Аренда земли земельное право ""

Аренда земли земельное право

Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 22 . Аренда земельных участков

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 22 ЗК РФ

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 2 статьи 22 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

ГАРАНТ:

Согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 4 статьи 22 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 25 декабря 2018 г. – Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 485-ФЗ

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ “О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя”, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 дополнена пунктом 5.1

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”), не допускается.

Информация об изменениях:

Пункт 6 изменен с 25 декабря 2018 г. – Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 485-ФЗ

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ “О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя”, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

ГАРАНТ:

О распоряжении земельными участками, находящимися в границах территории инновационного центра “Сколково”, см. Федеральный закон от 28 сентября 2010 г. N 244-ФЗ

Аренда земли и безвозмездное пользование землей: Ограничение права на землю

В последнее время стало популярной сделка – аренда земельного участка, объясняется это множеством фактором, но мы поговорим лучше о порядках и сроках. В рамках данной статьи мы определим, на какой срок можно арендовать землю, документы при аренде земли, безвозмездное пользование землей, как оформляется безвозмездное пользование участком земли, как ограничивается право на владение, распоряжение и пользование землей.

Аренда земельного участка

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка. Отношения недвижимости зачастую складываются в рамках земельных отношений, которые хоть и имеют смежную связь с гражданскими, но все отличаются своей спецификой.

Поэтому важно отличать одно от другого, и понимать эту взаимосвязь между одной отраслью права и другой. В таком случае при вступлении в земельные правоотношения необходимо в первую очередь изучить не только гражданское законодательство, но и земельное, так как здесь предусмотрены дополнительные процедуры, свои сроки, отдельные акты, права, обязанности, общие положения и т. д.

Таким образом, данный вопрос нельзя изучить однобоко, приходится комплексно осознавать права землевладельцев и других лиц. Естественно, первоначально для этого требуется изучить общие правила Земельного Кодекса, так как без них сложно будет понять особенную часть, которая также отличается своей сложностью в понимании. Обывателю в этом случае помогут вспомогающие информационные статьи, подобно этой, но сразу уточним, что необходимо перепроверять нормативные акты, указанные в этих статьях, так как гражданское и земельное законодательство может подлежать изменению и в конечном итоге информация со временем может устаревать. Кроме того, отметим, что если вам необходимо решить какую-то проблему, а время на изучение не так много, то лучше вовсе обратиться за юридической помощью.

Дело в том, что в таких серьезных отношениях действовать на ощупь не рекомендуется, так как в земельных отношениях участвует как правило довольно ценное имущество, которым не стоит рисковать. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ).

Земельный кодекс закрепил за арендатором земельного участка довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора аренды (ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка имеет право:

  1. – передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив);
  2. – передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное).

Особенности аренды земли, находящейся в госсобственности

Организация будет выступать арендатором земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в следующих случаях:

  1. Если она имеет в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких участках.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо приобрести их, либо взять в аренду.

Безвозмездное пользование землей

Первый случай распространяется на юридических лиц, которым может быть предоставлено сроком на год право бессрочного пользования земельным участком. В такой ситуации, где с одной стороны в качестве получателя выступает юридическое лицо, с другой стороны должен выступать муниципальный или государственный собственник.

Последний должен выдать административный акт, который и будет служить основанием законности использования земельного участка.

Второй случай предполагает заключение договора ссуды, согласно которого предоставляется безвозмездно срочное пользование участком земли. При этом первый является ссудодателем, а второй – ссудополучателем. Земельные отношения отличается особой сложностью и повышенной ответственностью: это комплексная отрасль права, в которой смешиваются огромное количество отношений из других отраслей, а предметом отношений всегда выступает ценное имущество в виде земельных участков.

Поэтому при возникновении проблем рекомендуется обращаться за юридической помощью к специалистам, сведущим в области земельного права. Вне зависимости от сложности проблемы первоначально лучше всего обратиться на обычную юридическую консультацию, чтобы оценить сами правоотношения и узнать суть самой проблемы.

Такие консультации невысокие по стоимости, либо вовсе бесплатны, но зато очень полезны для обычного гражданина. После консультации будет понятно, сможете ли вы сами справиться с данной проблемой, либо лучше обратиться к помощи специалистов. Если проблема сложная, то лучше, конечно же, не рисковать и обратиться за помощью к квалифицированным специалистам, так как земельные отношения сложны как с формальной, так и организационной точки зрения.

Здесь необходимо собрать огромное количество документов, а также правильно оформить их. Кроме того, если вы вступаете в правоотношения с другими субъектами, то важно понимать специфику земельных отношений, иначе данные отношения могут стать невыгодными для вас, несмотря на вашу уверенность в обратном.

Если же земельные отношения, в которые вы вступаете не отличаются особой сложностью, то можно попробовать разрешить проблему самостоятельно, тем не менее, если возникнет проблемная ситуация, то все же лучше найти лиц, понимающих как правильно работать в рамках земельных отношений. Условия договора предусматривают, что ссудодатель передает, а ссудополучатель принимает в пользование земельный участок, который обязуется вернуть по истечению срока действия договора ссуды. Но они не требует регистрации в государственных органах, и не подлежат кадастровому учету.

Читать еще:  Ст 25 КОАП РФ с комментариями

Эти участки земли выделяются из земельных организаций, для чего достаточно только решения организации, в которой числится работник. Государственные органы и органы самоуправления не имеют к предоставлению земли в таких случаях никакого отношения. Участок дается пользование только на период действия трудовых отношений. Инициатором выступает сам работник, который подает на имя руководителя организации соответствующее заявление.

Как ограничивается право на владение, распоряжение и пользование землей

В Российской Федерации право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ). Эти права ограниченного пользования чужим имуществом следует рассматривать как законные сервитуты, а не правомочия, вытекающие из права собственности.

Конституция РФ, закрепляя в ст. 36 право частной собственности на землю, установила возможность его ограничения, пределы которого определены ст. 17, 35, 36 и 42. В ст. 17 и 36 Конституции РФ закреплен общий принцип, согласно которому осуществление прав, в том числе и субъективного права частной собственности на землю, не должно нарушать прав других лиц. Это требование в последующем нашло закрепление в ст. 10 ГК РФ, ст. 53 Земельного кодекса РСФСР.

Права собственников земли могут быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РСФСР и законодательством республик, входящих в состав РСФСР (ч. 5 ст. 54 Земельного кодекса РСФСР). Эта действующая норма Земельного кодекса имеет как минимум два изъяна. Во-первых, не указывается, кем могут быть ограничены права собственников земли в интересах других природопользователей. Во-вторых, из всех субъектов Российской Федерации право на ограничения предоставлено только республикам.

В связи с этим возникает вопрос: являются ли указанные меры регулирующего воздействия на земельные отношения пределами либо ограничениями конституционного права граждан и их объединений на обладание землей в частной собственности? Если это ограничения права собственности, то в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ и ч. 2 ст. 1 ГК РФ они должны устанавливаться только федеральным законом. Если же эти меры указывают на пределы осуществления права собственности, то нормы о границах оборотоспособности земельных участков могут закрепляться как в федеральных, так и в законах субъектов РФ.

Регулирование землепользования, установление правил целевого использования земли, а также предельных размеров земельных участков в частной собственности представляют собой не ограничение права частной собственности на землю, а «уточнение его содержания», т. е. установление его пределов (границ)307.

Однако установление предельных размеров земельных участков для собственника при отчуждении сужает возможность осуществления и правомочия распоряжения. Например, соответствующий орган муниципального управления не может передать в собственность фермеру земельный участок больше предельного размера, установленного органом государственной власти субъекта РФ.

С учетом изложенных в предыдущем параграфе общих подходов к вопросам классификации ограничений права собственности представляется целесообразным рассмотреть особенности ограничений права собственности на земельный участок в определенной последовательности.

Во-первых, по содержанию ограничения права собственности подразделяются на ограничения права пользования и ограничения права распоряжения земельным участком. Они, в свою очередь, делятся на ограничения права собственности по видам земель с учетом их целевого назначения, а также по субъектному составу.

Во-вторых, по целям, предусмотренным в п. 2 ст. 1 ГК РФ (защита основ конституционного строя, защита нравственности, защита здоровья, защита прав и законных интересов других лиц, обеспечение обороны и безопасности государства).

В соответствии с п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Как следует из содержания п. 3 ст. 209 ГК РФ, соблюдение целевого назначения земли и других природных ресурсов не рассматривается в качестве оснований ограничения свободы усмотрения собственника. В рамках земельных отношений появляются множество проблем, связанных со спорами между землевладельцами и с правильным оформлением соответствующих документов. Зачастую обычный землевладелец может до конца и не знать об этих проблемах, так как обычные граждане не отслеживают изменения в законодательстве.

В конечном итоге это ведет к тому, что у некоторых землевладельце нет всех тех документов, которые подтверждают границы и право собственности на конкретный земельный участок. Чтобы исправить ситуацию следует изучить новое законодательство или обратиться за юридической помощью к специалистам, занимающимся земельными вопросами.

Каждые несколько лет могут изменяться составы документов, требующихся для земельных участков или их процедуры оформления. Поэтому то что было несколько лет назад, сейчас уже может делаться совсем иначе. Именно поэтому важно при производстве каких-либо действий с земельным участком посмотреть последнюю редакцию законодательства. Также можно обратиться за консультацией к юристу, он сможет пояснить какие изменения были введены и как изменилась ситуация с фактической точки зрения.

В конечном итоге это поможет изначально понимать ситуацию и не вызовет новых проблем. Если же ситуация коснется спора по поводу земельных участков, то чаще всего данный спор дойдет до суда. Поэтому в этом случае лучше не рисковать лишними квадратными метрами, а обратиться за помощью к специалистам, которые смогут максимально отстоять вашу точку зрения. Это ограничит свободу усмотрения чиновника и защитит интересы собственника от необоснованного и произвольного изменения целевого назначения земли.

Важно! По всем вопросам по аренде земли, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по аренде земли и безвозмездному пользованию, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Аренда земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор .

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации , за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность , т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность , т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность , т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество – земля – подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены ( за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22) .

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом “О свободном порте Владивосток”.
Читать еще:  Сделка купли продажи земельного участка

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок . Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что а ренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аренда земли земельное право

Правовое регулирование аренды земельного участка осуществляется нормами гражданского и земельного законодательства.

В Земельном кодексе РФ правовому регулированию аренды земельных участков посвящены статьи:

Статья 22 «Аренда земельных участков»;

Статья 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»;

Статья 39.7 «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности»;

Статья 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»;

Статья 46 «Основания прекращения аренды земельного участка»;

Статья 22 «Аренда земельных участков»:

иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды;

размер арендной платы определяется договором аренды;

арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется;

арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ;

при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором;

передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (ред. с 1.01.2018 года);

в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия;

изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду;

размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статья 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»:

договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, рассматриваемых ниже;

договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента или Правительства РФ;

земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов РФ;

земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;

земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации и др.;

граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;

земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства;

гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных выше случаях при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом;

на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Читать еще:  Что необходимо для закрытия ИП

Статья 39.7 «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности»:

размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ;

в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона;

порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности;

размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;

с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков и др.

Статья 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»:

заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (действителен до 1 января 2019 года);

договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

на срок от 3 до 10 лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений;

на срок до 49 лет для размещения линейных объектов;

на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

на срок от 3 до 5 лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

на срок от 3 до 49 лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства;

на срок не более чем 3 года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества и др.

Статья 46 «Основания прекращения аренды земельного участка»:

аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством;

аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ;

аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

при этом прекращение аренды земельного участка не допускается:

в период полевых сельскохозяйственных работ;

в иных установленных федеральными законами случаях.

В следующем материале вы познакомитесь с понятием “земельный сервитут”.

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Комментарий к Ст. 22 ЗК РФ

1. Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования, наряду с земельным законодательством, составляет ГК — разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений . Особенности аренды земельных участков регулируются земельным законодательством.
———————————
Раздел III ГК: гл. с 21 по 29, § 1 и некоторые положения § 4 гл. 34 «Аренда» разд. IV «Отдельные виды обязательств».

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector