищного фонда

Жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений разделяется но назначению на жилищный фонд социального использования, коммерческого использования, индивидуальный и специализированный (служебные помещения, общежития, фонд временного поселения и др.). Общая площадь жилых помещений в стране оценивается в 3360 млн кв. м, в том числе в городах — около 73% этого количества. На одного жителя приходится 23,4 кв. м. В составе жилого фонда свыше 40% приходится на каменные дома, 25% — на панельные, 6% — на блочные, менее 2% — на монолитные и 20% — на деревянные. Дома, построенные до 1971 г., составляют 36% общей площади.

По форме собственности жилой фонд может быть государственным, муниципальным и частным. Особенностью России являлась значительная доля государственного и муниципального фонда, обусловленная тем, что основная часть инвестиций в жилища производилась ранее из бюджета. В настоящее время она снижена в результате приватизации (табл. 37.1). Полученное от государства жилище можно однократно приватизировать, т.е. бесплатно перевести в собственность.

Структура жилищного фонда РФ но формам собственности

Формы собственности жилищного фонда

Структура общей площади жилых помещений на конец года, %

В том числе в собственности граждан

*Оценка; статистические данные не выделялись.

Таким образом, граждане могут проживать в жилых помещениях с разрешения собственника, на правах аренды или по договору социального найма, а отдельные категории работников — по специальным правилам (раздел IV ЖК РФ). В частности, служебные жилые помещения могут быть предоставлены работникам органов власти, местного самоуправления, унитарных предприятий или учреждений, военнослужащим и государственным служащим и др. Работникам частных предприятий и организаций может быть предоставлено только общежитие.

К жилым помещениям относятся жилой дом (или его часть), квартира, комната. Обязанности по содержанию жилого помещения несет собственник. В многоквартирном жилом доме, каковых в России подавляющее большинство, собственник квартиры обязан также содержать общее имущество пропорционально доле в праве общей собственности.

В состав общего имущества входят помещения и оборудование, не включаемые в состав квартир (лестничные клетки, лифты, коридоры, технические этажи, встроенные гаражи, инженерные системы и др.), крыши, ограждающие и несущие конструкции, земельные участки, внешние объекты.

Внешней границей инженерных сетей является внешняя граница стены многоквартирного дома, а сетей газоснабжения — место соединения запорного устройства с внешней сетью. Границей эксплуатационной ответственности является место соединения прибора учета с внешней сетью [1] . Уровень благоустройства жилищного фонда на конец 2012 г. показан в табл. 37.2.

Уровень благоустройства жилищного фонда, %

Жилищный фонд, оборудованный

Городской жилищный фонд

Сельский жилищный фонд

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений. Оно может выбрать способ управления домом, а также принять решение о проведении реконструкции, ремонта, о порядке использования земельного участка и др. Голосование проводится пропорционально доле в праве общей собственности. В частично приватизированных домах представитель собственника — государственного или муниципального органа — принимает участие наравне с частными собственниками.

Способов управления многоквартирным домом может быть несколько. Собственники жилья могут управлять всеми вопросами непосредственно (с помощью собраний), через ТСЖ или управляющую компанию (УК).

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, являющаяся юридическим лицом, имеет печать и расчетный счет в банке. Руководит деятельностью ТСЖ избираемое правление. ТСЖ имеет право сдавать в аренду часть общего имущества дома, организовывать обслуживание и ремонт недвижимого имущества.

Управляющая компания, в отличие от ТСЖ, не создастся на общем собрании собственников жилья, а действует на основании договора, подписанного каждым собственником либо ТСЖ. Управляющей компанией может быть индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ и получившее лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Такую лицензию может выдать региональный орган государственного жилищного надзора. В отличие от допуска СРО, такая лицензия действует только на территории одного субъекта федерации [2] .

Наниматели жилых помещений по договору социального найма обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, поддерживать сохранность и исправное состояние жилых помещений, проводить текущий ремонт. При этом обязанности по капитальному ремонту зданий сохраняются за собственником помещений.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает:

  • • управление жилищным фондом, в том числе организацию эксплуатации, установление взаимоотношений со смежными организациями и поставщиками, с нанимателями и арендаторами;
  • • техническое обслуживание и текущий ремонт строительных конструкций и инженерных систем, включая диспетчерское и аварийное обслуживание, периодические осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации;
  • • санитарное содержание, включая уборку мест общего пользования, уборку придомовой территории, уход за зелеными насаждениями, текущий ремонт малых архитектурных форм и элементов благоустройства.

Технической эксплуатацией зданий должны заниматься УК, ТСЖ или непосредственно собственники жилых помещений. Затраты на техническую эксплуатацию в конечном итоге несут собственники, хотя муниципальными и государственными органами власти могут быть предоставлены субсидии.

Собственник или наниматель квартиры вправе вносить в нее некоторые улучшения. Однако в ряде случаев он должен получить разрешение на вносимые изменения. К таким изменениям относятся перепланировка и переустройство жилых помещений, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. При этом перепланировкой считается изменение конфигурации помещения, а переустройством — установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования.

Перепланировка обычно подразумевает перенос ненесущих стен и перегородок, изменение формы и места дверных проемов, укрупнение или разукрупнение комнат, устройство и переоборудование тамбуров, закрытие балконов, устройство дополнительных кухонь и санузлов. Переустройство включает замену газовых плит электрическими, перенос сантехнических и газовых приборов, переоборудование туалетов и ванных комнат, прокладку или изменение трассы трубопроводов, электрических сетей, душевых, ванн, установку мощных бытовых приборов с отдельным подключением и др.

Для проведения перепланировки или переустройства собственник должен подготовить и оформить проект указанных изменений, получить согласие наймодателя и всех проживающих членов семьи (в случае проживания по договору социального найма), а также заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если здание относится к таким памятникам.

Если представленный проект нарушает требования законодательства, в том числе о безопасности зданий и сооружений, в проведении перепланировки (переустройства) может быть отказано. В частности, недопустимо сносить несущие стены или устраивать в них проемы, изменять конфигурацию перекрытий и т.п., так как при этом нарушаются прочность и устойчивость здания в целом. Не допускается также увеличивать нагрузку на перекрытия выше расчетной, пересекать или прерывать вентиляционные каналы, стояки, снижать теплозащиту зданий и т.д.

Собственник, имеющий две и более соседние квартиры, вправе их объединить в порядке перепланировки. Однако если при изменении границ помещений к ним присоединяется часть общего имущества дома, необходимо получить согласие всех собственников жилых помещений в доме.

Самовольная перепланировка (переустройство) наказывается в административном порядке; жилое помещение должно быть приведено в прежнее состояние за счет нарушителя. Если же административное решение не выполнено, суд может вынести решение о расторжении договора социального найма или о продаже с торгов помещения, находившегося в собственности.

Граждане могут заниматься в жилых помещениях индивидуальной трудовой или предпринимательской деятельностью, если это не нарушает законных интересов других граждан. Перевод жилого помещения в нежилое по инициативе собственника осуществляется органом местного самоуправления. При этом перевод квартиры в нежилое помещение не допускается, если под ней находятся жилые помещения или в нее не может быть выполнен отдельный вход. Если при переводе помещений требуется перепланировка или переустройство, выполненные работы принимаются актом приемочной комиссии, которая назначается органом местного самоуправления.

Организация по обслуживанию жилищного фонда это

Организация управления муниципальным жилищным фондом и конкурсное обслуживание жилищного фонда

Форма договора единая для управляющих организаций любых форм собственности; Форма договора единой для любого собственника жилищного дома; Формирует экономические принципы управления жилым домом; Формирует управление жилым домом в соответствии у целями, определенными собственниками.

Создание системы экономической мотивации жилищных организаций в рациональном ресурсопотреблении обеспечит: повышение качества проживания; снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг; инициирование процесса ресурсосбережения у поставщиков ресурсов; переориентацию расходов в жилищно-коммунальном секторе с текущих на капитальные.

Организация, обслуживающая жилищный фонд

«. Организация, обслуживающая жилищный фонд — организация (индивидуальный предприниматель) любой формы собственности, организационно-правовой формы, осуществляющая содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, техническое обслуживание и санитарную очистку мест общего пользования жилых домов и придомовой территории. «

Исполнитель жилищно-коммунальных услуг — организация любой формы собственности, организационно правовой формы (индивидуальный предприниматель), в обязанности которой в соответствии с законодательством РФ, договором и/или распорядительным актом входит предоставление потребителям жилищно… … Официальная терминология

Организация по обслуживанию жилищного фонда это

Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Обслуживание и ремонт жилищного фонда

Обслуживание и ремонт внутридомовых систем мусоропроводов включает в себя уборку загрузочных клапанов и бункеров, удаление отходов из мусороприемных камер, мойку мусоросборников после удаления мусора, дезинфекцию и дератизацию мусоросборников и мусоропроводов санитарно-эпидемиологическими организациями, удаление засоров и ремонт.

Управляющая организация в соответствии и в пределах переданных ей прав и полномочий, содержащихся в договорах с собственником жилищного фонда, осуществляет управление общим имуществом жилого дома, представляя интересы потребителей, заключает договоры с жилищными, коммунальными и специализированными организациями о предоставлении потребителю и совместно с ним проживающим лицам необходимых жилищных и/или коммунальных услуг, контролирует и обеспечивает соблюдение предусмотренных стандартами и договором условий проживания и параметров качества жилищных и коммунальных услуг, отвечает перед потребителем за полное, своевременное и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг и за последствия нарушений установленных стандартов, информирует потребителя о порядке предоставления жилищно-коммунальных услуг, об изменении порядка предоставления льгот и субсидий, контролирует соблюдение потребителем правил пользования жилищем, обеспечивает своевременную и полную оплату услуг потребителем, а также регулирует размеры платежей жилищным, коммунальным, специализированным организациям за жилищно-коммунальные услуги, предоставленные с нарушением параметров качества, установленных стандартами и договором (соответственно уменьшая размер платежей потребителей).

Читать еще:  За что можно вернуть деньги в налоговой

Глава 4ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ

Объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Данное определение дано в ст. 15 ЖК РФ.

1) согласно ст. 30 ЖК РФ – на собственников жилого помещения возложено не только бремя содержания этого помещения, но и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда

Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

После окончания отопительного сезона оборудование котельных, тепловых сетей и тепловых пунктов, всех систем отопления и горячего водоснабжения должно быть испытано гидравлическим давлением в соответствии с требованиями Правил технической эксплуатации котельных и тепловых сетей, утвержденных в установленном порядке. Выявленные при испытаниях дефекты должны быть устранены, после чего проведены повторные испытания. Испытания тепловых сетей производятся в соответствии с требованиями Инструкции по испытанию тепловых сетей на прочность и плотность.

Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г

6.4.5. В напорных санитарно-технических коммуникациях, построенных без учета влияния подземных работ, следует уточнить установку компенсаторов, усилить сварные стыки, снять напряжение разрезкой трубопровода с последующей варкой вставок, установить дополнительную арматуру и др.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Организация по обслуживанию жилищного фонда это

Женская сумочка всегда являлась особым предметом для любой дамы. Дамская сумочка — незаменимый помощник, хранящий огромное количество необходимых вещей, но в то же время сумочка является отличным инструментом, чтобы привлечь внимание к своей персоне, удачно подчеркнуть роскошный наряд. Их можно носить и на локте, на плечах, за спиной, просто в руках, как вам только вздумается.

Планшет – это такое мобильное устройство, которое совмещает в себе функции ноутбука и смартфона, при этом имеет размер экрана 7-12 дюймов. Так как в настоящее время существует огромное количество моделей таких устройств, то многие люди затрудняются в выборе, какой лучше планшет приобрести.

Организация по обслуживанию жилищного фонда это

2.4. Техническое обслуживание дома должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

4.3. Собственники помещений несут бремя расходов по содержанию общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество, наниматели жилых помещений производят оплату за жилое помещение в соответствии со структурой платы, установленной Жилищным кодексам# Российской Федерации.

15 22 как эффективно управлять жилищным фондом теория и практика

Анализ показал, что оптимальный объем жилищ­ного фонда для эффективного управления им находится в пределах от 0.7 до 1.8 млн. кв. м общей площади жилья. Рекомендуемые Госстроем России крити­ческие значения колеблются в пределах от 900 тыс. до 2.7 млн. кв. м (см. «Рекомендации по определению численности работников службы заказчика жилищно-коммунальных услуг (организации по управлению жилищным фондом)», предложенные для практического применения в Письме Минземстроя России от 4 де­кабря 1998 г. №ЛЧ-01-252/29).

В свою очередь сметное финансирование служб за­казчика не создает для них соответствующих стиму­лов: поскольку разница между доходами и расходами службы заказчика представляет собой заявку на бюд­жетное финансирование, выходит, что чем больше до­ходов получит служба заказчика от прочей деятельнос­ти, тем меньше средств она получит из бюджета. Такая система создает у служб заказчика заинтересованность в увеличении расходов, которые в любом случае будут покрыты за счет бюджета. Непрофинансированные расходы увеличивают кредиторскую задолженность служб заказчика. Причем, если служба заказчика соз­дана в форме муниципального учреждения, то она в конечном счете не несет за это ответственности, по­скольку отвечать перед кредиторами придется местно­му бюджету. Более того, учреждения не имеют эконо­мической заинтересованности в снижении дебиторс­кой задолженности или в увеличении прочих доходов как источников, которые могли бы быть направлены па погашение кредиторской задолженности, так как данные поступления автоматически сокращают при­читающуюся службе заказчика сумму бюджетного фи­нансирования. На сегодняшний день единственными МОТивами, побуждающими службы заказчика работать с дебиторами и зарабатывать прочие доходы, могут стать нерегулярность финансовых вливаний из бюдже­та и высокая доля денежных суррогатов в бюджетном финансировании.

ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНЫХ РАБОТ, ВЫПОЛНЯЕМЫХ ПРИ ОКАЗАНИИ УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

Работы по управлению жилищным фондом состоят из:

– заключения договоров найма, аренды, соглашений о совладении и обеспечения ведения их учета;

– заключения договоров поставку жилищных и коммунальных и обеспечения ведения их учета;

– заключения прочих хозяйственных договоров и обеспечения их учета;

– ведения технической документации на дом, инженерные сооружения;

– организация приема населения и обслуживаемых организаций в установленные часы, не реже одного раза в неделю;

– организация работы с жалобами населения и организациями:

– выявление причины и обоснованности жалобы;

– составление акта, при необходимости сметы;

– выполнение работы по исполнении жалобы;

– подготовка и подписание сторонами акта выполненных работ;

– подготовка и отправка письменного ответа заявителю;

– проведение контроля над исполнением обоснованной жалобы;

– при сложности или невозможности срочного исполнения, проведение промежуточного контроля над исполнением жалобы;

– организация сбора денежных средств с потребителей жилищных и коммунальных услуг (население, арендаторы и т.п.);

– управление финансовыми средствами, состоящими из платежей;

– потребителей жилищно-коммунальных услуг (населения и организаций);

– платы за наем и техническое обслуживание жилья;

– обработки бухгалтерской и прочей документации;

– проведения хозяйственных операций в банке;

– хранения документов, подтверждающих право пользования помещением или право собственности (владения);

– ведения расчетов с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений за оказываемые услуги;

– проведения расчета и внесения соответствующих платежей и налогов, в т.ч. платы за землю;

– проведения бухгалтерско-финансового обслуживания населения – выдачи проживающим в доме жителям расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, о совместном проживании;

– ведение аналитической работы и маркетинговых исследований по улучшению обслуживания потребителей (населения и организаций), и повышения качества услуг и снижения их стоимости;

– составление перспективных планов развития жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры;

– подготовка плановой и внеплановой отчетной технической и финансово-бухгалтерской документации в (городские, окружные, областные) органы управления, в установленные сроки, а также в службы, предоставляющие целевое финансирование и дотации.

В том числе выполнения функций заказчика, состоящих из:

– обеспечения поставки пользователям (населению (нанимателям и собственникам), организациям (арендаторам и собственникам) коммунальных и прочих услуг;

– обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания;

– проведения технических осмотров чердаков, подвалов и технических помещений жилых зданий;

– проведения технических осмотров конструктивных элементов жилых зданий;

– проведения технических осмотров инженерного оборудования жилых зданий (лифтов, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, системы отопления, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения, домофонов, слаботочных устройств, антенн коллективного пользования и пр.);

– проведения санитарных и технических осмотров придомовой территории;

– проведение санитарного и технического осмотра асфальтовых покрытий, газонов, объектов зелени, колодцев расположенных на них;

– проведения технических осмотров внутридомового, уличного и дворового освещения;

– составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его конструктивных элементов, инженерного оборудования и устройств;

– составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию придомовой территории, газонов, асфальтовых покрытий и дорог (находящихся на балансе или в хозяйственном ведении);

– составления дефектных ведомостей;

– составления смет и другой проектно-сметной документации;

– планирования работ по содержанию и техническому обслуживанию, жилищного фонда, и инженерного оборудования дома; планирования работ по содержанию и санитарному обслуживанию придомовой территории;

– планирования работ по санитарной очистке, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора;

– планированию работ по капитальному и текущему ремонту асфальтовых покрытий и объектов озеленения (находящихся на балансе, в хозяйственном ведении или в оперативном управлении);

– планирования работ по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, и инженерного оборудования дома;

– организации выполнения работ по содержанию и техническому обслуживанию жилищного фонда, инженерного оборудования дома;

– организация выполнения работ по содержанию и санитарному обслуживанию придомовой территории, отмосток, том числе контейнерных и бельевых площадок, малых архитектурных форм для детских игровых площадок, спортивных площадок;

– организация выполнения работ по санитарной очистке, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора;

– организация выполнения санитарно-эпидемиологических мероприятий;

– организация выполнения работ по капитальному и текущему ремонту асфальтовых покрытий и объектов озеленения (находящихся на балансе, в хозяйственном ведении или в оперативном управлении);

– организация выполнения работ по текущему, выборочному и капитальному комплексному ремонту жилищного фонда и его конструктивных элементов (кровель, фасадов, крылец, ступенек, пандусов, козырьков, балконов и пр.);

Читать еще:  Увольнение или перевод что лучше

– организации выполнения работ по выборочному и капитальному комплексному ремонту инженерного оборудования дома (лифтов, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, системы отопления, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения, домофонов, слаботочных устройств, антенн коллективного пользования и пр.);

– организация выполнения работ по обслуживанию и ремонту системы дворового освещения;

– организации контроля и оценка выполненных работ по содержанию и техническому обслуживанию жилищного фонда и инженерного оборудования;

– проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;

– организации контроля и оценка выполненных работ по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, его конструктивных элементов и инженерного оборудования (лифтов, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, системы отопления, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения, домофонов, слаботочных устройств, антенн коллективного пользования и пр.);

– проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;

– организация контроля и оценка выполненных работ по капитальному и текущему ремонту асфальтовых покрытий и объектов озеленения (находящихся на балансе, в хозяйственном ведении или в оперативном управлении);

– проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;

– организация контроля и оценка выполненных работ по санитарной очистке, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора;

– проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;

– организация контроля выполненных работ по ремонту и обслуживанию дворового освещения;

– проведения мероприятий по охране труда, технике безопасности;

– организации подготовки домов к сезонной эксплуатации;

– подготовка к зимней эксплуатации;

– подготовка к весенне-летней эксплуатации;

– подготовка и организация весенних и осенних мероприятий по санитарной очистке территорий (субботников);

– выполнение государственных функций, таких как:

1) паспортный учет населения, подготовка документов для регистрации (прописка и выписка) жильцов;

2) выдача проживающим в доме документов и справок, о совместном проживании;

3) проведение мероприятий по гражданской обороне и содержанию объектов гражданской обороны;

4) доставка повесток населению и составление разнообразных списков проживающих по общегородским вопросам.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Для студентов недели бывают четные, нечетные и зачетные. 9735 – | 7572 – или читать все.

95.47.253.202 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Что входит в комплекс жилищно-коммунальных услуг?

Под жилищно-коммунальным комплексом услуг принято подразумевать услуги, которые предоставляются населению, проживающему в жилищном фонде, с целью поддержания жизненного комфорта. Правительством РФ в мае 2006 года было принято постановление, в котором чётко прописаны обновленные правила о предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг.

Необходимость внесения дополнений в Коммунальный Кодекс была мотивирована принятым в 2005 году новым Жилищным Кодексом РФ, правила которого кардинально отличаются от ранее действующих законов принятых в 1994 году. В новом законодательстве чётко разъясняется, каким способом и в каком объёме будут, предоставляться жилищно-коммунальные услуги и как рассчитывается оплата за них.

Общие понятия жилищного фонда

В Жилищном Кодексе РФ, а именно в статье 15 обозначено что под строениями, являющимися жилыми принято понимать изолированные постройки, которые считаются недвижимым имуществом, пригодным для комфортной и постоянной жизни физических лиц. Такие помещения должны отвечать установленным законом санитарной и технической нормам и другим правилам, действующего законодательства. При этом помещения такого рода подразделяются по типам:

  • частный дом или его часть;
  • квартира или её часть;
  • отдельная комната.

Говоря о комплексе жилых строений можно обозначить что, они в совокупности являются жилищным фондом. Проще говоря, это все жилые помещения, располагающиеся на территории нашего государства. При этом в соответствии с формой собственности, жилищный фонд, можно подразделить на следующие категории:

  • жилищный фонд, являющийся частной собственностью;
  • жилищный фонд в собственности государства;
  • жилищный фонд, принадлежащий муниципальным органам.

Сразу хочется уточнить, что все жилые строения имеют вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и других потребностей физических особ проживающих в квартире. Исключением являются: балконы, лоджии, веранды и террасы. Также в большинстве построек существуют технические этажи – цоколь, подвал и другие подобные помещения. Помимо этого, к жилому строению может прилагаться участок возле квартиры — земля, примыкающая к дому.

Жилищно-коммунальные услуги

Исходя из того, что было изложено ранее, можно прийти к заключению, что под жилищным комплексом услуг подразумеваются услуги, которые должны оказываться организациями с целью поддержания необходимого состояния строения в соответствии с техническими и санитарными нормами, предъявляемыми к жилым сооружениям и сопутствующему оборудованию. А именно коммуникациям и другим объектам коммунального предназначения.

В случае с многоэтажными постройками спектр жилищно-коммунальных услуг обеспечивается товариществами, в которые входят собственники недвижимого имущества. Также предоставление коммунальных услуг может выполняться управляющей организацией. Помимо этого в случае непосредственного управления ЖКУ предоставляют сами жильцы дома.

Также хочется отметить, что под предметами такого рода подразумеваются объекты, относящиеся к внешнему обустройству территории города либо другого населённого пункта. К такому внешнему благоустройству относятся: зеленные насаждения, автодороги, дорожки для велосипедистов, инженерные защитные сооружения, освещение улиц и многое другое. Также хочется упомянуть детские площадки, автостоянки, и другие сооружения и конструкции, размещаемые на территории вокруг жилого строения.

Во время поддержания или при восстановлении соответствующего технического состояния жилых сооружений или при приведении зданий, коммуникационных систем и объектов, имеющих коммунальное назначение в надлежащие санитарно-гигиенические нормы, исполнителем фактически выполняется их эксплуатация.

Хочется отметить, что в настоящее время эксплуатационные периоды условно подразделяются по временам года – это осенне-зимние и весенне-летние. Исходя из такого разделения временных периодов, эксплуатационными предприятиями проводятся регламентные мероприятия по части обследования жилищного фонда и его эксплуатационного контроля по части элементов строений и сопутствующим им сооружений.

Эксплуатация жилищного фонда

Исходя из эксплуатационных периодов организации, в чьих ведении находятся строения, выявляют повреждённые и неработающие элементы жилых помещений и сопутствующих коммуникационных систем. Под такими элементами и системами подразумеваются те, которые не отвечают эксплуатационным требованиям, предъявляемым к ним. При этом под эксплуатационным показателем помещения подразумевается комплекс характеристик, к которым относятся технические, объемно-планировочные, санитарно-гигиенические, экономические и эстетические параметры строения.

Далее, предприятием, занимающимся эксплуатацией жилых строений, учитываются параметры физического износа, которые определяют исходя из ГОСТа. При этом физический износ — это показатель, характеризующий явные изменения в техническом состоянии помещения в сравнении с тем, которое, было первоначально. Также в некоторых ситуациях может приниматься во внимание моральная изношенность строения, которая характеризует параметрические несоответствия важнейших характеристик, которые определяют условия проживания и качества комплекса коммунальных услуг, предоставляемых населению.

Мероприятия по техническому обслуживанию

В соответствии с информацией, которая была получена во время проведения осенне-весенней проверки, формируют дефектную документацию и подготавливают строение к ремонту. При этом ремонтные работы представляют комплекс мероприятий, направленных на восстановление исправности или рабочего состояния строения, а также восстановление ресурса коммуникационных систем и составных частей. Сразу же хочется отметить, что в зависимости от сложности дефектов строения выполняют текущие или капитальные ремонты помещения.

  • Под текущим ремонтом подразумевается ремонт здания, проводимый с целью восстановления рабочего состояния или исправности строений, сооружений, коммуникационных систем, а также объектов несущих жилищно-коммунальное значение. При этом проводиться частичное восстановление ресурсов с полной заменой составных узлов, имеющих ограниченную номенклатуру, в объёме, соответствующем параметрам, прописанным в нормативной или технической документации.
  • В свою очередь, под капитальным ремонтом строений подразумеваются ремонтные работы, выполняемые с целью восстановления ресурсов сооружений, коммуникационных систем и других коммунальных объектов с заменой всех необходимых составных узлов, в том числе и базовых. При этом капитальные ремонтные работы могут заключаться в замене узлов или восстановлении отдельно взятых конструкций либо целых частей и сопутствующего оборудования строения в связи с разрушениями или сильным износом.

В перечень капитальных ремонтных работ также могут быть включены работы, которые по характеру относятся к текущим мероприятиям, но проводятся по причине капитального ремонта. Также хочется упомянуть и о ремонтных работах, проводимых с целью поддержки, которые выполняются в ветхих постройках, не подлежащих в ближайшее время сносу.

Исходя из рассмотренного ранее, предприятия, которые выполняют эксплуатационные мероприятия, фактически занимаются содержанием строений. Также этими же предприятиями в рамках содержания жилых построек осуществляется техническое обслуживание — комплекс мероприятий по поддержанию работоспособного состояния частей сооружения и заданных характеристик, а также режимов функционирования его технических узлов.

Проведение обработки инцидентов

Исходя из всех проводимых работ, организацией, осуществляющей содержание строения, сформировывается как текущий, так и капитальный вид ремонта жилых сооружений исходя из дефектных ведомостей. Чтобы обслуживание жилого строения было эффективным нужно проводить диспетчеризацию работ по обслуживанию строения. Этот вид услуг подразумевает ряд комплексных операций приёма, регистрации, учёта заявок населения на проведение жилищно-коммунальных услуг, а также контроля по их выполнению.

Благодаря проведению диспетчеризации выявляется состояние аварийности строений и мероприятий по их устранению. В такой ситуации это обусловлено комплексом операций первой необходимости связанных с безотлагательным устранением аварий и поломок, а также с целью сохранения условий, которые необходимы для полноценного жизнеобеспечения населения.

Помимо этого в мероприятия по содержанию жилых домов входят услуги по санитарии, то есть очистке жилищного массива и территорий вокруг строения. Проще говоря, работы по поддержанию санитарно-гигиенического состояния жилого фонда. Сюда включены и работы связанные с содержанием и уходом за растительными насаждениями, расположенными на придомовой территории – это посадка газонов, обустройство цветников, пешеходных дорожек и детских площадок, посадка деревьев и кустов, а также уход за ними на территории жилищного фонда.

Читать еще:  Как выставить счет на оплату от ООО

Коммунальные услуги – что подразумевается?

Ранее были рассмотрены все жилищные услуги, которые предоставляются населению. При этом существуют и отдельные коммунальные услуги, предоставляемые предприятиями потребителям. Под коммунальными услугами подразумеваются услуги по подаче холодной, и горячей воды, водоотвода, подачи электроэнергии, газа и отопления. Благодаря такому виду услуг обеспечивается комфорт проживания физических лиц в жилых строениях.

Хочется отметить, что на сегодняшний день исходя из действующего на территории нашего государства закона, к коммунальным услугам не относятся работы по вывозу отходов. При этом состав коммунальных услуг, которые предоставляют населению, определяется из степени благоустройства жилых помещений, снабжённых инженерными конструкциями, предназначенными для поставки населению следующего ряда услуг:

  • подача холодной воды – обеспечение населения холодной водой пригодной для питья в требуемом объёме по обустроенной водопроводной сети в квартиры или дома;
  • подача горячей воды – бесперебойное предоставление горячей водой соответствующего качества, которая подаётся в требуемом объёме по обустроенным коммуникационным сетям в квартиры;
  • отвод отработанной воды — отвод бытовых стоков из жилых помещений по обустроенной канализационной сети;
  • подача электроэнергии – бесперебойное обеспечение жилых помещений электроэнергией в надлежащем объёме и установленном качестве по обустроенной электросети;
  • снабжение газом – бесперебойная подача надлежащего качества газа потребителю в полном объёме по присоединённому газопроводу;
  • отопление — обеспечение жилищного фонда теплом в отопительный период в должном объёме для поддержания температурного режима в помещении в соответствии с нормами.

Жилищно-коммунальные услуги – подводим итоги

В соответствии с перечисленными ранее мероприятиями, предоставляемыми предприятиями, на обслуживании которых находится жилищный фонд, и состоит комплекс жилищно-коммунальных услуг. В данной ситуации два отдельно взятых понятия жилищных и коммунальных услуг не могут осуществляться по отдельности.

Исходя из этого предприятия, предоставляющие комплекс жилищно-коммунальных услуг в большинстве случаев являются их производителями либо выступают в качестве посредников. Следовательно, такими исполнителями различных видов коммунальных мероприятий производится начисление, на их оплату исходя из объёмов предоставленных услуг. Как правило, начисление производится с использованием соответствующих формул и информационно-вычислительных систем.

Эксплуатация жилого фонда это

Нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда

Капремонт может быть проведен в жилом доме полностью либо только в отдельных его составляющих: подъезде, на этажах, в подвале и т. д. В процессе его проведения, производится комплексная ликвидация неполадок всех изношенных составляющих строения и оборудования, их восстановление или замена на более надежные и долговечные, улучшение эксплуатационных характеристик жилфонда, проведение технически возможной и целесообразной модернизации строения с установкой счетчиков воды, тепла, газа, электричества и обеспечение экономичного потребления.

Обязанности арендатора жилья по соглашению о социальном найме, обозначенные в статье 67 Жилищного кодекса, относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния, осуществлению текущих ремонтных работ непосредственно в помещении, предоставленном для проживания.

Что гласят правила эксплуатации жилого фонда в последней редакции

  • паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
  • акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
  • схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
  • проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
  • план участка (масштаб 1:1000 — 1:2000), где расположены жилые здания и сооружения.

Рассматриваемые правила и нормы технической эксплуатации жилфонда были утверждены 170-м постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года. Здесь содержатся основные правила, связанные с эксплуатацией, капитальным ремонтом и реконструкцией объектов ЖКХ, обеспечением сохранности жилфонда и технической инвентаризацией.

АРТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛОГО ФОНДА

Трех-пятиэтажные дома с поперечными несущими стенами из железобетонных и виброкирпичных панелей, располагаемых с шагом 2,6 и 3,2 м с продольными стенами из трехслойных и однослойных стеновых панелей и железобетонными панелями перекрытия на комнату. Панели покрытия на комнату могут быть раздельными из двух слоев вибропрокатных панелей или сплошными толщиной 100-140 мм.

  1. Серийно выпускаемые приборы, используемые для автоматизации противоаварийной защиты, перед установкой на многоквартирный дом проходят специальную отбраковку по результатам дополнительных стендовых испытаний на предприятиях-изготовителях приборов (с соответствующей отметкой в паспортах). Показатели надежности этих приборов должны быть достаточны для выполнения требований, предъявляемых к надежности и безопасности срабатывания защит.
  2. Системы противоаварийной автоматической защиты и управления процессами эксплуатации должны исключать их срабатывание от случайных и кратковременных сигналов нарушения нормального хода процесса, в том числе и в случае переключений на резервный или аварийный источник электропитания.
  3. В случае отключения многоквартирного дома от инженерных систем жизнеобеспечения и для питания систем контроля и управления системы противоаварийной автоматической защиты должны обеспечивать перевод многоквартирного дома в безопасное состояние. Возможность произвольных переключений исключается. Возврат многоквартирного дома в рабочее состояние после срабатывания противоаварийной автоматической защиты выполняется обслуживающим персоналом по соответствующей инструкции.
  4. Все работники организаций, эксплуатирующих многоквартирный дома, в том числе их руководители, обязаны проходить подготовку (обучение) и аттестацию (проверку знаний) в области электробезопасности, промышленной, пожарной, экологической безопасности, охраны труда, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
  5. Проверка соответствия квалификации работников обслуживающих организаций проводится ежегодно – для персонала, либо — не реже одного раза в три года — руководящий состав специалистов.
  6. Аттестации в областях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, подлежат также руководители и специалисты организаций:

Глава 4ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

1) согласно ст. 30 ЖК РФ – на собственников жилого помещения возложено не только бремя содержания этого помещения, но и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

Техническое обслуживание и эксплуатация жилищного фонда

— устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Обслуживание и ремонт жилищного фонда

Неисправности оборудования детских и спортивных площадок устраняются при проведении частичных осмотров. Неисправности оборудования детских и спортивных площадок, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, установленные стандартами, строительными нормами и правилами и правилами технической эксплуатации жилищного фонда. Если предельные сроки устранения неисправностей каких-либо элементов оборудования детских и спортивных площадок не указаны в стандартах и нормах, то они устанавливаются соответствующими органами местного самоуправления.

Исполнитель обязан обеспечить освещенность искусственным светом общих помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями стандартов, работоспособность систем автоматического включения и выключения осветительных приборов в подъездах и на лестничных клетках.

Эксплуатация жилого фонда это

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Граждане, юридические лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г

6.4.3. Характер и объем мер защиты зданий под горными выработками следует принимать в зависимости от их технических характеристик на период обследования, для чего надлежит провести внеочередной предварительный осмотр, уточнить конструкцию здания, выявить существующие дефекты, определить их влияние на несущую и эксплуатационную способность здания, а также материальный ущерб от будущей подработки и меры ответственности за него предприятия, производящего подработку.

4.4.11. Снижение статической электризации полов из синтетических материалов, поливинилхлоридного линолеума и плиток и т.д. следует достигать повышением относительной влажности воздуха в помещениях до 50-55%, натиркой полов специальными мастиками или воском, обработкой покрытий антистатическими препаратами.

Организация эксплуатации жилой недвижимости

в) подготовка к сезонной эксплуатации — ее целью является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда ( Коллектив авторов)

3.4.4. В случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить интенсивное проветривание подвала или технического подполья через окна и двери, устанавливая в них дверные полотна и оконные переплеты с решетками или жалюзи.

2.3.6. Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector